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一、農村房屋買賣、轉讓及其糾紛產生概論
（一）農村房屋買賣、轉讓的社會經濟基礎
所謂農村房屋，是指在農村集體經濟組織所有的土地上建造的房屋，主要為村民私有的住宅房屋和集體所有的房屋，如村委會辦公用房、企業廠房、倉庫、其他公益事業用房等。
農村房屋買賣、轉讓從社會經濟上分析，有其必然性。因為物的價值在于利用和流轉，農村房屋與城鎮房屋一樣，也必然存在買賣、轉讓，此為市場經濟社會的必然規律。工業化與城市化日益深入的現代市場經濟社會，是一個流動的社會，不但人的流動性加強，物和財產的流轉更是前所未有的頻繁、迅速。不僅許多農民已經與傳統意義上面朝黃土背朝天的農民有了根本上的區別，而且農村房屋買賣也有其現實必要性和必然性：（1）眾多農民加入城鎮居民的行列，其在農村的房屋如何處理?是閑置還是利用和轉讓？村民生老病死，成員構成變動不居，而居住需求也隨之變化不定。農村村民子女考取大學，戶口由農村遷入城市；子女在城市定居后，他們父母隨子女共同生活而脫離農村；農民進城打工或做生意，賺錢發達后，在城里購買商品房而舉家搬遷，脫離農村現象，也非常普遍。（2）眾多農民需要擺脫貧困、創業發展，需要創業資金，而房屋作為其最重要的財產卻不能充分利用、處分轉讓，是不合理的。如果是農村房屋只能轉讓給村集體內部的成員，其價格也是可想而知的。（3）原集體所有的房屋，如村委會辦公用房、集體企業廠房、倉庫、其他公益事業用房等，因為集體經濟組織的公共利益需要轉換房屋用途和盤活資產，這在客觀上也需要出售、轉讓房屋。（4）異地農民和城鎮居民有在農村進行生產經營和居住之需要，客觀上存在買賣農村房屋的巨大需求。人們到農村集鎮經商，久而久之，租房不如買房；城里人向往田園牧歌式生活，愿意在農村購房居住；城市下崗工人上山下鄉，由工業工人變為農業工人甚至農場主者亦有之。（5）近十年來城市房地產價格飛漲，客觀上已經超過一部分城鎮居民的承受能力，為了解決房屋居住問題，他們被迫購買農村房屋或郊區開發的“小產權房”。另外，我國正努力消除城鄉二元結構體制，有些省份已經開始試點，取消城鄉戶籍區別，實現遷徙自由等制度。如不允許農村房屋和宅基地使用權的流轉，則無法在根本上消除城鄉二元結構。總而言之，從社會經濟發展看，對農村房屋轉讓有需有供，買賣之勢自然日趨上升。
從國家立法上看，法律并沒有明文禁止農村房屋買賣、轉讓，相反在多部法律和法規中規定了農村村民得買賣、轉讓其所有的房屋。例如，《物權法》第30條規定農村村民對其合法建造的房屋、第64條規定私人對合法擁有的房屋享有所有權，而所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。《土地管理法》第62條第4款規定農村村民得出賣、出租住房，只是再申請宅基地的，不予批準。
（二）大量農村房屋買賣、轉讓糾紛案件的產生
隨著社會經濟的發展，農村有國家進一步放開對農村房屋和宅基地買賣、轉讓限制的要求。但是，國家為了保護農民的根本利益和農村社會的穩定，防止農民失去房屋和土地而流離失所，又不得不對農村房屋買賣、轉讓設置法律政策上和事實上的諸多限制。允許農村房屋在市場上自由買賣、轉讓與限制轉讓，兩者之間存在著難以調和的深層次的社會矛盾。農村房屋買賣、轉讓既可能促進農民和農村的發展，也可能給農民、農業和農村帶來一系列的問題，可說為利害參半，莫衷一是。事實上，在我國現行法律體制和國情下，農村房屋買賣、轉讓是一個極為復雜的法律問題。有民事交易必然產生糾紛，特別是由于近年城市及其周邊地方的房地產價格飛漲，不少出賣房屋的農民反悔，要求受讓方增加價款、回購房屋或者確認無效，導致出現了大量糾紛。當前人民法院已經受理了大量農村房屋買賣、轉讓糾紛案件，對此必須予以正確對待，妥善地疏導和解決相關法律糾紛。
二、中國農村房屋買賣、轉讓的法律困境
（一）農村房屋買賣、轉讓不可避免地涉及農村集體土地權利問題
因為農村房屋建造于農村集體經濟組織所有的土地之上，而非空中樓閣，農村房屋買賣、轉讓不可避免地涉及農村集體土地所有權和土地使用權兩個層面的問題。我國憲法和土地管理法均明確規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”農民對土地只享有使用權，而無所有權；農村集體土地所有權不得買賣、轉讓，為憲法和法律所明定，殊無異義。我國現行立法采納土地使用權和建筑物所有權不分離的觀點，土地使用權與建筑物所有權須歸屬于同一主體，建筑物與土地之間不存在主從之分。即所謂“房隨地走，地隨房走。”這一制度體現在兩個方面。在靜態的權屬登記方面，遵循房、地主體一致的原則。如《城市房屋權屬登記管理辦法》第6條規定：“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內土地使用權利主體一致的原則。”在動態的房地產交易方面，房和地必須作為同一交易對象，不能單獨對待。《城市房地產管理法》第31條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”我國對農村房屋尚沒有相關產權登記管理的立法規定，但通說認為土地使用權和建筑物所有權也是不可分離的，即實行房地產權一致原則。農村集體土地使用權，無論是一般集體建設用地使用權或是宅基地使用權，其流轉均受到法律和政策的嚴格限制，不能象國有土地使用權那樣自由流轉。這事實上構成了農村房屋買賣、轉讓的法律障礙，使農村房屋買賣、轉讓陷于法律困境。