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已抵押房屋怎么買賣
發(fā)布時(shí)間:2017-09-08 07:08:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,156 ℃

          已抵押房屋怎么買賣

已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中非常典型的模式。通常,房東(抵押人)通過(guò)向銀行申請(qǐng)貸款買進(jìn)房屋,并將該房屋抵押給銀行(抵押權(quán)人),作為償還貸款的擔(dān)保。而在抵押權(quán)存續(xù)期間,如果房東欲將該房屋轉(zhuǎn)讓,在交易方式上同沒(méi)有設(shè)定抵押的完全產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓存在很大差異。

  根據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押辦法》的相關(guān)規(guī)定,“抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物的,應(yīng)當(dāng)事先以書面形式通知抵押權(quán)人,并將已抵押的事實(shí)告知受讓人”,“轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款,抵押人可以與抵押權(quán)人協(xié)商提前清償?shù)盅核鶕?dān)保的債權(quán)”。房地產(chǎn)交易中心會(huì)根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷,來(lái)判斷交易的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓過(guò)戶,從而保護(hù)抵押權(quán)人(銀行)的合法權(quán)益,進(jìn)而保障整個(gè)房地產(chǎn)交易體系的安全。

  一般而言,實(shí)踐中有如下幾種既符合法律規(guī)范,又具有可操作性的交易模式,供房屋買賣的雙方選用:

  1、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,由房東自籌資金,一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額,之后銀行釋放抵押權(quán),由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記,如此,房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán),接下來(lái),雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。

  這種方法的優(yōu)點(diǎn)是,在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前,買方?jīng)]有支付房款,因此買方資金的安全性高;缺點(diǎn)是,完全由房東籌錢還貸,就要求房東具有很強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力,且沒(méi)有充分利用買方的首期房款參與還貸,不是最為經(jīng)濟(jì)的解決方案。

  2、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,買方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是,充分利用了資金的流動(dòng)價(jià)值,盤活了買方的首期房款,雙方合力解決了交易的最大障礙;缺點(diǎn)是,買方的首期房款存在一定風(fēng)險(xiǎn),如果遇到惡劣的房東,利用買方的資金幫他還貸,進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán),再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿,買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán),又讓首期房款血本無(wú)歸,到那時(shí),只能通過(guò)其他法律途徑追討,就非常被動(dòng)了。因此,運(yùn)用這種方法的關(guān)鍵是要找到一個(gè)雙方都信任的第三方(如信譽(yù)良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)等),全程控制每一個(gè)環(huán)節(jié),消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠(chéng)信而可能導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn)。如果買方首期房款不足以全部?jī)斶€房東的貸款余額,房東還可以委托一家擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供墊資的服務(wù),補(bǔ)足差額。如此,僅需支付一筆合理的墊資服務(wù)費(fèi),就可以實(shí)現(xiàn)融資,進(jìn)而完成交易。

  3、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,雙方共同向房東的原貸款銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)貸款(轉(zhuǎn)按揭)手續(xù),這種方法的優(yōu)點(diǎn)是,無(wú)須籌措資金提前還貸,沒(méi)有融資的壓力,而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承受,通過(guò)變更抵押登記,將抵押人從房東變更為買方;缺點(diǎn)是,轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù),且不是所有銀行都有這項(xiàng)業(yè)務(wù),而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款,則會(huì)出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問(wèn)題,兩家銀行之間是否能順暢地配合,將是交易成敗的關(guān)鍵。因此,買賣雙方在準(zhǔn)備采取轉(zhuǎn)按揭的模式解決上述抵押?jiǎn)栴}之前,必須向相關(guān)方進(jìn)行充分咨詢,明確銀行的具體要求和辦理流程,切不可草率為之。

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