去年我購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，開(kāi)發(fā)商在售房合同的附件《房屋平面圖》上標(biāo)明廚房帶一個(gè)工作陽(yáng)臺(tái)。交房后，我對(duì)這一工作陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行了裝修。但幾個(gè)月之后，開(kāi)發(fā)商卻提出該工作陽(yáng)臺(tái)是小區(qū)的消防通道，應(yīng)是全體業(yè)主的共用部分，要求我拆除裝修并恢復(fù)原狀。請(qǐng)問(wèn)，開(kāi)發(fā)商的要求合法嗎？
劉先生：
要解決你的問(wèn)題，首先要判斷這一工作陽(yáng)臺(tái)的歸屬。在你手中持有的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》的附圖中，如果記載了該部位為你所購(gòu)買(mǎi)房屋的專(zhuān)有部位，且你在行使該部位權(quán)利時(shí)，沒(méi)有危及建筑物的安全，沒(méi)有損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，則開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)要求你拆除裝修、恢復(fù)原狀。
但是，如果該“工作陽(yáng)臺(tái)”為小區(qū)業(yè)主的共用部位，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十條規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，即小區(qū)的共用部分屬于全體業(yè)主共有。對(duì)此部分面積開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)擅自處分。開(kāi)發(fā)商將屬于全體業(yè)主共有的部位擅自轉(zhuǎn)讓的行為，侵害了全體業(yè)主的利益，在法律上是無(wú)效的。在此種情況下，你與開(kāi)發(fā)商之間的商品房預(yù)售合同中，關(guān)于轉(zhuǎn)讓工作陽(yáng)臺(tái)的部分無(wú)效，合同其他部分，如出售房屋的位置、價(jià)格等其他約定仍然有效。
此外，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。所以，如果該工作陽(yáng)臺(tái)是小區(qū)的共用部分，因此造成合同部分無(wú)效，對(duì)于你所遭受的損失，你可以要求開(kāi)發(fā)商予以賠償。
