專項(xiàng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托在近十多年來日益受到我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重視，到目前為止，幾乎所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都不同程度地將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給更加專業(yè)化的服務(wù)公司。但是這并不意味著一定會(huì)提升服務(wù)業(yè)務(wù)，其原因在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)轉(zhuǎn)委托的決策與管理、轉(zhuǎn)委托招投標(biāo)方法的合理運(yùn)用和關(guān)鍵性問題的把握。
一、幾種常見的物業(yè)服務(wù)專項(xiàng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托招標(biāo)方法分析
(一)以委托服務(wù)的策劃方案為評(píng)標(biāo)重點(diǎn)的招標(biāo)方法
以委托服務(wù)策劃方案為重點(diǎn)的招標(biāo)方法，最能夠體現(xiàn)轉(zhuǎn)委托招標(biāo)的基本思路和實(shí)現(xiàn)方法。這種招標(biāo)方法要求分供方結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)際管理水平，進(jìn)行服務(wù)方案的策劃。同時(shí)，要求細(xì)化各項(xiàng)組織實(shí)施步驟，提出質(zhì)量保證措施等內(nèi)容。評(píng)委評(píng)比標(biāo)書實(shí)際上也是對(duì)管理服務(wù)方案進(jìn)行評(píng)定，從各專業(yè)公司送交的物業(yè)服務(wù)標(biāo)書里，找出服務(wù)管理措施的不足以及服務(wù)分析的失誤，把評(píng)分拉出差距，再根據(jù)分供方以往開展服務(wù)的業(yè)績信譽(yù)調(diào)查，綜合評(píng)出最高分作為中標(biāo)單位。這種方法有以下幾個(gè)特點(diǎn)。
1.強(qiáng)化轉(zhuǎn)委托管理服務(wù)意識(shí)。各專業(yè)化公司如何對(duì)轉(zhuǎn)委托服務(wù)管理考慮周到細(xì)微，動(dòng)腦筋制定措施，保證服務(wù)品質(zhì)，并在標(biāo)書里得到詳細(xì)的表述，才會(huì)得到專家評(píng)委的贊許和通過。
2.體現(xiàn)了分供方的綜合實(shí)力。標(biāo)書是一個(gè)企業(yè)的寫照，評(píng)委通過標(biāo)書可以得知企業(yè)的管理水平、服務(wù)質(zhì)量、辦事效率。同時(shí)，對(duì)轉(zhuǎn)委托服務(wù)方案進(jìn)行完善的策劃，沒有技術(shù)人才，沒有專業(yè)管理人才，要想中標(biāo)是不可能的。
3.這種方法不足之處是缺少風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。由于外委服務(wù)管理還未開始進(jìn)行，標(biāo)書對(duì)服務(wù)的管理訓(xùn)‘劃、設(shè)想與承諾還只停留在紙上，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)還有待于進(jìn)一步考察、落實(shí)。
(二)以外委服務(wù)支出測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)為重點(diǎn)的招標(biāo)方法
對(duì)于服務(wù)的取費(fèi)也是轉(zhuǎn)委托招標(biāo)過程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要認(rèn)真對(duì)待的一個(gè)問題。根據(jù)外委項(xiàng)目的重要性質(zhì)，有些外委項(xiàng)目的投標(biāo)報(bào)價(jià)權(quán)重甚至可以占到了50%。這就要求物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行評(píng)標(biāo)分析時(shí)，既要符合政府規(guī)定的收費(fèi)范圍進(jìn)行費(fèi)用測(cè)定，又要兼顧物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的年度預(yù)算，同時(shí)還要防止在投標(biāo)過程中因激烈的市場(chǎng)競爭而造成的分供方之間惡意殺價(jià)。最終，通過分供方投標(biāo)書的企業(yè)資信、服務(wù)方案、現(xiàn)場(chǎng)答辯、費(fèi)用測(cè)算等占有的權(quán)重比例進(jìn)行打分，綜合確定中標(biāo)單位的方法。這種方法有以下幾個(gè)特點(diǎn)。
1.增加了評(píng)標(biāo)難度，體現(xiàn)了物業(yè)企業(yè)實(shí)力。過去物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托的重點(diǎn)放在服務(wù)方案的策劃，某種意義上來講，分供方只要把標(biāo)書寫好，寫出特色就可以了。如今又增加了服務(wù)費(fèi)用的報(bào)價(jià)競爭，由于報(bào)價(jià)是硬指標(biāo)，從而拉開檔次。這一過程對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講增加了難度，企業(yè)既要保證轉(zhuǎn)委托管理服務(wù)的品質(zhì)又要節(jié)省經(jīng)費(fèi)進(jìn)行精確的成本核算，從某方面講這也體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的綜合實(shí)力。
2.促進(jìn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理。作為提供專業(yè)化服務(wù)的公司，必須依賴于自身經(jīng)營收入的支撐，這就要求這些分供方既要具備一定的經(jīng)營規(guī)模，又要具備專業(yè)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)又要注意報(bào)價(jià)不能過分偏離標(biāo)底。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在分辨報(bào)價(jià)競爭的過程中，應(yīng)該及時(shí)調(diào)整自身的專業(yè)化管理水平，加強(qiáng)成本核算，控制各種計(jì)劃外支出，通過專業(yè)化管理提高經(jīng)營效益。
3.過分強(qiáng)調(diào)報(bào)價(jià)權(quán)重，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)容易出現(xiàn)偏差。評(píng)標(biāo)過程既要看服務(wù)策劃又要看服務(wù)報(bào)價(jià)，這就要求企業(yè)清楚地意識(shí)到，過分強(qiáng)調(diào)報(bào)價(jià)權(quán)重比例容易使各專業(yè)服務(wù)公司把投標(biāo)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到價(jià)格上，而忽視了管理服務(wù)整體方案的策劃，從而形成以犧牲服務(wù)質(zhì)量來中標(biāo)的結(jié)果。
(三)物業(yè)服務(wù)專項(xiàng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托無標(biāo)底二步法招標(biāo)法
所謂“無標(biāo)底”是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不明確提出服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)底，而只是提供一個(gè)原則標(biāo)準(zhǔn)，即按照物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所處的地理位置、要求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及符合本物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)定位前提下，由外委服務(wù)專業(yè)公司來制定服務(wù)質(zhì)量保證優(yōu)良、服務(wù)收費(fèi)合理、產(chǎn)權(quán)人滿意的服務(wù)標(biāo)底和價(jià)位標(biāo)底。所謂“二步法”就是要達(dá)到上述目標(biāo)，把專項(xiàng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托業(yè)務(wù)分為兩次開標(biāo)和篩選。第一次評(píng)標(biāo)是進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量比較，由評(píng)委經(jīng)過評(píng)分、篩選，確定三至五家優(yōu)勝者進(jìn)入第二輪角逐。第二次評(píng)定管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，選出服務(wù)質(zhì)量保證、價(jià)格合理的兩家企業(yè)為優(yōu)勝者，最后分別進(jìn)行商務(wù)談判，確定一家為中標(biāo)者。這種方法有以下幾個(gè)特點(diǎn)。
1.“無標(biāo)底”招標(biāo)保證了轉(zhuǎn)委托業(yè)務(wù)的服務(wù)品質(zhì)。物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托業(yè)務(wù)二步法開標(biāo)中，首先對(duì)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)進(jìn)行開標(biāo)、評(píng)判，這對(duì)各專業(yè)服務(wù)公司來講起到了一個(gè)好的向?qū)ё饔谩?duì)于轉(zhuǎn)委托業(yè)務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)品質(zhì)的關(guān)注，會(huì)引導(dǎo)參加競標(biāo)的專業(yè)公司認(rèn)真制定出目標(biāo)物業(yè)的管理服務(wù)方案以及實(shí)現(xiàn)措施，否則就成為廢標(biāo)，而不能進(jìn)入第二輪競爭。對(duì)于物業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)人來講，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化了服務(wù)意識(shí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定了各項(xiàng)服務(wù)管理措施，保證了服務(wù)品質(zhì)，最終受益的將是物業(yè)項(xiàng)目的廣大業(yè)主。
2.“二步法”招標(biāo)既強(qiáng)調(diào)了價(jià)格，又防止了過低壓價(jià)的不平等競爭。作為業(yè)主和物業(yè)公司，當(dāng)然希望獲得品質(zhì)一流、價(jià)格低廉的服務(wù)，而專業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營者則希望提供服務(wù)的品質(zhì)與價(jià)格相對(duì)應(yīng)。兩者矛盾的統(tǒng)一則是通過招投標(biāo)方式，對(duì)各專業(yè)公司在完成委托服務(wù)定位所需的成本核算后，提出一個(gè)合理的價(jià)位進(jìn)行報(bào)價(jià)，最后由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)可確定。第一次開標(biāo)對(duì)外委服務(wù)質(zhì)量首先進(jìn)行評(píng)標(biāo)，優(yōu)勝者再開價(jià)格標(biāo)，這樣便防止了某些專業(yè)服務(wù)公司為了取得目標(biāo)服務(wù)，迎合業(yè)主和物業(yè)公司的心愿，而把價(jià)格過分壓低的現(xiàn)象。
3.無標(biāo)底二步法招標(biāo)簡單易行，這種招標(biāo)方法摒棄了煩瑣的評(píng)標(biāo)程序，節(jié)省了評(píng)標(biāo)時(shí)間，提高了招標(biāo)工作效率，規(guī)避了在招投標(biāo)過程中的人為性主導(dǎo)因素，防止腐敗行為的發(fā)生。開展兩步法試點(diǎn)是有益的嘗試，隨著不斷的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與完善，有利于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)整體水平提高。
二、建立科學(xué)的外委服務(wù)招投標(biāo)考核體系
(一)服務(wù)評(píng)價(jià)內(nèi)容要全面、完整、準(zhǔn)確
明確在招投標(biāo)文件或是邀請(qǐng)函中用文字表述的內(nèi)容，在評(píng)標(biāo)、議標(biāo)階段應(yīng)該作為重要的評(píng)判依據(jù)，但是在前期對(duì)投標(biāo)公司現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)項(xiàng)目的考察和后期招投標(biāo)雙方洽商中的承諾內(nèi)容，也十分重要。比如：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于招投標(biāo)前期階段的投標(biāo)單位服務(wù)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)考察，對(duì)分供方辦公地點(diǎn)、營運(yùn)體系、在管項(xiàng)目服務(wù)情況，以及人員、設(shè)施、文件的管理，后者所形成的文字性資料通常會(huì)作為正式委托服務(wù)合同的附件存在。
