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    是不定期租賃而不是定期租賃
    發(fā)布時(shí)間:2017-05-27 09:27:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,070 ℃

      案情簡(jiǎn)介:

      A公司是集體性質(zhì)的公司,在位與H市環(huán)城西路12號(hào)新建了一幢綜合樓。2001年4月份,A公司就綜合樓的招租事宜成立了招租領(lǐng)導(dǎo)組,A公司的經(jīng)理、副經(jīng)理等四人,供銷社、產(chǎn)權(quán)交易所派人參加為租賃領(lǐng)導(dǎo)組成員。2004年4月29日A公司與B公司就綜合樓及其附屬設(shè)施租賃事宜進(jìn)行協(xié)商,約定年租金為42.8萬(wàn)元,租期為8年,雙方在產(chǎn)權(quán)交易所草擬了一份租賃協(xié)議,但雙方的法定代表人未簽署該協(xié)議。隨后A公司將綜合樓交被告使用。

      2002年元月8日A公司為B公司租賃綜合樓經(jīng)營(yíng)酒店開業(yè)提供方便,雙方簽訂了一份租賃協(xié)議,該協(xié)議是供B公司到工商、公安等部門注冊(cè)登記之用,正式合同待與稅務(wù)部門協(xié)商后再簽訂。在租賃期間,B公司按約向A公司履行支付年租金42.8萬(wàn)的義務(wù),A公司亦未提出異議。2003年11月14日A公司向B公司發(fā)出書面終止租賃關(guān)系,同月18日B公司復(fù)函,不同意終止雙方租賃關(guān)系。為此,雙方產(chǎn)生糾紛。2003年12月2日B公司向A公司出具說明:“我公司于2002年1月8日與貴公司簽訂的租賃協(xié)議(是在原產(chǎn)權(quán)交易所、供銷社、A公司、B公司四方達(dá)成的協(xié)議)暫僅供工商、公安等部門注冊(cè)登記用,正式合同等和稅務(wù)部門協(xié)商后由產(chǎn)權(quán)交易所簽訂”。因就租賃關(guān)系協(xié)商不成,糾紛成訟。

      在處理該案時(shí),存在兩種觀點(diǎn):第一種觀點(diǎn)是終止A公司與B公司之間的房屋租賃關(guān)系;B公司搬出租賃房屋,將租賃房屋及附屬設(shè)施交付給A公司。

      理由如下:A、B公司雖然未簽訂正式的書面合同,但雙方在供銷社和產(chǎn)權(quán)交易所的參與下達(dá)成租賃合意。雙方已實(shí)際履行了租賃合意的約定,A公司提供租賃物給B公司經(jīng)營(yíng)酒店,B公司向A公司交納租金,雙方的租賃關(guān)系事實(shí)存在。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十五條的規(guī)定,租賃期限6個(gè)月以上的必須有書面合同,沒有采用書面形式的,視為不定期租賃。因雙方未簽訂書面的租賃合同,

      雙方的租賃性質(zhì)為不定期租賃。根據(jù)不定期租賃的性質(zhì),在A公司向B公司提出終止雙方租賃關(guān)系后,雙方的租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)解除。A公司請(qǐng)求終止雙方租賃關(guān)系符合法律規(guī)定,雙方租賃關(guān)系終止。雙方租賃關(guān)系終止后,B公司應(yīng)當(dāng)騰讓出房屋,將該租賃物交給A公司。

      第二種觀點(diǎn):駁回原告訴訟請(qǐng)求。

      理由如下:A公司與B公司雖未簽訂書面租賃合同,但雙方已經(jīng)達(dá)成租賃合意,并實(shí)際履行合意的主要內(nèi)容,即A公司提供租賃物給B公司經(jīng)營(yíng)酒店,B公司連續(xù)向A公司交納3年租金。且雙方在租賃期間沒有違約行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條的規(guī)定:“法律、行政法規(guī)或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同,當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的,該合同成立。”根據(jù)效力優(yōu)先的原則,合同法總則的規(guī)定與分則中的租賃合同的規(guī)定存在不一致,租賃合同的單項(xiàng)規(guī)定的效力應(yīng)當(dāng)?shù)陀诳倓t的規(guī)定。因此,A公司與B公司之間的租賃關(guān)系應(yīng)為定期租賃。合同訂立后對(duì)雙方均具有拘束力,一方不能隨意解除合同。A公司要求終止租賃關(guān)系沒有事實(shí)和法律依據(jù),將嚴(yán)重?fù)p害B公司的利益,應(yīng)當(dāng)駁回原告訴訟請(qǐng)求。

      筆者同意第二種觀點(diǎn)。A公司與B公司雖未簽訂書面租賃合同,但雙方已經(jīng)履行主要義務(wù),并實(shí)際履行了3年,A公司也未提出過異議。《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條的規(guī)定:“法律、行政法規(guī)或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同,當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的,該合同成立。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定A公司與B公司之間的租賃關(guān)系為定期租賃。雖然分則中的租賃合同規(guī)定沒有訂立書面合同視為不定期租賃,但它的效力低于總則的效力。B公司在履行租賃合同時(shí)無違約行為,A公司解除租賃關(guān)系沒有事實(shí)和法律依據(jù),應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

      [姜成慧觀點(diǎn)]

      左老師的觀點(diǎn)我總結(jié)為:合同法的總則與分則存在著矛盾之處,分則效力要低于總則的效力,因此應(yīng)適用總則之規(guī)定,判定房屋租賃為定期租賃。

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