典型案例
周女士于去年購(gòu)買了一套商品房，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商聲稱“擁有該房屋的完全產(chǎn)權(quán)”。后來(lái)，她從朋友處得知：在簽協(xié)議之前，這家公司因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題早就將該房屋抵押給了銀行。得知這一消息后，她到當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)登記部門了解備案情況，證實(shí)該房確實(shí)已經(jīng)抵押。周女士遂與這家公司交涉，但對(duì)方稱債務(wù)馬上就可以還清，抵押馬上就可以解除。如果一定要退房也只能退還本金。這種情況下，除了退還本金外，周女士還可以得到其他賠償嗎?
律師出馬
根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，房屋買賣過(guò)程中，作為賣方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商至少有兩個(gè)基本的合同義務(wù)：一是對(duì)房屋擁有所有權(quán)，二是保證不存在權(quán)利瑕疵。陜西泓瑞律師事務(wù)所王阿麗律師認(rèn)為，如果該房屋存在權(quán)利瑕疵，賣方在出賣之時(shí)至少應(yīng)盡到告知義務(wù)，比如告知買方該房屋已被抵押。如果賣方不盡到告知義務(wù)，其行為實(shí)際上已構(gòu)成合同法上的欺詐行為，根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”因此，買方可以據(jù)此行使撤銷合同的權(quán)利，并要求其承擔(dān)損失賠償責(zé)任。
實(shí)際上，對(duì)于周女士這種情況，最高人民法院關(guān)于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》做出了比《合同法》更為明確的規(guī)定，《解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。”
根據(jù)以上規(guī)定，周女士不但可以要求返購(gòu)房本金，還可以要求賣方承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
應(yīng)該注意的是：《解釋》中已經(jīng)明確規(guī)定五種情形，買房人可要求雙倍賠償。一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;三是出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;四是出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);五是出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
具備上述五種情形之一的，買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、損失賠償，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。但也不是所有的商品房糾紛案件都能獲得雙倍賠償。首先，買房人在打官司之前一定要清楚自己的房子是什么性質(zhì)的，比如該司法解釋所說(shuō)的是針對(duì)商品房而言，而集資房、房改房等不適用這個(gè)解釋。其次，該司法解釋中明確規(guī)定，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買房人除了有可能要回已付款、利息及損失賠償外，還有可能得到0.1倍到1倍的賠償。由于量裁賠付空間過(guò)大，法官就要根據(jù)具體案情來(lái)定，而不是硬性規(guī)定一定要賠償已購(gòu)房款的1倍。此外，買房人除了拿回自己的已付款、利息及損失賠償外，有可能不再得到任何賠償。
欄目提示
打商品房官司要謹(jǐn)慎提出“雙倍賠償”的請(qǐng)求。因?yàn)橘I房人要求雙倍賠償?shù)纳唐贩考m紛案件，其訴訟費(fèi)都會(huì)相應(yīng)的比較高，訴訟費(fèi)多的在萬(wàn)元以上，少的也在千元以上，一旦買房人提出的雙倍賠償請(qǐng)求得不到法院的支持，就要相應(yīng)承擔(dān)訴訟風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)一定的訴訟費(fèi)。
