【案情】
甲(女，49歲)原有祖傳房屋5間，坐落于北京海淀區明光村。因該房無人居住，1994年5月甲將該房交與鄰居乙代管和使用。之后，甲打算將房賣掉，部居乙得知后要求買下。1995年2月，甲和乙請丙作中間人，雙方訂立房屋買賣契約。契約規定：5間房屋的房價為人民幣30萬元，在1995年內由乙分三次付清;在這一年內買方何時付清房款，賣方就何時將房屋買賣契證交給買方。契約簽訂之時乙向甲付房價款5萬元，三個月后又付5萬元，尚欠房款20萬元。之后，甲雖多次向乙催要剩余房款，但乙始終未付，甲因此也未將房屋買賣契證交給乙。乙一直居住該5間房屋，其間并對房屋進行多次維修。1997年3月15日，甲找到乙要求收回房屋，退回房款，乙堅決不同意。
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房產糾紛可以怎么解決?
房產證糾紛怎么處理
1998年2月，海淀區學院路電影院因擴建需要拆除甲、乙系爭房屋5間。電影院與乙達成協議，以房價50萬元買下系爭房屋。甲得知后，于同年6月以乙未交清房款，房屋產權尚未轉移為由訴至海淀區人民法院，要求確認房屋歸己所有并收回自己的房屋。被告乙辯稱，買賣雙方訂有房屋買賣契約，自己已支付了部分房款;契約并未規定“房價款不交清，房屋買賣契約無效”，所以未付的部分房款只是欠原告的債務，因而堅決反對原告提出的房屋所有權歸其所有的請求。
對本案的處理有兩種觀點：
一種認為，原告甲同被告乙買賣房屋是自愿的，有中間人、契約執筆人作證，立有房屋買賣契約，被告也已支付了部分房款，買賣關系已經成立。被告所欠部分房款屬于債務，應比照當時的物價確定尚欠房款，適當歸還原告。因此，原告甲同被告乙所為的買賣房屋行為有效，房屋應歸被告所有。被告應將賣房所得50萬元給付原告20萬元。
另一種觀點認為，甲與乙所簽訂的房屋買賣合同并未發生法律效力。理由是雙方在合同中明確約定：乙應在1995年一年內分三次付清房款，甲才將房屋契證交給他，因此這一買賣房屋的行為是附條件的民事法律行為。由于乙直到1998年還未付清房款，買賣合同中所附條件并未成就，這一買賣行為還未發生法律效力。乙在沒有取得房屋所有權的情況下，將房屋賣給電影院是無效的。因此，房屋所有權歸甲，而甲則應退還乙已支付的10萬元房款和維修房屋所花費用。
【糾紛與風險分析】
本案是一起因買受人未依約履行房屋買賣合同且房屋未辦理過戶登記而引發的房屋權屬糾紛。作者認為上述兩種觀點都有失偏頗。第一種觀點將本案的成立簡單地等同于生效，抹殺了房屋買賣這種特殊買賣與一般買賣的區別;第二種觀點將分期付款且保留所有權的買賣視為附條件的買賣合同，從而在法律適用上顯得極為牽強。之所以會出現這種法律適用中的尷尬，一定程度上是由于當時的立法狀況決定的，因當時的有關經濟合同法對此沒有相應規定。下面根據我國現行《合同法》的規定，對本案糾紛及其合同風險作以下分析：
根據我國《合同法》第133條的規定，標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。第134條規定，當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬于出賣人。本條規定了買賣合同標的物所有權保留制度。根據上述規定，買賣合同標的物所有權保留應當滿足下列條件：買賣合同標的物所有權保留由當事人約定，而不是法定;當事人只能對買受人未履行支付價款或者其他義務的情形約定標的物所有權保留;保留買賣合同標的物所有權的人只能是出賣人;在買賣合同未作出該約定時，買受人不能對出賣物行使所有權保留，但是在作出約定并具備行使對出賣物的所有權的保留條件時，買受人可以放棄行使，但只能以明示方式作出才發生效力。
