【基本案情】
1985年L先生從單位分到一套公有住房，1987年L先生與C女士登記結(jié)婚，1998年L先生按房改政策買(mǎi)下訴爭(zhēng)房屋。2007年6月，L先生與前妻所生的子女簽訂《南京市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》，將房屋以買(mǎi)賣(mài)方式過(guò)戶(hù)到子女名下。2007年7月，C女士以既不知情也不同意為由，將L先生及其子女訴至南京市鼓樓區(qū)人民法院，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
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【審理結(jié)果】
法院經(jīng)審理認(rèn)為，訴爭(zhēng)房產(chǎn)屬L先生與C女士夫妻共有財(cái)產(chǎn)，夫妻雙方對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有平等的處分權(quán)。L先生處分房產(chǎn)未征得C女士的同意，兩子女購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)也不構(gòu)成善意取得。故于2007年10月22日判決如下：三被告于2007年6月簽訂的《南京市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》無(wú)效。
【案例評(píng)論】
本案是一起典型的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的案例。案例中有三個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，分析如下：
一、訴爭(zhēng)房產(chǎn)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)?
《婚姻法》第十七條、第十九條第一款以及最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第十九條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有;夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，約定應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式;由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。本案中，L先生與C女士沒(méi)有對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)的歸屬作過(guò)任何約定。因此，根據(jù)上述法律規(guī)定，訴爭(zhēng)房產(chǎn)顯然屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
二、未經(jīng)C女士同意，L先生擅自出賣(mài)屬于夫妻共有房產(chǎn)的行為是否有效?
1、依據(jù)《物權(quán)法》。第九十七條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意;第一百零六條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回”。上述法律規(guī)定確保了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人享有物權(quán)的絕對(duì)性。
2、依據(jù)《婚姻法》。第十七條規(guī)定：“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。” 最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第十七條對(duì)此作出明確的解釋?zhuān)?ldquo;夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商、取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。”本案中，出賣(mài)夫妻房產(chǎn)顯然不屬于“因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)”的情形，那么L先生在C女士不知情的情況下，私自將夫妻房產(chǎn)“出賣(mài)”，顯然違反了婚姻法的上述規(guī)定。
