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出租方擅自解約 承租方如何維權
發布時間:2017-05-09 20:09:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,127 ℃

  出租方擅自解約 承租方如何維權

  房屋租賃在簽訂合同時,承租方既要考慮怎樣履行合同,又要考慮怎樣保證自己特殊情形下解約退租的權利。否則,當你由于某種原因需要解除合同的時候,就會產生糾紛和損失。

  

  案情簡介:

  原告上海臥虎環保科技有限公司將廠房出租給被告何紅斌,何紅斌再將系爭房屋交由第三人上海深蘭工貿有限公司實際使用。在租賃合同的履行過程中,臥虎公司與何紅斌、深蘭公司發生矛盾糾紛,臥虎公司遂擅自解除合同并承擔相應的違約責任。

  臥虎公司現起訴要求何紅斌及深蘭公司搬離系爭房屋,并支付至實際搬離之日止的房屋租金、物業管理費、水、電費,以及延遲支付的違約金共計105413元。被告何紅斌則反訴稱,因合同是因為臥虎公司的違約解除,故要求臥虎公司賠償其裝修損失。且因為原告在合同履行期間擅自鎖廠門,導致原告無法正常生產造成的營業損失,也應當由原告賠償。故要求臥虎公司賠償裝修損失、營業損失共計208238元。深蘭公司則同意相關損失由何紅斌一并主張。

  因房屋租賃合同的解除而發生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時,應注意:

  1.當事人有約定的,從其約定;沒有約定的,則只能根據法律的規定解除房屋租賃合同,否則,將構成違約。

  2.合同的解除,并非因符合解除條件而當然發生,而應以有解除權的一方行使為必要。這里需要區分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權,其效力的發生以實際行使解除權為必要;后者則因約定(不可能是法定)條件成就,而當然發生合同消滅的效力。行使解除權,根據《合同法》第九十六條規定,應以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使,因為起訴本身可以視為一種通知。

  3.要嚴格把握合同解除的條件。當事人只有在符合約定或法定條件的情況下,才能解除合同;在不符合解除條件的情況下,即使發出解除通知,也不能產生合同被解除的法律效力,相反,構成違約。

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