【案例介紹】
原告李某系王某之女，王某于五十年代開始租住位于某區(qū)房管局的一處公房，原告李某與其他兄弟姐妹均在此居住長大，原告工作后搬離該房屋，此房屋一直由王某及外孫劉某居住，2001年8月王某書面申請將該房屋承租人改為外孫劉某的名字，王某去世后，劉某購買了該房屋。李某不服，將市房管局和區(qū)房管局訴至法院。
原告李某訴稱，原告不僅經(jīng)常探望母親還承擔(dān)了該房屋的租金和修繕費用直到母親去世，后原告得知該房屋使用權(quán)已確認(rèn)給第三人劉某并于2001年8月與區(qū)房管局簽訂《公房轉(zhuǎn)讓合同》將該房屋出售給了第三人劉某，且市房管局并為其辦理了產(chǎn)權(quán)證，原告認(rèn)為其作為承租人有權(quán)在母親死后繼承該房屋使用權(quán)，市、區(qū)房管局侵犯了其作為承租人的優(yōu)先購買權(quán)，以行政行為違法將市、區(qū)房管局訴至法院。
被告辯稱，原告不具有訴訟主體資格，在市房管局頒證之前該房屋屬于區(qū)房管局所有，不屬于原告，區(qū)房管局將該房屋出售給劉某屬于民事行為，市房管局在審查了劉某提交的其為承租人的相關(guān)證明材料及房屋轉(zhuǎn)讓合同等資料后為其頒發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證符合法律規(guī)定，原告既不是承租人也不是所有權(quán)人，當(dāng)然不是被告行政行為的相對人，也與該行政行為無法律上的利害關(guān)系。
第三人劉某稱，該房屋一直由其與外婆王某共同居住，原告自從工作后就搬離該房一直居住在單位宿舍并未居住該房，不應(yīng)享有續(xù)租的權(quán)利，也不享有優(yōu)先購買權(quán)，且王某于2001年5月已將該承租房的戶主轉(zhuǎn)讓給自己，根本不存在繼承權(quán)的問題。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，被告區(qū)房管局與第三人劉某簽訂《公房轉(zhuǎn)讓合同》，雙方形成的是平等主體之間的民事法律關(guān)系，而非管理與被管理的行政法律關(guān)系，因此區(qū)房管局不是本案的適格被告，且按照“誰主張，誰舉證”的原則，李某對證明自己起訴符合法定條件承擔(dān)舉證責(zé)任，但由于其未能提供證據(jù)證明其對該房屋享有優(yōu)先購買權(quán)或所有權(quán)。即不能證明其與被告市房管局的頒證行為具有法律上的利害關(guān)系，對李某的要求，法院不予支持，裁定駁回李某起訴。
【律師評析】
一、原告是否具有主體資格?
根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第四十一條、《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第十二條的規(guī)定，行政訴訟的原告必須是行政機(jī)關(guān)行政管理的相對人或者與具體行政行為之間有法律上的利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織。同時根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第二十七條第(一)項規(guī)定，原告對證明自己起訴符合法定條件承擔(dān)舉證責(zé)任。從案情可以看出，李某訴稱其探望母親和承擔(dān)修繕費用以及租金并不能證明其對該房屋具有使用權(quán)，即李某不能證明其與被告市房管局的頒證行為具有法律上的利害關(guān)系，因此，李某并不具有本案的原告主體資格。
二、本案中區(qū)房管局是否是行政訴訟被告?
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，公民、法人或者其他組織對具有國家行政職權(quán)的機(jī)關(guān)和組織及其工作人員的行政行為不服，依法提起訴訟的，屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。本案中區(qū)房管局將該公房出售給第三人劉某，并與第三人劉某簽訂了《公房轉(zhuǎn)讓合同》，雙方形成的是平等主體之間的民事法律關(guān)系，而非管理與被管理之間的行政法律關(guān)系，區(qū)房管局出售該公房的行為并非行政行為，不屬于行政審判權(quán)限范圍，作出行政行為的是市房管局對該房頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。因此，區(qū)房管局不屬于行政訴訟的被告。
三、劉某對公房的使用權(quán)有無繼承權(quán)，是否具有優(yōu)先購買權(quán)?
根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第十一條的規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。”劉某不僅一直與王某同住，2001年8月王某書面申請將該房屋承租人改為外孫劉某的名字，因此劉某對該房屋的使用權(quán)具有當(dāng)然的承租權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”劉某既然作為承租人，對該房屋同樣也具有優(yōu)先購買的權(quán)利，因此，區(qū)房管局將該房屋出售給劉某是正確的。
【律師提示】
行政行為的原告必須與行政機(jī)關(guān)行政管理的具體行政行為之間有法律上的利害關(guān)系。行政機(jī)關(guān)與當(dāng)事人的民事行為不屬于行政案件的審理范圍。李某未居住該房不享有繼續(xù)承租的權(quán)利。
