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近期蘇城樓市的變化又吸引了很多市民對(duì)樓市和房產(chǎn)買賣的關(guān)注，昨天，我們邀請(qǐng)了房地產(chǎn)專業(yè)律師做客本報(bào)政法熱線，就商品房預(yù)購中應(yīng)當(dāng)注意哪些問題、二手房買賣中出現(xiàn)糾紛如何處理，離婚如何分割財(cái)產(chǎn)、繼承析產(chǎn)如何確定份額等與房屋交易有關(guān)的法律問題，為廣大讀者提供咨詢，現(xiàn)場咨詢電話此起彼伏，兩位嘉賓結(jié)合法律法規(guī)為眾多市民提供了細(xì)致解答。

原房主隱瞞初購價(jià)多交稅應(yīng)由其承擔(dān)

王先生：我買了一套二手房，原房主表示當(dāng)初他購買時(shí)是50萬元，合同明確約定他以當(dāng)初購買時(shí)的價(jià)格也就是50萬元將房子賣給我，過戶時(shí)我查詢有關(guān)檔案后發(fā)現(xiàn)房主當(dāng)時(shí)購買此房時(shí)其實(shí)只花了30多萬元，這其中有很大差距，導(dǎo)致我要多交好幾萬過戶稅費(fèi)，請(qǐng)問我該怎么辦？

劉長偉：你們既然已經(jīng)在合同中明確約定了兩次交易的價(jià)格是一樣的，說明對(duì)方故意隱瞞了相關(guān)情況，相關(guān)的營業(yè)稅、所得稅應(yīng)當(dāng)由對(duì)方承擔(dān)。你還可以以欺詐為由，提出撤銷合同。

想出售婚前房產(chǎn)需要前妻簽字嗎

李女士問：我兒子婚前買了一套房子，現(xiàn)在離婚了，他要賣掉房子，房管部門要求他前妻簽字才給過戶，請(qǐng)問合理嗎？

劉長偉：婚前財(cái)產(chǎn)你兒子有獨(dú)立的處分權(quán)，房管部門這樣處理是比較謹(jǐn)慎和盡職的做法，如果你兒子的前妻不同意配合，應(yīng)當(dāng)向房管部門反映，把情況說明清楚，并提供相應(yīng)的證據(jù)，房管部門會(huì)做出相應(yīng)的處理。

購二手房后原房主不遷戶口怎么辦

顧先生問：我在昆山買的一套二手房，賣方不配合遷出戶口，向我索要好處費(fèi)才給辦理，請(qǐng)問怎么辦？

劉長偉：戶口遷出問題屬于公安部門行政管理范疇，一般法院不好處理。但我個(gè)人認(rèn)為，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，遷出戶口屬于合同附隨義務(wù)，就像出賣房屋要搬離物品一樣，賣方有義務(wù)履行，如果不履行，可以起訴要求其辦理遷出手續(xù)。

遺囑中房產(chǎn)分配在生前可更改

趙先生問：我一個(gè)親戚立了遺囑，把房子給兒子，但現(xiàn)在因?yàn)榍闆r發(fā)生變化，他想改變當(dāng)初的決定，請(qǐng)問可以嗎？

王炳玉：可以。遺囑在當(dāng)事人去世之前，都可以更改，以最后一份為準(zhǔn)。但經(jīng)過公正的遺囑也要辦理公證才能產(chǎn)生變更的法律效力。

賣方家庭出爭議買方無法過戶怎么辦

張先生問：我買二手房時(shí)，賣方配偶已經(jīng)死了，他的兒子沒有簽字，現(xiàn)在不積極配合我辦理過戶手續(xù)，怎么辦？

王炳玉：配偶一方死亡，應(yīng)當(dāng)由所有繼承人簽字并辦理公證，才能過戶。如果有某一位繼承人不同意，可能導(dǎo)致合同無效。但賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償包括房屋差價(jià)損失和你因?yàn)橘彿克С龅钠渌M(fèi)用。

房屋滲水嚴(yán)重可主張退房嗎

李女士問：我在2006年購買了一套商品房，現(xiàn)在交房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋滲水嚴(yán)重，請(qǐng)問我可以要求退房嗎?

王炳玉：這要根據(jù)具體情況來作分析，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，影響居住使用，可以要求退房。賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)你的購房款利息損失和購房差價(jià)損失。

伴隨著前一段時(shí)間樓市成交量的回升以及經(jīng)濟(jì)形勢的重大變化和各種個(gè)人原因，在商品房預(yù)售、二手房買賣方面出現(xiàn)了很多糾紛。還有家庭原因，生老病死、婚姻變化，都會(huì)涉及房產(chǎn)方面的法律問題。昨天，兩位嘉賓就涉及房產(chǎn)交易中一些問題及解決方法作了以下提醒：

一、房產(chǎn)交易最重要的就是法律手續(xù)，比如商品房要有《預(yù)售許可證》，二手房要房產(chǎn)、土地兩證齊全，賣方要夫妻雙方簽字、拆遷房要家庭共有人共同簽字等等，很多時(shí)候缺少一樣手續(xù)就有可能導(dǎo)致合同無效。一方反悔就比較容易，從而給另一方造成損失。如果對(duì)有些問題不清楚，要及時(shí)向房管等相關(guān)部門或律師咨詢，避免不必要的損失。

二、不要輕信口頭承諾，必須把你想要的寫進(jìn)合同。有時(shí)候情愿不買，也要堅(jiān)持簽訂一份比較完備的合同。否則，勉強(qiáng)買下來，有可能會(huì)帶來無盡的煩惱。

三、二手房買賣中，要注意一些細(xì)節(jié)。比如房屋購銷差價(jià)、購銷時(shí)差，會(huì)對(duì)納稅數(shù)額產(chǎn)生很大影響。驗(yàn)收房屋要注意家具遮擋部位的檢查；要對(duì)戶口遷出時(shí)間有明確約定，否則，一旦出現(xiàn)糾紛，購房一方就會(huì)非常被動(dòng)。一些問題就很難處理。

四、家庭糾紛一定要互諒互讓，盡量協(xié)商解決，以保證和睦的家庭氛圍，錢財(cái)畢竟是身外之物，親情更重要。如果真的無法協(xié)商，也可以通過法律途徑解決。法律是解決問題的一種途徑，只要大家心態(tài)平和，也不啻為一種解決矛盾糾紛的有效方法。