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　　地價(jià)大漲，房?jī)r(jià)猛升，城里人在自覺(jué)與不自覺(jué)之間就把精明的目光投向了廣大郊區(qū)和農(nóng)村地區(qū)——那里的房子和地便宜啊。最近這方面的咨詢(xún)非常多，就連朋友們喝酒之際都忘不了問(wèn)一句：“哥們兒，買(mǎi)個(gè)農(nóng)民房行嗎?”其實(shí)，大家關(guān)心的主要有兩點(diǎn)：第一，農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)是否合法;第二，明知不合法也要買(mǎi)，那么法律后果到底如何?損失到底多大?

　　湊巧的是，最近出差到深圳，偶遇程總，程總就自述了他的公司在北京投資農(nóng)民房的故事。程總的北京公司10年前租了一個(gè)郊區(qū)帶院子的農(nóng)民房作庫(kù)房。隨著四環(huán)、五環(huán)的通車(chē)，農(nóng)民房的交通變得極為便利。一天，房東找到公司，說(shuō)他的房子要賣(mài)，讓公司搬家。程總一聽(tīng)就急了，別人能買(mǎi)咱也能，別人出得起錢(qián)咱更出得起，并跟房東大講了一通“承租人買(mǎi)房?jī)?yōu)先權(quán)”的法學(xué)理論，最終10萬(wàn)元搞定。合同簽了，款也交了，程總就是“連院帶房”的新“主人”了。

　　既然是“主人”，就要?jiǎng)诱娓竦模谑菐?kù)房變成了四合院，一番裝修，雕梁畫(huà)棟。幾年風(fēng)平浪靜，幾年優(yōu)哉游哉。去年，村子要拆遷了，農(nóng)民說(shuō)：“程總，我退你10萬(wàn)元，你走吧。”“我是主人啊，拆遷補(bǔ)償款至少100萬(wàn)元啊，房子是我的。你讓我走我就走啊?”

　　于是開(kāi)始了一場(chǎng)官司。官司現(xiàn)在還沒(méi)判，程總讓我預(yù)測(cè)一下判決結(jié)果，我就把《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》送給了他。

　　這個(gè)文件把農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)分為幾類(lèi)：第一類(lèi)：農(nóng)民把房子賣(mài)給城市居民;第二類(lèi)：農(nóng)民把房子賣(mài)給外村村民;第三類(lèi)：農(nóng)民把房子賣(mài)給本村村民。房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國(guó)家土地管理局[1990]國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬于“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。

　　所以，前兩類(lèi)，合同一律無(wú)效，后一類(lèi)經(jīng)辦理宅基地審批手續(xù)有效。那么，合同無(wú)效后，如何處理此類(lèi)糾紛呢?很簡(jiǎn)單，房子和院子歸農(nóng)民所有，但經(jīng)過(guò)翻建、擴(kuò)建的房屋，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)于添付價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

　　其實(shí)，說(shuō)了這么多，就是兩句話(huà)，第一，居民買(mǎi)農(nóng)民房的合同無(wú)效;第二，房子歸農(nóng)民，拆遷補(bǔ)償歸農(nóng)民，居民翻建、擴(kuò)建的成本可拿回來(lái)。具體到程總的案子，四合院的成本經(jīng)評(píng)估后，可從農(nóng)民那里拿回來(lái)，不過(guò)，評(píng)估價(jià)格一般比實(shí)際花銷(xiāo)要低得多。