國家出臺(tái)了一系列遏制部分城市房價(jià)過快上漲的政策措施，北京市也相應(yīng)制定了更為嚴(yán)厲的實(shí)施方案，其中包括提高購房貸款首付比例和貸款利率。相關(guān)政策出臺(tái)的目的在于合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。但不可避免地會(huì)讓部分已經(jīng)簽約的商品房及二手房買主因?yàn)殡y以支付高比例的首付款而出現(xiàn)被迫“違約”，這種未必真正構(gòu)成合同法上的“違約”狀態(tài)也被社會(huì)公眾形象地稱之為“政策性違約”。從北京市已經(jīng)受理的購房者要求解除買賣合同的案件來看，這種趨勢(shì)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。
如何妥善處理這些“政策性違約”產(chǎn)生的房屋買賣糾紛，是擺在購房人、賣房人和司法機(jī)關(guān)面前亟待解決的問題。司法機(jī)關(guān)對(duì)于這些案件的處理，不僅需要實(shí)現(xiàn)個(gè)案的權(quán)益平衡，同時(shí)要積極引導(dǎo)對(duì)類似案件的規(guī)范處理。
■典型案例：
首付不夠起訴解約退房
2010年3月，張小姐通過中介公司介紹，選中了一套建筑面積為97平方米的二手房，總價(jià)250萬元。張小姐與房主王先生簽訂了房屋買賣合同，合同約定張小姐首付20％，余款通過申請(qǐng)銀行按揭貸款的方式向王先生一次性付清。
當(dāng)日，張小姐根據(jù)合同約定向王先生交納了20萬元購房定金。4月，張小姐在中介機(jī)構(gòu)的協(xié)助下，向銀行申請(qǐng)貸款，但此時(shí)張小姐獲悉根據(jù)新的國家政策，自己需要支付的首付比例已從20%上調(diào)到30%，首付數(shù)額提高了25萬元，張小姐四處籌措，仍無力支付75萬元的首付款。
張小姐想到了解除合同，她認(rèn)為貸款首付比例提高是自己無法預(yù)見的，由此導(dǎo)致合同無法履行，自己沒有過錯(cuò)，因此，王先生應(yīng)該將定金退還；而王先生認(rèn)為由于張小姐自身資金的原因?qū)е潞贤瑹o法履行，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則，定金不予返還。
后張小姐訴至法院，請(qǐng)求解除雙方買賣合同并要求王先生退還購房定金20萬元。
■類案分析：
“政策性違約”呈現(xiàn)四大特點(diǎn)
國家出臺(tái)調(diào)控性政策以來，由于政策變化導(dǎo)致的“違約”糾紛不斷出現(xiàn)。經(jīng)過調(diào)研分析，可以發(fā)現(xiàn)“政策性違約”糾紛呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
一是主張退房的一般為購房者，退房的理由基本是無力支付過高的首付款或無法承擔(dān)提高的貸款利率。但從購房者退房的真實(shí)目的來看，可能存在不同：部分購房者確實(shí)是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力有限，無法解決首付款及利率問題，客觀上無法繼續(xù)履行合同而被迫提出解除合同；部分購房者則并非在經(jīng)濟(jì)能力上真的無力解決上述問題，而是看到國家出臺(tái)嚴(yán)厲措施后，房價(jià)有可能進(jìn)入下降通道，便選擇以“搭順風(fēng)車”的方式主動(dòng)要求解除合同。
二是糾紛涉及的房屋買賣合同多為近期新訂立的房屋買賣合同。從“政策性違約”糾紛涉及的合同來看，基本是房屋買賣雙方簽訂合同在政府出臺(tái)有力的樓市調(diào)控政策之前，向銀行申請(qǐng)房屋抵押貸款在政策出臺(tái)之后。存在上述時(shí)間跨度的房屋買賣行為均有可能由于貸款購房者無力支付提高的首付款而停止交易。因此，此類糾紛在短期內(nèi)將具有一定普遍性，并可能呈現(xiàn)集中爆發(fā)的趨勢(shì)。
三是房屋買賣合同對(duì)政策變化明顯缺乏預(yù)期，對(duì)首付款比例、貸款利率等合同履行重要事項(xiàng)可能發(fā)生的變化缺乏應(yīng)對(duì)約定。由于房屋買賣雙方對(duì)國家調(diào)控可能性的預(yù)見不足，在房屋買賣合同中對(duì)于這些合同重要履行事項(xiàng)如果因政策變化導(dǎo)致被迫變化時(shí)，如何采取補(bǔ)充性措施缺乏明確約定，從而導(dǎo)致雙方繼續(xù)履行合同存在障礙，在雙方不能協(xié)商一致解決上述問題的情況下，買方只能訴至法院，要求解除房屋買賣合同。
四是爭議焦點(diǎn)在于因政策調(diào)控而導(dǎo)致合同無法履行，應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。在該類糾紛中，房屋購買人和出賣人對(duì)于因政策變化導(dǎo)致合同履行遇到障礙的事實(shí)一般并無爭議，雙方爭議的焦點(diǎn)在于購房人認(rèn)為因政策原因?qū)е潞贤瑹o法履行，并不構(gòu)成真正的違約，買賣合同解除后，購房人無須承擔(dān)責(zé)任，其已交納的定金等款項(xiàng)賣房人應(yīng)當(dāng)予以返還。而賣房人則認(rèn)為雖然因政策原因?qū)е潞贤男杏龅秸系K，但并非無法履行，雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)政策相應(yīng)調(diào)整合同條款，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。如果購房人提出解除合同，即構(gòu)成違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果購房人已經(jīng)交納定金，則根據(jù)定金罰則，定金無須退還。
■法官解析：
“政策性違約”性質(zhì)如何認(rèn)定
從目前發(fā)生的糾紛來看，購房者向法院提起訴訟，訴訟請(qǐng)求一般為要求判令解除其與賣房人簽訂的房屋買賣合同，請(qǐng)求判令賣房人退還其已交納的款項(xiàng)。購房者的事實(shí)依據(jù)非常明確，均直接指向國家行政機(jī)關(guān)及地方政府對(duì)樓市的調(diào)控政策，導(dǎo)致合同無法履行。而法律依據(jù)則存在不同：一是主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依據(jù)我國合同法的規(guī)定，解除合同。二是主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“情勢(shì)變更”，因此，要求依據(jù)我國合同法司法解釋關(guān)于“情勢(shì)變更”原則的規(guī)定，解除合同。
首先，來看看什么是不可抗力？根據(jù)合同法第一百一十七條的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。當(dāng)事人由于不可抗力的原因?qū)е聼o法實(shí)現(xiàn)合同目的，產(chǎn)生的解除權(quán)是法定解除權(quán)。不可抗力條款的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)注意以下四點(diǎn)：1.一方發(fā)生不可抗力，發(fā)生方與相對(duì)方均有解除權(quán)；2.并非一旦發(fā)生不可抗力即產(chǎn)生解除權(quán)，需以不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)為要件，也就是說，由于不可抗力的發(fā)生，剝奪了一方或雙方根據(jù)合同有權(quán)期待得到的東西，即喪失合同利益或履行利益；3.因不可抗力而解除合同，發(fā)生方可以免除損害賠償責(zé)任；4.發(fā)生方免責(zé)的前提在于發(fā)生方證明了不可抗力的發(fā)生，及時(shí)通知對(duì)方不可抗力發(fā)生的事實(shí)，且不可抗力不是發(fā)生在發(fā)生方遲延履行之后。
因此，從不可抗力的要件來看，房地產(chǎn)新政雖然屬于當(dāng)事人不能預(yù)見的情形，但并未達(dá)到不能避免并且不能克服的客觀程度，不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。如果將此種情況認(rèn)定為不可抗力，則可能出現(xiàn)的后果是不可抗力認(rèn)定范圍的過寬，將造成合同穩(wěn)定性受到極大影響。當(dāng)事人將動(dòng)輒以政策的變化構(gòu)成不可抗力為由任意違約。
其次，再來看看何為“情勢(shì)變更”？關(guān)于“情勢(shì)變更”，在我國合同法上并未明文規(guī)定，但在2009年最高人民法院制定的合同法司法解釋（二）中明確規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除合同”。因此，情勢(shì)變更原則的適用必須符合以下條件：1.有情勢(shì)變更的事實(shí)，也就是說合同賴以存在的客觀情況確實(shí)發(fā)生變化；2.情勢(shì)變更為當(dāng)事人不能預(yù)見；3.情勢(shì)變更必須不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人；4.情勢(shì)變更的事實(shí)發(fā)生在合同成立后，履行完畢前；5.情勢(shì)變更后，如果繼續(xù)履行合同，會(huì)對(duì)當(dāng)事人顯失公平。同時(shí)，情勢(shì)變更原則強(qiáng)調(diào)了情勢(shì)變更與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的不同。
