背景
“我家住在舊城，最近樓上鄰居家在天臺上種起了蔬菜，因為漚肥臭氣熏天，滋生了很多蚊蟲，都不知道該向誰投訴……”昨天，清遠市民陳小姐向記者抱怨，近來居民區(qū)在樓頂天臺種菜養(yǎng)禽的現(xiàn)象逐漸蔓延，有的小區(qū)住戶更認為自己已從發(fā)展商那里購置了附送天臺的住宅，種菜養(yǎng)禽，甚至搭建附屬物純屬個人自由，他人無權(quán)干涉。
據(jù)悉，城市居民樓天臺被人擅自占用種養(yǎng)、搭建的現(xiàn)象早已成為城市管理之痛，還釀成火災(zāi)等傷亡事故。
清遠消防部門在近日的消防安全檢查中發(fā)現(xiàn)，居民樓種養(yǎng)、搭建出現(xiàn)了新的動向：從過去的舊房轉(zhuǎn)到新房，從舊城區(qū)轉(zhuǎn)到高檔小區(qū)，在住宅樓頂搭建各類“空中花園”、“玻璃屋”一時成為業(yè)主讓住宅擴大生活空間的低成本手段。
現(xiàn)象：
樓頂儼然私家菜園
記者來到這個單元的頂樓，陳女士見到我們，她的第一個動作就是指著自己臉上的一塊紅腫說：“我剛?cè)ミ^樓頂，這不又讓蚊子咬了一口。”
這座位于舊城區(qū)的八層樓頂天臺空地不知何時被人用磚頭圍出了幾塊“菜地”，堆滿了泥土，一些油麥菜、絲瓜秧苗正順著架子向上爬，翠生生的還挺好看。不過另一些罐子和泡沫箱里卻盛滿了青綠色的水，里面孳生了很多的蚊蠅蟲卵，正浮在水面上。
記者隨意朝周邊的樓群望去，發(fā)現(xiàn)其他一些天臺也“綠意盎然”，種著各類蔬菜和花草，儼如城市中的私家花園。
“種菜不算啥，我們樓上天臺還成了百鳥園呢!”家住新城某單位宿舍的雷先生告訴記者，他所住的樓頂已被2戶居民劃分，都用磚砌成圍墻，然后用防盜門鎖上，每個小塊里面栽種著花和蔬菜，有一戶還飼養(yǎng)了鴿子。
為了防止雞鴨和鴿子被盜，兩戶居民竟用鐵門把8樓的消防通道鎖死。
一居民擔憂地說，如果樓下發(fā)生火災(zāi)，上面又被鎖住，那后果不堪設(shè)想。
問題：
樓頂“私用”隱患大
記者獲悉，事實上，城市居民樓天臺被人擅自占用種養(yǎng)、搭建的現(xiàn)象已成為城市管理之痛，甚至由此還釀成火災(zāi)等傷亡慘劇。
就在不久前，清城區(qū)沿江路一幢居民樓頂層搭建物突發(fā)大火，熊熊烈焰借助風勢向周圍迅速蔓延。幸消防車及時趕到撲救才將火勢控制，未對周圍居民樓造成損害，但就再次暴露在建筑頂層搭建帶來的安全隱患。
記者在采訪中了解到，時下不少居民錯誤地認為在自己居住的樓頂天臺怎么搞都行，或興土木加蓋房間，或建個花園魚池，或堆放雜物，甚至擅自以鐵門封死，將公用天臺儼然變成為私家重地，獨自享受“升級空間”的樂趣。樓頂種菜合法嗎？(2) 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-09-14
據(jù)悉，在樓頂公共天臺種菜養(yǎng)禽、搭建附屬物的現(xiàn)象在人口稠密的居民區(qū)尤為常見。
據(jù)初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，舊城住宅小區(qū)的擅自搭建占總量的20%。
管理部門：禁止未報建占用
根據(jù)清遠市城市規(guī)劃建設(shè)的有關(guān)規(guī)定，樓房樓頂屬于全樓業(yè)主的共用部位。住宅建筑的樓頂屋面屬于共用部位，任何人未經(jīng)報建不得擅自占用或加裝自用設(shè)備。
據(jù)清遠城市規(guī)劃部門工作人員透露，在住宅小區(qū)天臺種養(yǎng)或搭建的實質(zhì)，是一部分業(yè)主侵害另一部分業(yè)主及居住區(qū)、社區(qū)的公共利益，引發(fā)多重危害。尤其是高層建筑樓頂建有消防池、消防通道等公用設(shè)施，擅自種養(yǎng)、搭建將給整個小區(qū)的消防安全帶來諸多威脅。
而法律界人士就認為，從法律上講，這一行為對鄰里的影響主要表現(xiàn)為侵占性、阻擋性和干擾性。
同時，種養(yǎng)、搭建影響小區(qū)和城市的景觀形態(tài)，如果不加以整治，會產(chǎn)生“連鎖反應(yīng)”，帶來效仿。
另外，拆除難度與居民投入程度成正比，即居民投入的人力、物力越多，拆除的難度越大。
為此，專家建議，政府應(yīng)盡快出臺相關(guān)的法規(guī)規(guī)范居民樓的共用設(shè)施管理，物業(yè)公司要加強預警機制，接手管理小區(qū)時，就應(yīng)拿出預案，力求做到第一時間反映、第一時間勸阻。
說法
據(jù)清遠某律師事務(wù)所王律師介紹，樓頂屋面的糾紛引起了我國立法部門的關(guān)注，在新近出臺的《物權(quán)法(草案)》中，已經(jīng)明確規(guī)定了“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。
所謂“建筑物區(qū)分所有權(quán)”，是指兩個或兩個以上的業(yè)主對某一建筑物各自享有一部分所有權(quán)，該建筑物及其附屬物的共同部分為各個業(yè)主共同所有。
對商品房而言也就是產(chǎn)權(quán)人購房時付款所購買的公共分擔面積。
其中關(guān)于物業(yè)管理用房、會所、車庫、綠地的所有權(quán)歸屬問題，規(guī)定了“有約定的依照約定，沒有約定的，除了開發(fā)商能夠證明開發(fā)商自身享有所有權(quán)的以外，屬于全體業(yè)主共有”。
提醒
清遠法律界人士還就目前房地產(chǎn)市場流行的“買頂樓送空中花園”銷售方式提醒消費者小心有詐，要避免可能帶來的法律糾紛。按照《物權(quán)法(草案)》的規(guī)定，開發(fā)商“買頂樓送空中花園”的銷售方式是不合法的，開發(fā)商和頂層業(yè)主約定樓頂空間歸屬于其專有使用的，應(yīng)屬無效，不發(fā)生法律效力。因此，開發(fā)商既不能將樓頂空間歸屬于自己所有，也不能通過約定將樓頂空間歸屬于頂層業(yè)主專有使用，樓頂空間的所有權(quán)應(yīng)該歸屬于全體業(yè)主所共有。樓頂種菜合法嗎？(3) 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-09-14
既然頂層樓板以上的樓頂空間，屬于全體業(yè)主所共有，其占有、使用、收益、處分，都是全體業(yè)主的權(quán)利，由全體業(yè)主共同支配，那么即使是開發(fā)商與個別業(yè)主約定，這個約定也不能妨礙全體業(yè)主的權(quán)利。
