【案情】
2003年開始，伊仕諾物業(yè)公司受百年世家小區(qū)建設(shè)單位委托，對該小區(qū)進行前期物業(yè)服務(wù)。百年世家小區(qū)于2008年成立了業(yè)主委員會。從2008年11月開始，伊仕諾物業(yè)公司在未征得業(yè)主大會同意、辦理合法手續(xù)的情況下，擅自利用百年世家小區(qū)物業(yè)公共場地、電梯進行了修建停車位、發(fā)布廣告等盈利活動，獲得了公共收益。2013年4月11日，百年世家小區(qū)業(yè)委會與伊仕諾物業(yè)公司終止了物業(yè)服務(wù)合同。伊仕諾物業(yè)公司在提供服務(wù)期間未曾公布公共收益的賬目明細，在退場時也未就公共收益與業(yè)委會進行交接，并在業(yè)委會提出返還請求時以主體不適格、經(jīng)營成本高于收益、已過時效等理由予以拒絕。2014年9月10日，百年世家業(yè)委會提起本案訴訟，要求伊仕諾物業(yè)公司返還公共收益814395元并賠償資金占用損失。
【裁判】
重慶市沙坪壩區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)將扣除合理成本后的收益給付業(yè)主委員會的，人民法院應(yīng)予支持，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。本案中，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會同意即將業(yè)主共有部分經(jīng)營停車位及廣告位，業(yè)委會有權(quán)要求物業(yè)公司將扣除合理成本后的收益給付業(yè)委會，用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途。物業(yè)公司對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。物業(yè)公司抗辯稱停車位、廣告位的經(jīng)營成本高于收益的觀點無證據(jù)支持且與常理相悖，法院不予采信。但是考慮到約300個停車位以及電梯廣告位的設(shè)立、運營、維護必然存在成本，在雙方均不申請司法評估、審計的情況下，法院依據(jù)查明的案件事實、本地區(qū)行業(yè)現(xiàn)狀等因素，將物業(yè)公司應(yīng)當返還業(yè)委會的收益酌定為491602.80元，即雙方一致確認的收益總額819338元的60%。據(jù)此，法院判決：伊仕諾物業(yè)公司返還百年世家業(yè)委會公共收益491602.80元并賠償資金占用損失。
一審宣判后，雙方均不服，上訴至重慶市第一中級人民法院。重慶一中院經(jīng)審理后于2015年12月3日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
【評析】
公共區(qū)域?qū)儆谌w業(yè)主共有，如果物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會同意擅自利用公共區(qū)域開展盈利活動，業(yè)主依法維權(quán)面臨三個問題：
1.訴訟主體資格問題。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟或者仲裁。本案百年世家小區(qū)于2013年3月19日成立百年世家業(yè)委會，并于2013年10月22日在重慶市沙坪壩區(qū)磁器口街道辦事處進行登記備案。百年世家業(yè)委會在審理中舉示了業(yè)主大會決議及業(yè)主簽名，授權(quán)百年世家業(yè)委會向伊仕諾物業(yè)公司提起返還公共收益的訴訟，因此，百年世家業(yè)委會有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)提起本案訴訟。
2.收益如何分配。物業(yè)公司擅自利用公共區(qū)域進行經(jīng)營性活動，業(yè)委會請求物業(yè)公司將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途，人民法院應(yīng)予支持，物業(yè)公司對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。本案中，伊仕諾物業(yè)公司利用百年世家小區(qū)的公共區(qū)域開辟露天停車位，收取停車費，并利用電梯為廣告公司提供廣告位收取廣告費，上述收益均屬百年世家小區(qū)全體業(yè)主所有，伊仕諾物業(yè)公司扣除合理成本之后的收益應(yīng)返還給百年世家業(yè)主。
3.訴訟時效問題。根據(jù)民法通則的規(guī)定，向人民法院請求保護民事權(quán)益的訴訟時效期間為2年，法律另有規(guī)定的除外。訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當知道權(quán)利被侵害時起計算。本案中，雖然公共收益自2008年就開始產(chǎn)生，但是伊仕諾物業(yè)公司進行的物業(yè)服務(wù)具有時間上的連續(xù)性，2013年4月11日與業(yè)委會解除合同后才退出百年世家小區(qū)，退出時未與業(yè)委會進行公共收益的交接，這個時間點應(yīng)當認定為知道或應(yīng)當知道權(quán)利被侵害的時間。因此，訴訟時效期間應(yīng)從2013年4月11日開始計算，百年世家業(yè)委會于2014年9月10日向法院提起訴訟，未超過訴訟時效。
(原文標題：物業(yè)公司擅自利用公共區(qū)域所獲收益如何分配)
