摘 要：針對我國小區(qū)生活中大量存在的車庫權屬糾紛，運用建筑物區(qū)分所有權等物權理論，分析了小區(qū)車庫的法律類型、法律性質及其權利歸屬的法律標準等問題，發(fā)現小區(qū)車庫的權屬不能僅僅以當事人的約定來確定，而必須根據實際發(fā)生的基礎事實——建筑容積率來確定。?
關鍵詞：車庫歸屬;法律屬性;法律標準?
1 小區(qū)車庫的法律類型?
車庫是指住宅小區(qū)基地范圍內的停車區(qū)域。實踐中停車位及車庫主要表現為四種形式：第一種形式為地面停車位。地面停車位是直接設置于地面、以劃線分割方式標明的停車設施。無任何構筑物、可供多人同時使用、具有開放性是其特點;第二種形式為地下車庫。地下車庫是指利用小區(qū)地下空間而建造的停車位, 內部設有若干個劃線編號且沒有墻壁隔離的停車位;第三種形式為架空層停車位。架空層停車位是將樓房的首層以墻、柱等架空, 依附于樓房形成的停車位;第四種形式為地面的獨立車庫。地面停車庫是在小區(qū)內獨立建造的四周以墻壁和庫門與外界空間隔離的具有專用性的停車位。在現實的區(qū)分所有建筑中存在著占用小區(qū)公共道路或者其他公共場地建立停車位的情形，其產權歸屬為全體業(yè)主共有。以房屋的一層部分建立的小區(qū)車庫產權歸屬于開發(fā)商其可以參照單元套房的方式予以出租、出售。這在學界基本形成通說，并已經為法律所確認，因此這些類小區(qū)車庫不是本文討論的重點。現實中爭議的焦點主要是以地下層部分為停車之用的停車區(qū)域即地下車庫的歸屬。?
2 小區(qū)車庫的法律屬性?
小區(qū)車庫的權利歸屬糾紛不斷出現，究其原因在于人們對小區(qū)車庫的法律屬性認識不清。小區(qū)車庫在法律上究竟應該屬于業(yè)主共有，還是屬于開發(fā)商所有，或者由其他法律主體所有，這都要從小區(qū)車庫的法律屬性入手。?
2.1 小區(qū)車庫的法律屬性分析?
2.1.1 土地使用權與房屋所有權關系角度分析?
所謂房地產買賣，就是指房地產所有權人將房屋所有權與土地使用權轉移給買受方，買受方支付房地產價金的行為。房屋所有權與土地使用權有著不可分割的聯系，房屋的生成必須依附于一定的土地，沒有土地使用權就沒有房屋的所有權，而房屋所有權的讓渡必然伴隨著土地使用權的轉移。開發(fā)商向房屋買受人出賣了房屋所有權，那么隨之土地使用權也應該一并轉讓。小區(qū)的車庫大都依附于小區(qū)土地和建筑物而存在，既然房屋所有權和土地使用權都一并轉移給了房屋買受人，那么作為附著于小區(qū)土地的小區(qū)車庫就應該屬于房屋買受人所有。否則，房屋所有權和土地使用權已經歸屬房屋買受人所有，而小區(qū)的車庫卻還歸屬開發(fā)商，這勢必造成業(yè)主與開發(fā)商的矛盾，而且于理不符。因此，小區(qū)車庫應該屬于房屋買受人所有。?小區(qū)車庫歸屬的法律分析(2) 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-09-14
2.1.2 建筑物區(qū)分所有權角度分析?
所謂建筑物區(qū)分所有權是指，“由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權，共用部分持分權以及因共同關系所生的成員權所共同構成的特別所有權。”小區(qū)車庫法律屬性的主要爭議點在于其是否為建筑物區(qū)分所有權中的共用部分，業(yè)主是否對小區(qū)車庫享有共有所有權。共有所有權的客體范圍主要包括四個方面，即：第一，建筑物的基本構造部分;第二，建筑物共有部分及其附屬物;第三，建筑物所占有的地基使用權;第四，住宅小區(qū)的綠地、道路、公共設施、公益性活動場所、圍墻等地上物以及設置在地下的共有物。共有部分是與專有部分不可分離的，房屋買受人取得了房屋所有權，必然相應取得小區(qū)內的共有部分，這是現代建筑物區(qū)分所有理論的應有之意，也是滿足房屋買受人通過買受房屋享有房屋利益最大化的有效途徑。小區(qū)車庫的建立是依附于建筑物的，如同小區(qū)的綠地、道路是供小區(qū)業(yè)主使用的，因此其屬于共用部分當無異議。將小區(qū)車庫定性為共用部分將會對小區(qū)業(yè)主的利益進行很好的保護，這也符合了現代建筑物區(qū)分所有權的理念。?
2.1.3 誰投資誰受益角度分析?
小區(qū)業(yè)主買受房屋時，房屋所有權和土地使用權一并轉移與房屋買受人。房屋買受人所繳納的房款并非只包括房屋的價款還包括取得土地使用權的費用，否則開發(fā)商將無從獲利。而且開發(fā)商為了利益最大化，自身并沒有對小區(qū)土地或建筑物保留相應的權利，而多是將能賣的東西通通賣掉，這樣“由于小區(qū)土地使用權已全部分攤到各業(yè)主名下，由開發(fā)商擁有地下車庫所有權又缺乏土地使用權之基礎。”既然開發(fā)商將小區(qū)車庫的資金投入已經分攤到各業(yè)主名下，那么實際上車庫的投資者乃是小區(qū)業(yè)主，則小區(qū)車庫的所有權當然歸于各房屋買受人，即小區(qū)業(yè)主。因此，開發(fā)商雖然是小區(qū)項目名義上的投資人，但是其投資成本，包括建設小區(qū)車庫的成本已經計入了房屋銷售價格當中，業(yè)主支付了對價，應當取得車庫的所有權，這與民法的基本理念是相一致的。?
2.2 小區(qū)車庫法律屬性的實然分析?
通過以上對小區(qū)車庫法律屬性的應然分析可以看出：小區(qū)車庫應當以屬于小區(qū)業(yè)主共有為原則。但是現實中的情況是非常復雜的，實際情況是很難按照法學理論所設計的應然道路發(fā)展的。在實踐中，建筑物區(qū)分所有權理論中的共用部分大多分為法定共用部分和約定共用部分。法定共用部分如建筑物軀干部分、共用出入口、通道、樓梯等;約定共用部分是指本來具有結構上和使用上的獨立性，只是根據當事人之間的自愿約定將其變?yōu)楣灿貌糠帧Ｐ^(qū)車庫作為共用部分并不當然屬于法定共用部分，而更多的是屬于約定共用部分。當然這種約定不得損害區(qū)分所有權人的利益。如約定不明的，則推定為法定共有。現代發(fā)達國家都將建筑物共用部分推定為各有關區(qū)分所有人共有。現實中，小區(qū)業(yè)主并不一定需要車庫，將建設小區(qū)車庫的投入全部由所有業(yè)主分攤并非符合全部業(yè)主的意愿。所以開發(fā)商將地下車庫之容積率并不記入建筑物總面積中，而車庫的建造則需要額外投資，這些投資本身可能使開發(fā)商的利潤減少，在這種情況下將車庫一律歸業(yè)主所有，也有失公平。但是小區(qū)車庫的投入是否算人商品房出售價格之中是難以證明的，再加上我國的不動產登記制度的不完善，是否記入房屋價款之中完全由開發(fā)商說了算，業(yè)主根本沒有知悉的可能。在產生矛盾時開發(fā)商利用其強勢地位舉出很多證據證明車庫歸其所有，業(yè)主只能望洋興嘆，無可奈何。?小區(qū)車庫歸屬的法律分析(3) 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-09-14
