[案例]
2002年8月3日，李某與相某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定：相某將自建私房一處作價14 000元出賣給李某，上交所在村委的款項由李某負擔；相某將房屋的土地使用證、契證交付給李某，相某協(xié)助辦理過戶，費用由李某負擔；一方如有反悔應賠償對方損失3 000元。合同簽訂后，李某支付相某購房款14 000元，相某交付了房屋和土地使用證、契證，但未交付房屋所有權(quán)證。同年8月14日，李某向村委會交付了“村政管理費”3 000元，并實際居住使用該房屋。嗣后，由于相某一直未提供房屋所有權(quán)證，也未協(xié)助李某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，李某遂起訴至R市某區(qū)法院，要求相某交付房屋所有權(quán)證，協(xié)助辦理過戶手續(xù)，并賠償經(jīng)濟損失3 000元。相某主張李某為城市居民，其無權(quán)購買自己的農(nóng)村私房。雙方之間的房屋買賣合同損害了社會公共利益，應為無效合同。
R市某區(qū)法院經(jīng)審理認為，雙方訟爭的焦點是房屋買賣合同是否有效。雖然相某提供了國辦發(fā)〔1999〕39號《國務院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(以下簡稱國辦發(fā)〔1999〕39號)，但該通知是針對當時一些農(nóng)村地區(qū)存在用地秩序混亂、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等問題，特別是出現(xiàn)了以開發(fā)“果園”、“莊園”為名炒賣土地、非法集資的情況，所作出的政策性規(guī)定，該通知的目的在于加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。李某購買相某的農(nóng)村私房用于個人居住，并非炒賣獲取非法利益，且該通知不屬于行政法規(guī)的表現(xiàn)形式。李某、相某在平等自愿協(xié)商基礎上簽訂的房屋買賣協(xié)議，系雙方當事人的真實意愿，相某將自己的私房出賣給李某，系對其私有財產(chǎn)的合法處分，不違背國家法律的強制性規(guī)定，應認定為有效行為。相某所在村委會向李某收取了管理費，實際認可了李某、相某之間的房屋買賣行為。相某主張雙方房屋買賣無效，于法無據(jù)，不予支持。李某、相某在私房交易后應當共同到房屋和土地管理部門辦理房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)過戶手續(xù)，李某要求相某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，應予支持。由于雙方未對房屋產(chǎn)權(quán)證的交付期限和協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶的期限作出明確約定，李某主張相某違約并賠償3000元，缺乏有效證據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、相某于判決生效后10日內(nèi)協(xié)助李某辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)過戶手續(xù)。二、駁回李某其他的訴訟請求。
相某不服該民事判決，向R市中級法院提起上訴稱，根據(jù)國辦發(fā)〔1999〕39號第二條“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”的規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售系強制性規(guī)定，不因城市居民購買目的差異或其他因素的存在而可以變通。李某身為城市居民，其購買農(nóng)村私房的行為屬于該通知中的禁止行為。雙方違反通知中的上述禁止性規(guī)定簽訂房屋買賣合同，侵犯了社會公共秩序，損害社會公共利益，依法應當認定該合同無效。請求依法撤銷原判，另行改判。
R市中級法院審理認為：房屋管理部門的登記檔案材料證實涉案房屋系相某于1995年6月份提出登記申請，同年7月份予以批準，辦理了城市私房所有權(quán)登記。雙方訟爭房屋的性質(zhì)屬于城市私有房屋，并非相某所主張的農(nóng)民住宅，現(xiàn)有法律、行政法規(guī)對此沒有禁止性規(guī)定不得買賣。雙方當事人之間的買賣房屋協(xié)議符合民事法律行為的有效要件，該協(xié)議可以并應當履行。相某的上訴理由不成立，其上訴請求不予支持。終審判決駁回上訴，維持原判。
[律師點評]
案例所涉糾紛雖以二審維持原判結(jié)案，但從判案理由明顯可見，二審改變了一審的判案理由，一審以李某購買相某的“農(nóng)村”私房系用于個人居住，并非炒賣獲取非法利益，且國辦發(fā)〔1999〕39號通知不屬行政法規(guī)的表現(xiàn)形式。相某將自己的私房出賣給李某，系對其私有財產(chǎn)的合法處分，不違背國家法律的強制性規(guī)定，故應認定為有效。二審改變了一審對相某的私房性質(zhì)的認定，即該房并非農(nóng)村私房，而是辦理了所有權(quán)登記的城市私房，從而回避了城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村村民房屋以及所簽訂的房屋買賣合同是否具有法律效力的問題。
城鎮(zhèn)居民未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準不得購置農(nóng)村宅基地，也不得購買農(nóng)戶住房，相關(guān)當事人之間所簽訂的農(nóng)戶房屋買賣合同依法應認定為無效，而不能拘泥于現(xiàn)行法律法規(guī)中未明確規(guī)定這類合同無效而片面地從尊重當事人的契約自由及鼓勵交易、物盡其用原則出發(fā)，確認合同有效。就前引案例而言，二審法院依據(jù)查明的事實認定雙方訟爭的房屋并非農(nóng)村私房，而是辦理了所有權(quán)登記的城市私房，故而維持了一審判決，無疑是正確的，只是未從正面回答城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村房屋合同的效力，不能說不是一個遺憾。
