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農(nóng)村房屋買賣協(xié)議的效力判定
發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:999 ℃

  農(nóng)村房屋買賣協(xié)議的效力判定

  [案情簡(jiǎn)述]

  張某與杜某簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份,約定:張某將某村房屋1套出賣給杜某。該房屋土地性質(zhì)屬農(nóng)村集體土地。杜某向張某付清了全部購(gòu)房款,張某將房屋交付給了杜某。后杜某對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修改造并一直居住至今。近日張某將杜某訴至法院,認(rèn)為雙方的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬無(wú)效買賣,請(qǐng)求確認(rèn)雙方的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。

  [析案]

  本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:一是原、被告雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力;二是如果協(xié)議無(wú)效財(cái)產(chǎn)是否應(yīng)予返還。

  《合同法》第7條規(guī)定:“當(dāng)事人訂立、履行合同,應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī),尊重社會(huì)公德,不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序,損害社會(huì)公共利益。”第52條第一款第(五)項(xiàng)規(guī)定:“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合同無(wú)效。”

  《土地管理法》第62條規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。”

  就本案來(lái)看,雙方所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了法律禁止性規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

  關(guān)于無(wú)效情形下的處理,《合同法》第58條規(guī)定:“合同無(wú)效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”因此,合同被認(rèn)定無(wú)效以后,雙方各自返還財(cái)產(chǎn)屬于常態(tài)的處理方式。無(wú)效以后主要審查的重點(diǎn)在于是否存在不能返還或者沒(méi)有必要返還的情形。

  其判斷的依據(jù)是地上房屋的現(xiàn)狀與合同履行的時(shí)間長(zhǎng)短。實(shí)踐中,集體土地房屋買賣合同履行的時(shí)間長(zhǎng)短很好判別,而房屋的現(xiàn)狀通常存在以下幾種情況:與原買賣標(biāo)的一致;購(gòu)房人已對(duì)房屋實(shí)施了部分翻建或者添附且不可區(qū)分;該房屋已被完全翻建;該房屋已自然滅失;該房屋因征用、拆遷而滅失,但購(gòu)房人獲得了拆遷補(bǔ)償款等等。

  本案中,由于雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效,同時(shí)雙方合同履行時(shí)間較長(zhǎng),買受人也已對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修改造,如果返還將給買受人造成更大的損失,且該房屋也是被告以及家庭的唯一住房,故而應(yīng)屬于沒(méi)有必要返還的情形。且在買賣合同簽訂后,買受人也已經(jīng)支付了一定的對(duì)價(jià),亦不存在折價(jià)補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。葉 霞

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