國(guó)家出臺(tái)了一系列遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施，北京市也相應(yīng)制定了更為嚴(yán)厲的實(shí)施方案，其中包括提高購(gòu)房貸款首付比例和貸款利率。相關(guān)政策出臺(tái)的目的在于合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。但不可避免地會(huì)讓部分已經(jīng)簽約的商品房及二手房買(mǎi)主因?yàn)殡y以支付高比例的首付款而出現(xiàn)被迫“違約”，這種未必真正構(gòu)成合同法上的“違約”狀態(tài)也被社會(huì)公眾形象地稱之為“政策性違約”。從北京市已經(jīng)受理的購(gòu)房者要求解除買(mǎi)賣(mài)合同的案件來(lái)看，這種趨勢(shì)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。
如何妥善處理這些“政策性違約”產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，是擺在購(gòu)房人、賣(mài)房人和司法機(jī)關(guān)面前亟待解決的問(wèn)題。司法機(jī)關(guān)對(duì)于這些案件的處理，不僅需要實(shí)現(xiàn)個(gè)案的權(quán)益平衡，同時(shí)要積極引導(dǎo)對(duì)類似案件的規(guī)范處理。
■典型案例：
首付不夠起訴解約退房
2010年3月，張小姐通過(guò)中介公司介紹，選中了一套建筑面積為97平方米的二手房，總價(jià)250萬(wàn)元。張小姐與房主王先生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定張小姐首付20％，余款通過(guò)申請(qǐng)銀行按揭貸款的方式向王先生一次性付清。
當(dāng)日，張小姐根據(jù)合同約定向王先生交納了20萬(wàn)元購(gòu)房定金。4月，張小姐在中介機(jī)構(gòu)的協(xié)助下，向銀行申請(qǐng)貸款，但此時(shí)張小姐獲悉根據(jù)新的國(guó)家政策，自己需要支付的首付比例已從20%上調(diào)到30%，首付數(shù)額提高了25萬(wàn)元，張小姐四處籌措，仍無(wú)力支付75萬(wàn)元的首付款。
張小姐想到了解除合同，她認(rèn)為貸款首付比例提高是自己無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，由此導(dǎo)致合同無(wú)法履行，自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，因此，王先生應(yīng)該將定金退還；而王先生認(rèn)為由于張小姐自身資金的原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則，定金不予返還。
后張小姐訴至法院，請(qǐng)求解除雙方買(mǎi)賣(mài)合同并要求王先生退還購(gòu)房定金20萬(wàn)元。
■類案分析：
“政策性違約”呈現(xiàn)四大特點(diǎn)
國(guó)家出臺(tái)調(diào)控性政策以來(lái)，由于政策變化導(dǎo)致的“違約”糾紛不斷出現(xiàn)。經(jīng)過(guò)調(diào)研分析，可以發(fā)現(xiàn)“政策性違約”糾紛呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
一是主張退房的一般為購(gòu)房者，退房的理由基本是無(wú)力支付過(guò)高的首付款或無(wú)法承擔(dān)提高的貸款利率。但從購(gòu)房者退房的真實(shí)目的來(lái)看，可能存在不同：部分購(gòu)房者確實(shí)是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力有限，無(wú)法解決首付款及利率問(wèn)題，客觀上無(wú)法繼續(xù)履行合同而被迫提出解除合同；部分購(gòu)房者則并非在經(jīng)濟(jì)能力上真的無(wú)力解決上述問(wèn)題，而是看到國(guó)家出臺(tái)嚴(yán)厲措施后，房?jī)r(jià)有可能進(jìn)入下降通道，便選擇以“搭順風(fēng)車”的方式主動(dòng)要求解除合同。
二是糾紛涉及的房屋買(mǎi)賣(mài)合同多為近期新訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。從“政策性違約”糾紛涉及的合同來(lái)看，基本是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同在政府出臺(tái)有力的樓市調(diào)控政策之前，向銀行申請(qǐng)房屋抵押貸款在政策出臺(tái)之后。存在上述時(shí)間跨度的房屋買(mǎi)賣(mài)行為均有可能由于貸款購(gòu)房者無(wú)力支付提高的首付款而停止交易。因此，此類糾紛在短期內(nèi)將具有一定普遍性，并可能呈現(xiàn)集中爆發(fā)的趨勢(shì)。
三是房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)政策變化明顯缺乏預(yù)期，對(duì)首付款比例、貸款利率等合同履行重要事項(xiàng)可能發(fā)生的變化缺乏應(yīng)對(duì)約定。由于房屋買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)國(guó)家調(diào)控可能性的預(yù)見(jiàn)不足，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)于這些合同重要履行事項(xiàng)如果因政策變化導(dǎo)致被迫變化時(shí)，如何采取補(bǔ)充性措施缺乏明確約定，從而導(dǎo)致雙方繼續(xù)履行合同存在障礙，在雙方不能協(xié)商一致解決上述問(wèn)題的情況下，買(mǎi)方只能訴至法院，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
四是爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于因政策調(diào)控而導(dǎo)致合同無(wú)法履行，應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。在該類糾紛中，房屋購(gòu)買(mǎi)人和出賣(mài)人對(duì)于因政策變化導(dǎo)致合同履行遇到障礙的事實(shí)一般并無(wú)爭(zhēng)議，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于購(gòu)房人認(rèn)為因政策原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行，并不構(gòu)成真正的違約，買(mǎi)賣(mài)合同解除后，購(gòu)房人無(wú)須承擔(dān)責(zé)任，其已交納的定金等款項(xiàng)賣(mài)房人應(yīng)當(dāng)予以返還。而賣(mài)房人則認(rèn)為雖然因政策原因?qū)е潞贤男杏龅秸系K，但并非無(wú)法履行，雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)政策相應(yīng)調(diào)整合同條款，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。如果購(gòu)房人提出解除合同，即構(gòu)成違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果購(gòu)房人已經(jīng)交納定金，則根據(jù)定金罰則，定金無(wú)須退還。
■法官解析：
“政策性違約”性質(zhì)如何認(rèn)定
從目前發(fā)生的糾紛來(lái)看，購(gòu)房者向法院提起訴訟，訴訟請(qǐng)求一般為要求判令解除其與賣(mài)房人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，請(qǐng)求判令賣(mài)房人退還其已交納的款項(xiàng)。購(gòu)房者的事實(shí)依據(jù)非常明確，均直接指向國(guó)家行政機(jī)關(guān)及地方政府對(duì)樓市的調(diào)控政策，導(dǎo)致合同無(wú)法履行。而法律依據(jù)則存在不同：一是主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，解除合同。二是主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“情勢(shì)變更”，因此，要求依據(jù)我國(guó)合同法司法解釋關(guān)于“情勢(shì)變更”原則的規(guī)定，解除合同。
首先，來(lái)看看什么是不可抗力？根據(jù)合同法第一百一十七條的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并且不能克服的客觀情況。當(dāng)事人由于不可抗力的原因?qū)е聼o(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，產(chǎn)生的解除權(quán)是法定解除權(quán)。不可抗力條款的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)注意以下四點(diǎn)：1.一方發(fā)生不可抗力，發(fā)生方與相對(duì)方均有解除權(quán)；2.并非一旦發(fā)生不可抗力即產(chǎn)生解除權(quán)，需以不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)為要件，也就是說(shuō)，由于不可抗力的發(fā)生，剝奪了一方或雙方根據(jù)合同有權(quán)期待得到的東西，即喪失合同利益或履行利益；3.因不可抗力而解除合同，發(fā)生方可以免除損害賠償責(zé)任；4.發(fā)生方免責(zé)的前提在于發(fā)生方證明了不可抗力的發(fā)生，及時(shí)通知對(duì)方不可抗力發(fā)生的事實(shí)，且不可抗力不是發(fā)生在發(fā)生方遲延履行之后。
因此，從不可抗力的要件來(lái)看，房地產(chǎn)新政雖然屬于當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)的情形，但并未達(dá)到不能避免并且不能克服的客觀程度，不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。如果將此種情況認(rèn)定為不可抗力，則可能出現(xiàn)的后果是不可抗力認(rèn)定范圍的過(guò)寬，將造成合同穩(wěn)定性受到極大影響。當(dāng)事人將動(dòng)輒以政策的變化構(gòu)成不可抗力為由任意違約。
其次，再來(lái)看看何為“情勢(shì)變更”？關(guān)于“情勢(shì)變更”，在我國(guó)合同法上并未明文規(guī)定，但在2009年最高人民法院制定的合同法司法解釋（二）中明確規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除合同”。因此，情勢(shì)變更原則的適用必須符合以下條件：1.有情勢(shì)變更的事實(shí)，也就是說(shuō)合同賴以存在的客觀情況確實(shí)發(fā)生變化；2.情勢(shì)變更為當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)；3.情勢(shì)變更必須不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人；4.情勢(shì)變更的事實(shí)發(fā)生在合同成立后，履行完畢前；5.情勢(shì)變更后，如果繼續(xù)履行合同，會(huì)對(duì)當(dāng)事人顯失公平。同時(shí)，情勢(shì)變更原則強(qiáng)調(diào)了情勢(shì)變更與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的不同。
