“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則流傳極廣，普通老百姓都略知一二。但是，法律的規(guī)則適用時(shí)都有其限制條件，非產(chǎn)權(quán)人出租房屋，其效力本身就有問(wèn)題，需要經(jīng)過(guò)所有權(quán)人追認(rèn)才有效，此時(shí)不能適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則。
案例：
上海市一家服裝批發(fā)市場(chǎng)某號(hào)商鋪原產(chǎn)權(quán)人為施某。2003年1月，施某與趙某簽訂《轉(zhuǎn)賣(mài)證明》，約定將該商鋪賣(mài)給趙某。趙某從同年4月接管商鋪的租賃權(quán)和租金權(quán)，并明確趙已付清轉(zhuǎn)讓款。但是，施未與趙辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。2004年10月，趙某與包某簽訂《租賃協(xié)議》，約定趙將系爭(zhēng)商鋪出租給包經(jīng)營(yíng)使用，租期10年等。但2005年2月，施某又將系爭(zhēng)商鋪轉(zhuǎn)讓給俞某，隨后俞某又將商鋪轉(zhuǎn)讓給殷某，該兩次轉(zhuǎn)讓均辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
因殷某要求包某搬離商鋪未果，遂提起訴訟要求包某遷出商鋪。而包某辯稱(chēng)：根據(jù)《合同法》第二百二十九條 關(guān)于“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”的規(guī)定，其與趙某簽訂的租賃協(xié)議合法有效，商鋪的買(mǎi)賣(mài)不影響租賃合同的效力，即“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，故不同意遷出商鋪。
法院認(rèn)為，所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)定是基于所有權(quán)人將所有物出租后再出售的情形，而本案的商鋪出租人趙某并非商鋪所有權(quán)人，其雖然與上家施某簽訂了購(gòu)買(mǎi)商鋪的協(xié)議并付款交付，但并未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)施某與趙某的出賣(mài)合同約定，施某認(rèn)可趙某可以先行接管商鋪的出租事宜，趙某與包某簽訂的租賃合同在所有權(quán)人施某認(rèn)可的情況下可以成立。但是，當(dāng)施某又將商鋪轉(zhuǎn)售他人時(shí)，趙某再繼續(xù)出租商鋪的行為就失去了基礎(chǔ)，屬于無(wú)權(quán)處分行為。而之后的買(mǎi)家并不追認(rèn)趙某的出租行為，所以趙某與包某的租賃合同在施某將該房屋轉(zhuǎn)售他人時(shí)便失去了法律效力。雖然原所有權(quán)人施某的“一房二賣(mài)”行為違反誠(chéng)實(shí)信用，但是后一買(mǎi)家及其再轉(zhuǎn)讓的買(mǎi)家均屬于善意第三人。而本案承租人包某在租賃時(shí)未對(duì)商鋪產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行必要的核查，存有一定的過(guò)錯(cuò)，所以應(yīng)更傾向于保護(hù)后一善意買(mǎi)受人的利益。當(dāng)然，原承租人包某的利益受損，可向出租人趙某乃至不誠(chéng)信的原所有權(quán)人施某追究。故本案不屬于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的適用情形。據(jù)此法院判決：包某遷出系爭(zhēng)商鋪，并支付相應(yīng)的使用費(fèi)。
