導(dǎo)讀：對于共有物如何進行利用的問題，我國法律沒有明確規(guī)定。一般認為，房屋作為共同財產(chǎn)應(yīng)按照共有的原則對其進行管理和處分。共有房屋的出租，無論是按份共有還是共同共有，都應(yīng)征得全體共有人的同意。
1.對于共有物的處分行為一般應(yīng)征得所有共有人的同意，這在實踐中是極為困難的，部分甚至一個共有人不同意時，就不能處分共有物，不免會影響共有物的有效利用，妨礙社會經(jīng)濟的發(fā)展。所以，近幾年來，一些國家和地區(qū)的立法突破傳統(tǒng)民法關(guān)于共有物處分的規(guī)定，在處分共有物的問題上，采用“多數(shù)決原則”。例如，我國臺灣地區(qū)《土地法》第三十四條規(guī)定：共有土地或建筑物改良物，其處分、變更及設(shè)定地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)或典權(quán)，應(yīng)以共有人過半及其應(yīng)有部分合計過半數(shù)之同意行之。但其應(yīng)有部分合計逾三分之二者，其人數(shù)不予計算。我國人大立法部門在起草相關(guān)法律草案時，也有此意見。
2.出租行為是利用行為，一般不會改變房屋的性質(zhì)，對房屋沒有太大的損害。而現(xiàn)在民法大多提倡“物盡其用”，僅因少數(shù)共有人的不同意見，而影響房屋的利用，不符合社會的價值取向。
所以，對于房屋的租賃只要征得大多數(shù)共有人同意即可。但要注意的是，如果是共同共有，則采取人數(shù)的多數(shù)決方式;如果是按份共有，則采取人數(shù)以及面積的多數(shù)決方式。
【拓展】
房屋共有
一項房屋所有權(quán)可以有一個主體，也可以有多個主體。房屋共有是指某一房屋屬于兩個以上的主體所有。房屋共有的兩種形式分為房屋按份共有和房屋共同共有。
房屋按份共有
房屋按份共有又稱房屋分別共有，是指兩個以上的主體對同一房屋按照一定的份額共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。所謂份額，是指共有人在所有權(quán)整體中所享有權(quán)利的份量，即所有權(quán)份額，其效力及于房屋整體的每一物質(zhì)構(gòu)成部分，而不能簡單理解為實物份額。例如，甲、乙、丙合資興建一棟房屋，三方按5：3：2的比例出資，形成甲、乙、丙三方對該房屋的5：3：2的所有權(quán)份額，則各自2使用該房屋的面積原則上應(yīng)按此比例分配，但也可能并非如此。實際使用只具有分管性質(zhì)，不能將之等同于所有權(quán)份額。
房屋按份共有，并不是把共有房屋分割成若干份，各享有一份所有權(quán)，而是各所有權(quán)人按照所有權(quán)份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。房屋按份共有人享有的權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。占有權(quán)既是指有實際占有、支配房屋的權(quán)利，還包括以所有權(quán)人的名義進行房屋所有權(quán)登記。使用權(quán)是指房屋共有人有權(quán)按自己應(yīng)占份額、依房屋用途實際使用房屋。收益權(quán)是指房屋共有人有按自己所占份額分享利用房屋所得利益的權(quán)利，如房屋出租的租金，由按份共有人按所有權(quán)份額分享。處分權(quán)是指房屋按份共有人有權(quán)根據(jù)自己的意愿依法轉(zhuǎn)讓自己的所有權(quán)份額。按份共有人轉(zhuǎn)讓自己的所有權(quán)份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。房屋按份共有人應(yīng)盡的義務(wù)包括兩個方面：一是按照所有權(quán)份額承擔(dān)對共有房屋進行管理、修繕等支出的費用;二是行使所有權(quán)時不得損害其他共有人的利益。按份共有人在使用和處分房屋時，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)商一致的原則處理，意見不一致時，依占房屋份額過半數(shù)的共有人的意見作出決定。各個共有人不得各行其是。在按占房屋所有權(quán)過半數(shù)的共有人的意見做出決定時，不得損害其他共有人的利益。部份共有人行使權(quán)利侵犯其他共有人的利益造成損失時，應(yīng)當(dāng)賠償損失。按份共有人在轉(zhuǎn)讓其房屋所有權(quán)份額時，不通知其他共有人，不保證其他共有人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)的，其轉(zhuǎn)讓行為無效。
按份共有的房屋可因部分共有人的要求進行分割，分割的方式有四種，共有人可根據(jù)具體情況進行選擇。
直接分割房屋
形成房屋的區(qū)分所有。能夠區(qū)分成彼此獨立使用的房屋，按份共有人可對房屋按份額直接進行分割。如一棟三層樓的房屋，為三個所有人等份共有，就可以各分得一層房屋的所有權(quán)。但由于整個房屋是連在一起的，有些屬于無法分割的部分，仍為各所有人共同所有，因而形成房屋的區(qū)分所有。
房屋作價補償
即房屋由按份共有人中的一人獨有，其他共有人的所有權(quán)份額折成價款，由獨自取得所有權(quán)的人補償。
直接分割房屋與房屋作價補償相結(jié)合
這主要包括兩種情況：一是對房屋進行直接分割時，由于房屋結(jié)構(gòu)的原因，各按份共有人無法按各自擁有的所有權(quán)份額比例分配，對部分所有權(quán)份額作價補償。如甲、乙按3：2的比例擁有一棟兩層樓的房屋，該房屋如分割成各占一層時，則乙占了甲的所有權(quán)份額，此時，就應(yīng)作價由乙補償甲的所有權(quán)份額。二是三個以上的人按份共有房屋時，房屋由兩個以上的共有人補償其他共有人所占份額的價款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一棟房屋，房屋作價由甲、乙所有，甲、乙在補償丙、丁應(yīng)占部份的所有權(quán)份額后，再按比例分割房屋。
房屋變價分割
房屋按份共有人都不愿取得房屋所有權(quán)時，可把房屋出售，賣得的價款由共有人按所有權(quán)份額進行分配。
房屋共同共有是指兩個以上的所有人對于房屋都享有平等的所有權(quán)。共同共有是不確定所有權(quán)份額的共有。房屋共同共有區(qū)別于房屋按份共有，具有以下兩個顯著特點：
(1)房屋的所有權(quán)不劃分所有權(quán)份額，各所有權(quán)人享有平等的權(quán)利。這里必須注意，平等的權(quán)利不等于平等的份額，共同共有是沒有份額區(qū)分的。
(2)除依法律規(guī)定和當(dāng)事人另有約定外，對房屋的共有關(guān)系不能終止，房屋不能分割，只有出現(xiàn)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的事由，導(dǎo)致產(chǎn)生共同共有的共同關(guān)系歸于消滅時，共有人才能分割共有房屋。
常見共有房屋所有權(quán)
共同共有的房屋是基于共同勞動或共同生活而產(chǎn)生的。在實際生活中，最常見的房屋共同共有有夫妻共有房屋所有權(quán)和家庭共有房屋所有權(quán)兩種。
根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，除夫妻有特別約定的外，夫妻雙方在婚后所得的財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。因而，夫妻婚后興建、購買、受贈或者繼承的房屋，屬于夫妻共同共有。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，共有房屋不能分割，只有在婚姻關(guān)系消滅(離婚或一方死亡)，或者雙方有特別約定時，才能確定份額，進行分割。
家庭是社會的基本細胞，房屋是家庭活動的必要場所。家庭共有房屋是家庭成員集體勞動興建或通過接受贈與等方式獲得的。家庭共有房屋在分家之前不得分割。
房屋的共同共有人對房屋享有平等的權(quán)利，對共同共有房屋所有權(quán)的行使，應(yīng)由全體共有人協(xié)商一致，不能協(xié)商一致的，按多數(shù)共有人的意見辦理，不允許個別共有人獨享房屋所有權(quán)。對于共同共有房屋的處分，尤其必須全體共有人意思表示一致，個別共有人處分共有房屋的行為無效。
房屋分割
共同共有關(guān)系終止時，必須對共同共有的房屋進行分割。分割時，應(yīng)先確定各共有人的所有權(quán)份額，使共同共有轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶莨灿校缓蟀窗捶莨灿械姆绞竭M行分割。確定各所有人的份額，應(yīng)本著協(xié)商一致的原則，各所有人均應(yīng)本著團結(jié)和睦、互助互讓的精神進行協(xié)商，以求達成一致的意見。若法律對此有特殊規(guī)定的，應(yīng)依照法律的規(guī)定。如《婚姻法》規(guī)定，夫妻離婚時，對夫妻共同財產(chǎn)的分割，應(yīng)照顧女方和小孩的利益。對于當(dāng)事人無法協(xié)商一致，法律也無特別規(guī)定的，一般應(yīng)當(dāng)確定相等的所有權(quán)份額。
對于共有房屋，無法確定是共同共有還是按份共有時，如果一部分共有人主張按份共有，另一部分共有人主張共同共有，即使主體共同共有的人是少數(shù)，也應(yīng)該視作共同共有。
編輯推薦閱讀：
房屋租賃糾紛的處理
房屋租賃糾紛案判決書
