在農村房屋買賣、轉讓中，轉讓農村房屋所有權的出讓人通常為當地村民，而購買人或受讓人既可能為當地村民即同一集體經濟組織內村民、異地村民即不同集體經濟組織內村民，也可能為城鎮居民，受讓主體較為廣泛。而受讓主體的身份恰恰是影響交易行為是否有效的關鍵因素。以下就農村房屋買賣的受讓主體及合同效力作一淺顯分析。
一、農村房屋買賣的受讓主體分析
農村房屋買賣存在以下三種受讓主體，不同的受讓主體，其交易目的也不盡相同。
(一)當地村民即同一集體經濟組織成員之間買賣農村房屋。這種形式大多是因為受讓人需要建新宅。農村當中一個家庭面臨蓋新宅的需要時一般有三種選擇：一是他們可以向村委會申請審批宅基地，二是如若自己家舊宅的面積足夠寬敞，可以直接翻建，三是他們可以購買別家的舊宅或者購買集體經濟組織出讓的其他用房來建造房屋。
(二)異地村民即不同集體經濟組織成員之間買賣農村房屋。這種買賣形式通常是因為受讓人在該農村有一定的親緣關系，或者是在該地進行農業承包經營或者長期進行工商業生產經營，其生產、生活基本已經融入當地社會，相當于移民遷居。
(三)城鎮居民買賣農村房屋。城鎮居民受讓農村房屋分兩種情形，一種是受讓一般農村私有房屋，受讓的主要目的大多是因為(1)受讓人為原農村村民后遷移為城鎮居民，老年后留戀原來的農村生活，想再返回該村居住養老;(2)農村空氣清新，生活節奏相對悠閑;(3)農村房屋便宜。二是受讓在農村集體土地上集中進行房地產開發所形成的“小產權房”，這種形式的主要目的大多是因為價格因素。
二、農村房屋買賣合同的效力分析
(一)當地村民即同一集體經濟組織成員之間買賣農村房屋的法律效力，因為不存在交易主體身份和土地權利認定障礙，因此凡符合一般房屋買賣合同有效要件的均為有效合同。
(二)異地村民即不同集體經濟組織成員之間買賣農村房屋的法律效力，因為交易主體雙方均為農村居民，并不存在房屋受讓人的身份限制，故與同一集體經濟組織成員之間買賣農村房屋類似，唯一不同的是外地村民購買房屋受到申請宅基地使用權的限制。司法實踐中，法院對不同集體經濟組織成員之間買賣農村房屋的法律效力認定，尚未形成統一的法律見解，有的判決轉讓有效，有的判決轉讓無效。認定交易無效的主要理由是依據《土地管理法》的規定，認為宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。在房地一體格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益。買受人不是房屋所在地農村集體經濟組織成員，其無權享有該村的土地使用權，故房屋買賣行為無效。
筆者認為，以宅基地使用權不能流轉而認定不同集體經濟組織成員間農村房屋買賣行為無效欠妥：1、憲法、法律和國家政策均沒有限制農民異地購買農村房屋。國家政策僅禁止將農村房屋轉讓給城市居民，并未有任何規定不可以轉讓給不同集體經濟組織的村民。故不存在違反法律法規和國家政策性規定的問題，得自由轉讓。2、外地村民固然不得在另外的集體經濟組織申請宅基地使用權并建造房屋，但是法律并未限制農民購買房屋所有權的同時受讓取得相應的宅基地使用權。3、允許不同集體經濟組織成員之間基于基生活、生產購買當地農村房屋不僅不會影響農村社會的穩定，而且有利于當地社會經濟發展。外地村民異地購買農村房屋者，通常為當地社會經濟發展和農村集體經濟的壯大作出了奉獻，已為當地農村集體經濟組織和村民所接受，實際相當于準當地村民的身份，如拒絕其移民遷居不合時宜，也不利于當地社會經濟發展。因此不同集體經濟組織成員之間基于其生活、生產所需，可以進行農村房屋買賣，交易行為符合一般房屋買賣合同有效要件者的有效。
(三)城鎮居民買賣農村房屋的效力
城鎮居民購買農村房屋合同原則上無效，這是主流觀點，也是司法實踐認定的基準。1、現行法律、法規和政策限制城鎮居民購買包括私房和“小產權房” 在內的農村房屋合同當事人不適格，其交易行為自然無效;2、買賣標的物“小產權房”不合法。多數的“小產權房”開發，不但違反明令禁止集體土地不得作商品住宅開發的規定，而且開發同售者通常不具備正規房地產開發企業資質，沒有開發企業資質證書、建設用地規劃許可證等基本手續，甚至直接侵占耕地。因此 “小產權房”這一標的不合法，因其而產生的交易行顯自然也無效。
三、農村房屋買賣的法律和政策依據
(一)當地村民即同一集體經濟組織成員之間買賣農村房屋的的依據
1、憲法和法律確認私人對其所有的房屋享有所有權，依法享有處分轉讓的權利。
《物權法》第30條規定，農村村民對其合法建造的房屋享有所有權;第64條，私人對合法擁有的房屋享有所有權，而所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
2、現有的法律并沒有禁止農村房屋買賣、轉讓，相反在多部法律和法規中規定了農村村民得買賣、轉讓其所有的房屋。《土地管理法》64條第四款規定，農村村民可以出賣、出租住房，只是再申請宅基地的不予以批準。
最高人民法院1984年作出的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第60條規定，“村鎮公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批準手續辦理。”
最高人民法院[1992]民他字第8號批復認為，農村房屋買賣，按約定交付房款以及管理房屋的有效。可見，最高人民法院原則上是承認村民之間買賣農村房屋效力的。通說認為，房屋所有人出賣農村私有房屋，買賣雙方自愿、立有契約，交付了房款，并實際管理和使用房屋，又沒有其他違法行為的，應當認定買賣關系有效。當地政府規定需要辦理登記或納稅手續的，按當地規定辦理。
(二)禁止城鎮居民買賣農村房屋的依據
2007年 12月30日，國務院發布國辦發[2007]71號《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用求教九政策的通知》規定：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”“嚴格控制農民集體所有建設用地使用權流轉范圍。農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業發生破產、兼并等情形時，所涉及的農民集體所有建設用地使用權方可依法轉移。其他農民集體所有建設用地使用權流轉，必須符合規劃、依法取得的建設用地，并不得用于商品住宅開發。”
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