司法解釋對小區(qū)共有部分的規(guī)定
建筑物區(qū)分所有權(quán)中，如何認(rèn)定專有部分和共有部分是實(shí)踐中大量糾紛的關(guān)鍵問題，司法解釋對此作出了怎樣的規(guī)定?
司法解釋從現(xiàn)實(shí)生活出發(fā)規(guī)定，除了建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等房屋外，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進(jìn)行了適當(dāng)列舉，即車位、攤位等。
實(shí)踐中很多建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛是圍繞共有部分產(chǎn)生的。除《物權(quán)法》第六章規(guī)定的法定共有部分，如建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等，司法解釋還就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實(shí)踐中的糾紛。
因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。滿足下列兩個條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分：1.不屬于業(yè)主專有部分;2.不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。
