預售面積181.24平米，交房時卻只有160.02平米，面積誤差比為11.7%，開發(fā)商卻以合同約定“據(jù)實結(jié)算”為由，僅同意退還多余房款。8月3日，江西省瑞昌市人民法院對這起商品房預售合同糾紛案件進行了宣判，認為“據(jù)實結(jié)算”約定無效，判決開放商返還并賠償買受人房款及利息共計47500余元。
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商品房買賣合同范本
商品房買賣司法解釋
商品房買賣合同糾紛
2008年，萬某購買了某開發(fā)商開發(fā)的一套復式商品房，雙方簽訂了商品房預售合同。根據(jù)合同約定，該房為六、七兩層，四室兩廳兩衛(wèi)結(jié)構(gòu)，建筑面積181.24平方米，層高2.9米，價款以建筑面積計算，每平米為1272.15元，總價230000元。簽訂合同時萬某依約定履行了付款義務。但交房后萬某發(fā)現(xiàn)交付房屋比合同約定少了一間臥室，另外七層凈高只有2.7米，且交付面積經(jīng)房管局測量只有160.02平米。后經(jīng)過協(xié)商，開發(fā)商將該房的隔壁一套房的一間臥室改建給了萬某，萬某表示同意繼續(xù)履行合同。但在房屋層高補償和面積差異處理方式上雙方始終不能達成一致意見。為此，萬某將開發(fā)商告上了法庭，要求開發(fā)商雙倍返還差額面積房款并因?qū)痈卟粔蛸r償損失10萬元。
一審法院認為，開發(fā)商交付面積僅有160.02平米，比合同約定的181.24平米少了21.22平米，面積誤差比絕對值為11.7%，嚴重超過了3%的合理范圍，作為開發(fā)商主觀上具有一定過錯。雖然雙方在合同中對面積差異約定以瑞昌市房地產(chǎn)管理局測量的面積為準，款多退少補。但認為該條款為開發(fā)商提供的格式合同條款，并且條款僅約定了“按實結(jié)算”，而對面積誤差比例及處理方式都沒有進行約定，不應視為雙方對誤差處理另行進行了約定，根據(jù)商品房買賣的有關(guān)司法解釋，“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：……(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。
買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”故此，開發(fā)商應返還萬某購房款47000余元，并支付面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款利息500余元。另外，一審法院認為建筑行業(yè)對房屋層高的定義為上下兩層樓面的垂直距離，即層高=凈高+樓板厚度，故萬某認為七樓層高不符合約定應屬對層高定義理解錯誤，要求給予賠償沒有事實和法律依據(jù)，應予駁回。
