隨著限購(gòu)令的出臺(tái)，許多已經(jīng)決定購(gòu)房的消費(fèi)者無法通過網(wǎng)簽，只好選擇退房。而在整個(gè)退房過程中，圍繞定金、訂金、首付款退不退等問題，消費(fèi)者和二手房賣主、開發(fā)商產(chǎn)生了許多糾紛和矛盾，由此引發(fā)的法律咨詢也隨之大幅增加。那么，限購(gòu)令出臺(tái)后退房到底是否受保護(hù)呢?
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因限購(gòu)令導(dǎo)致的退房糾紛應(yīng)該如何處理
限購(gòu)令出臺(tái)后五大買房風(fēng)險(xiǎn)提示
“想買房，可由于條件不夠，就只能忍痛割愛退房了。”張先生很是無奈，他告訴記者，自己早在3個(gè)月前看中一套二手房，而且已經(jīng)通過中介交付了5萬元定金，現(xiàn)在突然出現(xiàn)的限購(gòu)令讓他很為難，自己的條件不達(dá)標(biāo)，只能選擇退房，又擔(dān)心賣主不退定金，心中未免忐忑不安。“如果是因?yàn)橄拶?gòu)令這樣的國(guó)家政策出臺(tái)，導(dǎo)致許多消費(fèi)者無法繼續(xù)購(gòu)房的，應(yīng)該不受合同違約責(zé)任約束，因?yàn)檫@是超出買賣雙方預(yù)料和控制范圍的。”針對(duì)消費(fèi)者退房過程中產(chǎn)生的擔(dān)心，呂洪利律師建議眾多消費(fèi)者“安心”，在提出退房申請(qǐng)后應(yīng)積極跟開發(fā)商協(xié)商，以便順利退還款項(xiàng);一旦協(xié)商不成，消費(fèi)者可以向法院提起訴訟或依據(jù)合同中仲裁條款向濟(jì)南仲裁委申請(qǐng)仲裁。
呂洪利介紹，在限購(gòu)令出臺(tái)后的退房過程中，主要會(huì)出現(xiàn)以下三個(gè)方面的問題：
定金
應(yīng)全部退還
買受人在政策沒有出臺(tái)前向開發(fā)商或者二手房賣主交了一部分定金，但沒有簽訂購(gòu)房合同，目前即便補(bǔ)簽合同也由于受限購(gòu)令的約束無法通過網(wǎng)簽，在選擇退房時(shí)應(yīng)該退全部定金。一般來講，若是買受人違約，定金可以不退;但因?yàn)閲?guó)家政策發(fā)生變化，買受人因此無法繼續(xù)購(gòu)買的，賣方應(yīng)該將定金全額退還給消費(fèi)者。
訂金
如無另行約定應(yīng)全部退還
訂金的性質(zhì)相當(dāng)于是預(yù)付款，如果在買賣雙方?jīng)]有另行約定違約責(zé)任的情況下，由于限購(gòu)令導(dǎo)致無法繼續(xù)購(gòu)買的，訂金應(yīng)該全部退還給消費(fèi)者。
首付款
如沒辦理網(wǎng)簽等手續(xù)應(yīng)全部退還
首付款將牽扯到兩種情況，一種是由于開發(fā)商五證不全導(dǎo)致買受人交了首付款卻無法及時(shí)網(wǎng)簽的，開發(fā)商應(yīng)該沒有任何理由將首付款全部退還給消費(fèi)者。因?yàn)槲遄C不全即意味著違法售房，在這種情況下買受人即便是跟開發(fā)商簽了合同也屬于無效合同。第二種即開發(fā)商五證齊全，買受人卻沒有即時(shí)辦理網(wǎng)簽等手續(xù)的，按照《民法》確定的公平合理原則，開發(fā)商也應(yīng)將買受人的所有首付款退還，因?yàn)槭赘犊畈皇沁`約金。
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