房屋租賃的隨意性很大，常采取口頭協(xié)議;有的是在房屋租賃合同簽訂后，在經(jīng)營過程中，承租人為了經(jīng)營目的和利益，經(jīng)雙方口頭協(xié)議，添置他物或進(jìn)行裝修等。租賃合同終止后，承租人和出租人往往就添置物和裝修的補(bǔ)償問題發(fā)生糾紛。
隨著現(xiàn)代社會中人與人之間經(jīng)濟(jì)交往的不斷增多，貧富差距的不斷增大，在大城市沒有住房的人的人越來越多，隨之帶來的是，房屋租賃合同糾紛案件逐年增加，在司法實(shí)踐中，就承租人對租賃房屋進(jìn)行改善、添附他物的，租賃關(guān)系終止時(shí)，租賃雙方經(jīng)常對增設(shè)、添附物的所有權(quán)和補(bǔ)償問題發(fā)生的爭議該如何處理，目前沒有法律的明確規(guī)定，不同的法院以及不同法官對此問題的認(rèn)識和處理亦不盡一致，甚至有些混亂，極不利于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為對此問題比較合理的處理原則是：如果《房屋租賃合同》中對租賃房屋增設(shè)、添附物的所有權(quán)和補(bǔ)償問題有明確約定的，只要該約定是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不顯失公平和違法，應(yīng)尊重當(dāng)事人意思自治，按照該約定處理。若沒有約定的，依據(jù)有益費(fèi)用返還原則處理。
首先，關(guān)于有益費(fèi)用的概念和構(gòu)成。
我國法律對此沒有明確規(guī)定。參照世界各國的法律規(guī)定，筆者認(rèn)為，有益費(fèi)用是指承租方經(jīng)出租方同意，為改善、添附租賃物使之價(jià)值增加而支出的必要費(fèi)用。構(gòu)成有益費(fèi)用應(yīng)具備以下條件：
1.該費(fèi)用須為對租賃房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物而支出的費(fèi)用。如果僅為維持租賃房屋必要的使用狀態(tài)而支出的費(fèi)用屬于必要費(fèi)用而非有益費(fèi)用。
2.須因該費(fèi)用的支出而使租賃房屋價(jià)值增加。
3.承租人的改善和增設(shè)行為須經(jīng)出租人同意。
所謂對租賃房屋的改善，是指承租人在占有使用租賃房屋期間將租賃房屋進(jìn)行裝修改造成為具有更高價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，改善物包含承租人的勞動價(jià)值。所謂增設(shè)他物是指承租人在租賃房屋上增設(shè)自己的財(cái)產(chǎn)，使二者結(jié)合在一起，使租賃房屋增值。我國《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”
依此規(guī)定，租賃合同沒有約定的情況下，承租人不能擅自改變租賃物的現(xiàn)狀。為了提高租賃物的使用價(jià)值或服務(wù)與自己的特定目的，對租賃物進(jìn)行改善和增設(shè)他物既構(gòu)成對租賃物合同的違反又構(gòu)成對出租人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的侵害，承租人應(yīng)承擔(dān)違約或侵權(quán)責(zé)任。承租人經(jīng)出租人同意對租賃物進(jìn)行改善和增設(shè)他物的行為屬于民法上的添附行為。承租人因?yàn)樘砀蕉С龅馁M(fèi)用屬于有益費(fèi)用。一般而言，出租人對承租人為租賃物支出的有益費(fèi)用有償還的義務(wù)。
關(guān)于有益費(fèi)用返還的依據(jù)，實(shí)踐中看法不一。
筆者認(rèn)為，應(yīng)適用不當(dāng)?shù)美脑瓌t。因?yàn)椋谧赓U關(guān)系終止后，租賃的房屋返還給出租人，出租人應(yīng)享有租賃房屋的增加價(jià)值，承租人因該費(fèi)用的支出而受到損失，且出租人取得租賃房屋增加的價(jià)值沒有合同和法律的規(guī)定，所以，出租人應(yīng)將取得利益返還給承租人。
在審判實(shí)踐中須注意，出租人返還的有益費(fèi)用的數(shù)額，僅限于租賃合同終止時(shí)租賃房屋增加的價(jià)值額，而不是承租人支出的所有有益費(fèi)用。
因?yàn)椋谧赓U關(guān)系存續(xù)期間，租賃房屋增加的價(jià)值并不為出租人所享用，出租人只有在合同終止時(shí)才對租賃房屋增加價(jià)值余額占有。所以，出租人只負(fù)有返還有益費(fèi)用余額的部分。另外，如果出租人要求拆除增設(shè)物的，且增設(shè)物能夠拆除，可以責(zé)令承租人拆除，不必給予承租人有益費(fèi)用補(bǔ)償。在審理房屋租賃合同糾紛時(shí)，對房屋裝修物?如吊頂、鋪設(shè)地板磚、安裝防盜門、窗等及其價(jià)值處理，宜遵照以下原則：1.有約定，按約定;2.無約定的，如果裝修物能夠拆除的，由承租人拆除歸其所有;裝修物不能拆除的，如果裝修物對出租人今后使用無益處的，則不予補(bǔ)償;如有益處，則按重置價(jià)折舊后適當(dāng)給予補(bǔ)償。是否對出租人有益處，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租人收回房屋后的用途是否與承租人的用途相同為準(zhǔn)。
