二手房過戶手續(xù)怠于辦理，到手的房子飛走了。近期，張女士就遇到了這樣的麻煩事。“房子屬于全額一次性付款，收據(jù)、合同都在，法院怎么能強制執(zhí)行呢?”張女士不解，打進維權熱線0871-4155246進行咨詢。
【事件回放】
簽訂了買賣合同 未辦過戶交易手續(xù)
張女士在澳大利亞工作，為了改善父母的居住環(huán)境，在2007年回國期間，看中了一套二手房，和房東陳先生確定了房屋價格等內(nèi)容后，雙方簽訂了房屋買賣合同。此后，張女士一次性付清所有房款并辦理交房手續(xù)后，便公證授權委托其父親辦理后續(xù)過戶交易手續(xù)，隨即便匆忙返回澳大利亞?？刹痪煤螅憬拥礁赣H突發(fā)疾病辭世的噩耗，房屋過戶的事情就此擱淺，其母也一直住在該房屋相安無事?？刹痪们埃瑥埮康弥摲课菀环ㄔ簣?zhí)行拍賣，才知道房東陳先生在與其簽訂合同后不久，便以該套房產(chǎn)作為抵押物，為朋友向銀行貸款40萬元作了擔保，而后未能還款被法院強制執(zhí)行。
【律師解答】
買賣合同有效 但抵押財產(chǎn)無法辦理過戶手續(xù)
“該房屋買賣系雙方真實意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，買受人已按照約定支付完所有
房價款，出賣人亦對該房屋進行了交付，且買受人在房屋交付后長期居住并使用該房屋至今，故該買賣合同為有效合同。”云南正昱律師事務所王楓認為。
但同時王楓也表示，雖然該合同有效，但并未進行登記，不具有公示公信力，外人無法得知買賣事實，只能以登記情況為準，現(xiàn)階段要求對方履行辦理過戶義務也不能實現(xiàn)，而因為不動產(chǎn)所有權的轉移以登記為生效要件，故其不能產(chǎn)生物權變動的法律效力，此時第三人的擔保物權，也就是本案中的抵押權優(yōu)先于雙方基于買賣合同產(chǎn)生的債權的法律效力。根據(jù)《物權法》《擔保法》之相關規(guī)定，抵押期間未經(jīng)抵押權人同意，抵押人不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。故在抵押權消滅前，未經(jīng)抵押權人的同意，該房屋作為抵押財產(chǎn)不得辦理過戶手續(xù)，除非張女士代為償還債務或債務人自己清償債務。
【律師法律顧問提醒】
房地產(chǎn)買賣是高風險交易行為 加強法律風險防范意識
王楓提醒，房地產(chǎn)買賣是一個涉及高標的、高風險、高專業(yè)的一種綜合交易行為，購房者一定要對買賣中存在的法律風險進行預防，并要有足夠的法律風險防范意識，對交易的各個過程及環(huán)節(jié)要及時進行了解咨詢和跟蹤，或提前聘請律師進行房屋全程陪購避免風險，任何僥幸的行為都有可能造成重大經(jīng)濟損失。
【舉案說法】
一房兩賣 并非先買者先得
案例：孫小姐看中了一套二手房，和房主說好價錢后簽訂了房屋買賣合同，孫小姐也支付了購房款，原房主將房子交給了她，并允諾盡快為其辦理房屋登記手續(xù)。然而某日，有一位姓張的先生說，房子是他的。孫小姐經(jīng)過打聽得知，原來原房主將該房賣給她之后又賣給了張先生。
孫小姐想：明明是自己先簽訂的房屋買賣合同，先買先得，于是一紙訴狀將房主告上了法庭，要求立即辦理房屋登記手續(xù)。然而，法院的判決卻讓孫小姐傻眼：房屋產(chǎn)權由張先生取得，原房主返還孫小姐的購房款。
律師說法：房子過戶完 才能產(chǎn)生轉讓效力
“不動產(chǎn)買賣需要辦理過戶手續(xù)后才能發(fā)生轉讓效力，這是符合我國物權法規(guī)定的，即使購房人簽訂了房屋買賣合同，但如果不及時辦理房屋過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權還是不能發(fā)生轉移。在這種情況下賣方再次轉讓房屋，并辦理過戶手續(xù)，買方就只能要求返還購房款，并賠償損失。”王楓提醒，房屋屬于不動產(chǎn)，物權的變動需要履行產(chǎn)權登記手續(xù)，房屋買賣合同產(chǎn)生的只是合同相對人之間的債權，而物權卻沒有發(fā)生變動。因此，購房者在購買房屋的時候，切記一定要去房地產(chǎn)相關部門親自辦理相關手續(xù)，免得日后發(fā)生糾紛。
交房時是否應交齊其他費用
張女士：最近，我買的房子交房了，但開發(fā)商要求我們必須要先繳納契稅、公共維修基金和產(chǎn)權證代辦費，才能拿到鑰匙，這樣是否合理?
答：根據(jù)新的《商品房買賣合同》示范文本，開發(fā)商可以與購房人在《商品房買賣合同》中約定購房過程中稅費的代繳納。如果購房人已經(jīng)和開發(fā)商事先在《商品房買賣合同》中有約定，則應當按照約定履行;如果雙方?jīng)]有約定的，按照法定執(zhí)行，契稅的交納時間，法律規(guī)定應當在辦理轉移登記時繳納。
婚后買房要成為男方的單方財產(chǎn)怎么辦?
蘇女士：兒子已經(jīng)在去年結婚，現(xiàn)在，我們打算為其買一套住房，但又不希望房產(chǎn)證上有兒媳的名字，我們該怎么辦?
答：婚后父母出資為兒子買房，并贈與兒子，不贈與兒媳。房款是父母出的，房產(chǎn)證辦理時候也直接辦兒子的名字，訂立贈與協(xié)議時注明父母的意愿是只贈與兒子一人，不作為兒子與兒媳的共有財產(chǎn)。
