對(duì)于幾年前的一樁農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)，浙江省紹興縣農(nóng)民張某很后悔：當(dāng)年他賣(mài)給鄰村農(nóng)戶周興泉一幢農(nóng)房，售價(jià)14萬(wàn)元，今年，該房因?yàn)槊媾R拆遷，身價(jià)增至100多萬(wàn)元。張某不甘心，遂向法院提起訴訟，要求周興泉返還房子。
法院支持了張某的請(qǐng)求，但此判罰引起了爭(zhēng)議。
房子漲價(jià)了，賣(mài)房者請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效
事情發(fā)生在紹興縣華舍街道東周居委會(huì)。1998年，原華舍鎮(zhèn)東周村(現(xiàn)東周居委會(huì))村民張某與鄰村村民周興泉簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，張某將一幢三層樓房以14萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給周興泉，周興泉一次性將購(gòu)房款付清。經(jīng)張某所在東周村村委會(huì)同意，次年9月，周興泉向稅務(wù)部門(mén)繳納了房屋契稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，并向房產(chǎn)交易主管部門(mén)支付了一筆交易費(fèi)。周興泉買(mǎi)了張某的房子后，進(jìn)行了一番裝修，并新建了一些附屬用房。
2006年，紹興縣政府發(fā)布消息稱(chēng)，華舍街道東周村的房子被列入拆遷范圍。據(jù)預(yù)測(cè)，那幢賣(mài)掉的房子附帶宅基地，總共可能得到100多萬(wàn)元的補(bǔ)償費(fèi)用。得知此消息的張某非常懊悔。
不過(guò)，當(dāng)張某得知該房土地屬于集體所有，將房子賣(mài)給鄰村周興泉的行為可能不合法時(shí)，就以房屋所在土地屬集體所有、不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)為由，于今年2月向紹興縣法院起訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)其與周興泉之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，并讓周興泉立即騰退他出售的這幢三層樓房。
合同被判無(wú)效，買(mǎi)房者遭受損失可反訴
接到要打官司的消息，周興泉表示難以接受。他認(rèn)為，當(dāng)初買(mǎi)下張某房子一事得到張某以及張某所在村委及房管部門(mén)認(rèn)可，自己也依法向地稅部門(mén)交納了房屋過(guò)戶費(fèi)用，雙方的買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。
然而，在庭審過(guò)程中，法官向雙方釋明，根據(jù)民法通則規(guī)定，張、周的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，各自取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還。周興泉遭受的損失，可對(duì)張某提起反訴。
隨后，周興泉反訴，稱(chēng)張某應(yīng)賠償其購(gòu)房款14萬(wàn)元;賠償過(guò)戶費(fèi)用9000元;賠償損失90多萬(wàn)元。
考慮到這起買(mǎi)賣(mài)中，張某和周興泉都有過(guò)錯(cuò)，且張某應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，紹興縣法院一審判決：周興泉應(yīng)將該房返還給張某;張某應(yīng)對(duì)此承擔(dān)包括原房款在內(nèi)共85萬(wàn)多元的損失。
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)之“亂”，非一紙判決可以理清
本案的承辦法官表示，因拆遷引起的毀約退房糾紛案在紹興縣是第一次，不過(guò)，村民之間私下買(mǎi)賣(mài)房屋現(xiàn)象并不少，相關(guān)管理較為松散，現(xiàn)在遇到拆遷建設(shè)，相關(guān)糾紛可能會(huì)越來(lái)越多。
一些法律界人士指出，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)之“亂”，并非法院一紙判決可以理清。浙江澤大律師事務(wù)所律師麻侃認(rèn)為，“法院的判罰值得商榷，法不禁止即為自由。”應(yīng)判決兩人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
但法官和律師共同認(rèn)為，農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)，只有房屋所有權(quán)，而無(wú)土地使用權(quán)，這才是碰到舊村改造、拆遷安置、征地等發(fā)生土地補(bǔ)償情況后，容易產(chǎn)生糾紛的核心問(wèn)題。
記者了解到，對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力裁判，目前各地存在司法不統(tǒng)一現(xiàn)象，要從根本上解決問(wèn)題，需在立法上進(jìn)一步明確。
