原告孫某維與被告瀏陽市A有限公司商品房買賣合同糾紛案
時間：2009-05-04 當(dāng)事人: 孫某維、瀏陽市A有限公司 法官:左凱 某號:(2009)瀏民初字第661號
原告(反訴被告)孫某維，女，1966年3月30日出生，漢族，個體工商戶，住湖南省長沙市雨花區(qū)勞動?xùn)|路264號3門606室。現(xiàn)住湖南省長沙市雨花路*號鑫宇翠庭**號。
委托代理人陳某儒，湖南某律師事務(wù)所律師。
被告(反訴原告)瀏陽市A有限公司。住所地湖南省瀏陽市赤馬鎮(zhèn)某村。
法定代表人顧立，董事長。
委托代理人肖某，湖南眾議律師事務(wù)所律師。
原告孫某維與被告瀏陽市A有限公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2009年2月17日受理后，依法由審判員左凱獨任審判，于2009年4月10日公開開庭進行了審理。本案雙方當(dāng)事人及其訴訟代理人均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告孫某維訴稱，原、被告雙方簽訂商品房買賣合同，原告購買被告“天際鳳凰”之近水樓臺C樓2單元103號、203號房。后又經(jīng)雙方協(xié)商，原告將房屋退還被告，于2007年11月20日簽訂《協(xié)議書》，約定被告返還全部購房款、相關(guān)費用及反租款 205 917.66元，在2007年12月底辦理房屋過戶手續(xù)后3天內(nèi)付清。逾期每日按萬分之五支付滯納金。同時約定，如有違約，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金20 000元并賠償對方經(jīng)濟損失及費用。但被告至今只支付了120 000元，其余部分經(jīng)多次催討均拒絕支付。請求法院判決被告支付房款85 917.66元;違約金20 000元;滯納金20 292元;律師費、差旅費10 000元。
被告瀏陽市A有限公司辯稱并反訴稱，原、被告簽訂商品房買賣合同，之后又簽訂退房協(xié)議均屬實，被告在簽訂退房協(xié)議后，已經(jīng)支付了原告120 000元，其余85 917.66元未付是由于原告存在嚴重的違約行為。按照退房協(xié)議第7條約定，原告應(yīng)協(xié)助被告辦理房屋權(quán)證辦證手續(xù)，出具、簽署相應(yīng)某件……上述過戶手續(xù)必須在12月31日前完成。但原告在與被告解除商品房買賣合同時，又在網(wǎng)上刊登賣房公告，導(dǎo)致相關(guān)權(quán)證手續(xù)一直無法辦理。原告應(yīng)當(dāng)為其違約行為承擔(dān)違約責(zé)任。故請求法院判決駁回原告的訴訟請求，并判決原告支付給被告違約金45 000元，律師費10 000元。
經(jīng)審理查明，被告系商品房開發(fā)商，2005年8月30日，與原告簽訂一份《商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發(fā)的位于瀏陽市赤馬鎮(zhèn)的“天際鳳凰”之近水樓臺C樓103、203號商住房。因雙方為買賣合同發(fā)生糾紛，原告遂在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布賣房公告，欲將該房屋出售。后原、被告又于2007年11月20日達成協(xié)議并簽訂《協(xié)議書》一份，該協(xié)議第五條約定：被告返還原告購房款157 277元、房屋反租款43 478.66元、相關(guān)費用5 162元，合計205 917.66元，被告于2007年11月30日前支付100 000元，余款在2007年12月底以前辦理房屋過戶手續(xù)后三日內(nèi)一次支付，逾期按日萬分之五支付滯納金。第七條：被告償還銀行按揭貸款后，原告配合出具相關(guān)手續(xù)，簽署相關(guān)某件。上述手續(xù)須在12月31日前完成。任何一方不予配合，按照全部購房款每日萬分之五支付違約金。第九條：本協(xié)議簽字生效，如有違約，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金20 000元并賠償經(jīng)濟損失和相關(guān)費用。協(xié)議簽訂后，被告分兩次支付原告120 000元，其余85 917.66元一直未付，雙方發(fā)生矛盾，原告于2009年元月15日借機扣留被告其他工程的結(jié)算資料，逼迫被告支付從而釀成糾紛。原告向本院起訴。訴訟中，被告以原告沒有消除網(wǎng)絡(luò)上的賣房廣告，構(gòu)成違約和侵權(quán)，對被告造成損害為由，向本院提起反訴，請求原告支付違約金45 000元，律師費10 000元。
以上事實，有原、被告的陳述、商品房買賣合同、退房協(xié)議、被告財務(wù)出具的原告已經(jīng)協(xié)助辦理了退房及過戶的相關(guān)手續(xù)的證明、瀏陽市房產(chǎn)局公告、原告扣押被告資料清單、原告在網(wǎng)上發(fā)布的售房公告拓印本等證據(jù)證實，并經(jīng)庭審質(zhì)證，足以認定。
本院認為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。原、被告之間在簽訂商品房買賣合同后，雙方又簽訂了退房協(xié)議，并對被告應(yīng)當(dāng)返還的款項進行了約定，該協(xié)議合法有效，被告應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議支付相應(yīng)的價款。被告拖延支付構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議第五條約定承擔(dān)延期付款的違約責(zé)任。合同第九條約定支付20000元的違約金，系對一方不履行協(xié)議時約定的違約金支付方式，現(xiàn)雙方已經(jīng)部分履行協(xié)議，僅在履行協(xié)議過程中存在瑕疵，故應(yīng)當(dāng)以第五條約定支付延期付款滯納金的方式承擔(dān)違約責(zé)任，原告請求被告同時按照協(xié)議第九條約定支付違約金，本院不予支持。律師費并非為實現(xiàn)債權(quán)所必須支出的費用，催討債權(quán)的差旅費原告也沒有提交相應(yīng)的證據(jù)，該訴訟主張，本院亦不予支持。被告作為房產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)知道房產(chǎn)過戶需要辦理的相關(guān)手續(xù)，但仍然與原告約定固定的履行期限，被告應(yīng)當(dāng)按照該約定履行，被告以房產(chǎn)部門需要公告的法定程序作為抗辯不能成立，其抗辯本院不予支持。退房協(xié)議簽訂之時，被告已經(jīng)知道原告在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布了賣房廣告，退房協(xié)議簽訂時也沒有要求原告將廣告刪除，被告又沒有提交相應(yīng)的證據(jù)證明原告的廣告沒有刪除對被告造成的利益損害，原告在履行協(xié)議的過程中沒有違約，故被告的反訴請求本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
一、瀏陽市A有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還孫某維購房款及房屋返租款85917.66元并支付自2008年1月1日起至本判決生效之日止按照欠款金額的日萬分之五計算的延期付款違約金(滯納金)。
二、駁回孫某維的其他訴訟請求。
三、駁回瀏陽市A有限公司的反訴請求。
如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴受理費3024元，減半收取1512元，反訴受理費279元，財產(chǎn)保全費1270元，共計3061元，由瀏陽市A有限公司負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省長沙市中級人民法院。
審 判 員 左 凱
二OO九年五月四日
