因?yàn)榉抠J業(yè)務(wù)的緊縮，導(dǎo)致很多購(gòu)房者在等待貸款時(shí)候被加息，應(yīng)該怎么防止這一糾紛呢？
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商品房購(gòu)房合同范本一
對(duì)于絕大多數(shù)已經(jīng)申請(qǐng)了房貸的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，12月26日的加息，至少要等到6天后的1月1日才會(huì)正式執(zhí)行新的利率。但是，對(duì)于部分今年10月份以后才申請(qǐng)貸款的部分購(gòu)房者而言，他們的加息已經(jīng)提前開(kāi)始，其中的一部分甚至在今年已連續(xù)兩次“被加息”。
政策變化 多位購(gòu)房者“被加息”
造成上述后果的主要原因是銀行因信貸額度不足，延遲了11月~12月的部分房貸，使得一些購(gòu)房者在焦急等待數(shù)十日后無(wú)奈“被加息”。由于明年上半年可能再上調(diào)兩次利率，上述購(gòu)房者還有可能再次“被加息”。
此前，不動(dòng)產(chǎn)分析師朱平平曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，在二次調(diào)控出臺(tái)后的今年10月份，曾有一部分購(gòu)房者因?yàn)殂y行房貸政策的變化，以及當(dāng)年信貸指標(biāo)全部用完，接到通知推遲了貸款時(shí)間。
朱平平介紹，11月15日以后申請(qǐng)房貸的部分購(gòu)房者，截至目前仍未獲得銀行信貸發(fā)放，這意味著他們尚未開(kāi)始還貸，就已經(jīng)“被加息”了一次。
據(jù)她透露，此類客戶大概占所有購(gòu)房者的10%~20%。和她所說(shuō)的情況相似，投資管理有限公司高級(jí)貸款管理經(jīng)理黃雯燕也表示有20%左右的購(gòu)房者面臨著尚未還貸就將漲息的情況。
某公司市場(chǎng)部經(jīng)理孫怡說(shuō)，10~12月份以后申請(qǐng)貸款的很多購(gòu)房者都會(huì)遭遇這種情況。由于今年銀行的信貸指標(biāo)已提前用完，這些購(gòu)房者實(shí)際獲得貸款發(fā)放的時(shí)間很有可能是在明年1~2月。
不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域分析師黃河韜介紹說(shuō)，10~12月期間成交的二手房數(shù)量約為5.48萬(wàn)套。
不過(guò)，購(gòu)房需求并未因加息預(yù)期而消退。數(shù)據(jù)顯示，上周上海市商品住宅成交面積為36.7萬(wàn)平方米，環(huán)比前周大漲34%，達(dá)到10月中旬以來(lái)的最高點(diǎn)，甚至超過(guò)了“金九銀十”的周成交水平。
利息上調(diào)可用年終獎(jiǎng)提前還貸
如今新購(gòu)房的年輕人，大多對(duì)如何盡早搬掉“貸款大山”而殫精竭慮。金融機(jī)構(gòu)人士提醒說(shuō)，購(gòu)房者如果有閑置資金，可以考慮提前償還部分住房貸款，但一定要講究策略。
住房貸款提前還貸額一般有最低限度。據(jù)銀行工作人員介紹，提前還貸額通常是每月還款額的六倍以上，低于此額度的申請(qǐng)一般不會(huì)被受理。為此，提前還貸的時(shí)機(jī)，通常是購(gòu)房者獲得一筆可觀收入且無(wú)大額開(kāi)支時(shí)，例如發(fā)年終獎(jiǎng)金時(shí)即可。
對(duì)眾多備受“月供”折磨的年輕購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，趁早還清貸款的愿望很急切。對(duì)此，銀行的工作人員介紹說(shuō)，提前還貸的額度還必須量力而行，要留夠日常開(kāi)支所需的資金，以備不時(shí)之需，或者留出部分資金做一些收益相對(duì)更為可觀的投資項(xiàng)目。
值得注意的是，對(duì)銀行而言，住房貸款收益不錯(cuò)，屬于眼下的“黃金業(yè)務(wù)”。為此，提前還貸的時(shí)間點(diǎn)選擇不是隨意的，因?yàn)樾掳l(fā)放的住房貸款都有一個(gè)清償限制期，即在辦理后的一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)受理提前還貸的申請(qǐng)，不同的銀行限制期一般在半年至1年。如果在限制期硬要提前還貸，就必須交納違約金。
此外，提前還貸還須提前申請(qǐng)，一般要提前15天通知銀行。償還部分住房貸款后，此前與銀行協(xié)議的還款計(jì)劃會(huì)發(fā)生變動(dòng)，此時(shí)購(gòu)房者就可結(jié)合自身收入、開(kāi)支情況，與銀行協(xié)商確定新的月供額度和償還期限。
新的一年即將到來(lái)，由于大部分銀行的利率調(diào)整都從1月1日開(kāi)始，因此大部分房貸族的月供將自下一期開(kāi)始增加，提前了解自己月供增加情況，在扣款日前存入足額的款項(xiàng)，可避免因扣款不足而導(dǎo)致逾期還款記錄。
今年以來(lái)，央行兩次加息，使得5年以上貸款利率由5.94%上調(diào)為6.4%;五年以上公積金貸款利率也由3.87%上調(diào)為4.30%。
雖然基準(zhǔn)利率一致，但是目前房貸市場(chǎng)利率卻千差萬(wàn)別，有的享受商業(yè)貸款的七折優(yōu)惠利率，有的利率則需上浮10%。因此，對(duì)于享受不同利率折扣的人而言，明年需要增加的月供并不同。
例如，以100萬(wàn)元、剩余供款期在15年左右、以等額本息方式還款的房貸為例，如果享受的是七折利率，則兩次加息將使月供增加163.41元;如果是上浮10%的利率，則月供增加280.88元。
總體而言，每100萬(wàn)元剩余貸款月供增加100~350元左右。
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