物權法視野下的農村房屋買賣合同
隨著《物權法》的施行和物權區分原則在法律上的確立，為處理農村房屋買賣糾紛提供了一種新的思考途徑。
(一)物權法規范中的農村房屋
1、農村房屋所有權與宅基地使用權為兩種不同的物權
在我國的《物權法》中，農村房屋所有權、宅基地使用權屬于兩種不同種類的物權，前者為所有權，后者為用益物權。根據物權法定原則，房屋所有權的設定、變動與宅基地使用權的設定、變動遵照各自的規則，適用不同的法律規范。例如，房屋的原始取得通常是通過建造完成的，而宅基地使用權是通過審批獲取的。因此，在探討與兩者有關的法律問題時，應當承認房屋的所有權有時與宅基地使用權是可以分開的。這雖不是解決問題的辦法，但在法律上只能采納此種辦法。實務中，在處理抵押問題上也采上述見解。如建筑物與未履行法定審批手續的劃撥土地使用權一并設定抵押時抵押無效，這里抵押無效是指土地使用權抵押無效，房屋抵押不因此無效。基于上述認識，在處理農村房屋買賣糾紛時，應當在物權變動的意義上承認房屋所有權變動與宅基地使用權變動可以獨立進行，甚至允許房屋所有權轉移但宅基地使用權未變動的情況存在，因為在目前宅基地管理制度下，無法按照“地隨房走”原則處理房地一體化問題。但是，隨著戶籍制度改革的深入，放開宅基地使用權流通必然成為一種趨勢，將來立法最終將解決物權歸屬不一致的問題。例如，參照城市房地產“地隨房走”原則，即宅基地使用權人將地上建筑物以出售、贈與、繼承、遺贈的方式移轉與他人，宅基地使用權也隨之轉移。
2、取得農村房屋所有權而占有宅基地屬于有權占有
從現實交易情況看，農村房屋買賣已交付的現象較為普遍。宅基地使用權無法過戶時，買受人占有房屋從而占有宅基地，是否為無權占有?城市居民購買農村房屋而占有宅基地時，與行政規章禁止宅基地流轉的“違法性”之間產生沖突，如何協調?筆者認為，買受人基于出賣人的交付行為占有房屋為有權占有。一方面，占有是以維護現有物的占有狀態為目的的制度，占有本身是一種事實而不是權利，因此，占有人占有房屋無需以享有宅基地權利為必要條件。另一方面，基于合同關系產生的占有，應當按照合同約定處理(《物權法》第二百四十一條)，基于占有房屋而必須占有宅基地的當然性，農村房屋買賣合同就是有權占有的充分條件。這種保護占有以維護現狀的處理方式，能兼顧國家政策與當事人利益，對于大量存在的城中村房屋買賣秩序的穩定乃至社會穩定是有益的。
3、宅基地分配權、宅基地使用權的分離
主張禁止農村房屋買賣的學者認為，宅基地與成員權聯系在一起，為了農民“安身立命”的考慮，法律應當禁止集體經濟組織成員以外的人擁有宅基地。筆者認為，上述觀點有失偏頗。對村民享有宅基地權利的認識，應當區分“宅基地分配權”與“宅基地使用權”。“宅基地分配權”與村集體成員身份有關，城市居民或外村居民不享有本村宅基地分配資格，村民也不能將自己的“宅基地分配權”轉讓他人。否則，會導致宅基地審批的混亂，國家將無法調控農村土地市場，也會損害“原居民”的利益甚至影響農村穩定。但是，一旦村民通過法定程序取得宅基地，作為資格的“宅基地分配權”隨即轉化為財產性的“宅基地使用權”。換言之，“宅基地使用權”是在行使“宅基地分配權”的基礎上設立的，在物權法上屬于用益物權，它是一項財產性權利。在權利地位上，宅基地使用權與其他財產權利一樣，應當允許權利人充分利用包括流通。在物的效用上，既然《物權法》將“宅基地使用權”界定為用益物權，何必還保留其“身份權”特性?難道城市居民使用宅基地與農村居民使用該宅基地在“物盡其用”上，存在法律意義上區別?事實上，宅基地的使用也無法排斥城市居民或外村居民。因為，除通過買賣方式取得農村房屋外，結婚、遺產繼承、接受贈與等法律行為或事實行為取得房屋者，并非均為本村村民。更何況禁止城鎮居民取得宅基地的規定并非絕對，有的地方取得宅基地的資格并不限于農民。因此，如果禁止“村民資格”買賣是理所應當的話，則允許作為物權的宅基地使用權買賣也是順理成章的事。因此，在立法論上考慮，法律應當禁止的是集體經濟組織成員以外的人取得“宅基地分配權”，而不是擁有宅基地使用。就法律適用論而言，由于目前的土地制度下，宅基地使用權的過戶本身尚存在法律上的障礙，能否過戶應當依據行政法規處理。
(二)物權區分原則下的農村房屋買賣合同效力
物權區分原則在《物權法》頒布前，已為學界所共識，現已被《物權法》第十五條所吸收 。所謂物權區分原則，是指物權變動的原因與物權變動的結果相區分。區分原則的基本要求是：合同歸合同，變動歸變動。也就是說，合同是否有效與物權變動是否有效是兩個不同的概念，前者是債權法的效力問題，后者物權法效力問題;前者是原因，后者是前者履行的結果。
將不動產物權變動的原因與結果進行區分，完全符合合同效力理論。合同是否有效，從簽訂之日就已經確定，而不能通過是否履行反過來決定合同的效力。如果農村房屋買賣合同得到全面履行，不動產登記機關辦理了過戶手續，則交易順利完成。如果合同簽訂后，因主觀原因(當事人不協助辦理)或因客觀原因(行政機關不予辦理)無法過戶，屬于不履行合同義務或履行合同不符合約定，只是不發生物權變動的結果，合同效力不因此受到影響，這是法律制度本身所設計的規則。
物權區分原則在處理違反禁止性規定的效力判斷問題上，要求合同效力與物權效力的判斷規則區分適用。因為，從強制性規范類型上存在債權法的強制性規范與物權法的強制性規范之分，違反債權法強制性規范將導致當事人意思表示無效的結果，違反物權法的強制性規范只產生不發生物權變動的結果。 例如，違反“物權法定原則”的后果只是物權設定無效，即不承認其創設物權的效力，不能認定該合同無效。 [26]又如，權屬不明的財產不得抵押(《物權法》第184條)，不是針對抵押合同的效力而言，而是對于抵押權能否設定而言的。對于農村房屋買賣合同效力，只能根據法律、行政法規中針對農村房屋的債權法強制性規范作出判斷，不能根據物權法強制性規范作為合同效力判斷依據。上文所述《通知》、《意見》和有關地方性法規對宅基地流通的禁止或限制，應當解為針對宅基地的物權法強制性規范，不得作為處理農村房屋買賣合同效力的依據。
