自從房地產(chǎn)市場(chǎng)形成以來(lái)，住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)有了較大變化，住宅區(qū)內(nèi)的公建設(shè)施的產(chǎn)權(quán)界定就顯得不是十分清楚，因此，越來(lái)越多的人對(duì)這個(gè)問(wèn)題提出了疑問(wèn)。
過(guò)去城市住宅區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)一部分歸房管部門(mén)所有，另一部分歸非房管單位所有，也就是說(shuō)產(chǎn)權(quán)多數(shù)屬于公房。住宅區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施一般都?xì)w房管機(jī)構(gòu)所有，并且由房管機(jī)構(gòu)管理。自從房地產(chǎn)市場(chǎng)形成以來(lái)，住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)有了較大變化，住宅區(qū)內(nèi)的公建設(shè)施的產(chǎn)權(quán)界定就顯得不是十分清楚，越來(lái)越多的人對(duì)這個(gè)問(wèn)題提出了疑問(wèn)。
業(yè)主已經(jīng)為公建配套掏了錢(qián)
發(fā)展商向國(guó)家購(gòu)買(mǎi)了一塊土地的使用權(quán)，并在該塊土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)一片住宅，為了使住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)所有人的生活舒適便利，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，發(fā)展商必須建造若干平方米的公共配套設(shè)施，例如，學(xué)校、幼兒園、各種商業(yè)服務(wù)設(shè)施等，發(fā)展商將住宅出售給廣大業(yè)主，收回其在該住宅區(qū)的全部投資并獲得利潤(rùn)。廣大業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的每一平方米的住宅建筑面積，其價(jià)格構(gòu)成中不僅包含了住宅本身的面積，而且也包括相應(yīng)土地使用權(quán)面積和公建配套設(shè)施。所以，住宅區(qū)所有產(chǎn)權(quán)人也是公建配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)所有人，盡管他們的房屋產(chǎn)權(quán)證上未注明這一點(diǎn)，但從法律關(guān)系上分析，這一點(diǎn)應(yīng)該是肯定的。
公建配套的產(chǎn)權(quán)， 應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)來(lái)處置
根據(jù)建設(shè)部《新建住宅小區(qū)管理辦法》和北京市《居住小區(qū)管理辦法》的精神，住宅區(qū)內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)應(yīng)是由房屋產(chǎn)權(quán)所有人代表組成的業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)。公建配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該由廣大產(chǎn)權(quán)所有人的代表機(jī)構(gòu)———業(yè)主管理委員會(huì)來(lái)具體處置。當(dāng)業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂了委托管理協(xié)議后，也就隨之將公建配套設(shè)施委托給了物業(yè)管理公司來(lái)管理，物業(yè)管理公司除了直接從業(yè)主處收取管理費(fèi)用外，還可以從經(jīng)營(yíng)管理公建配套設(shè)施、提供綜合服務(wù)獲取其他收益。
公建設(shè)施的營(yíng)業(yè)收益由業(yè)主支配
因?yàn)楣ㄅ涮自O(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸廣大產(chǎn)權(quán)人所有，所以物業(yè)管理公司應(yīng)將使用公建綜合設(shè)施開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收入的大部分用來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用不足的部分，因?yàn)樵诖藭r(shí)，廣大產(chǎn)權(quán)所有人已經(jīng)將公建的部分收益(例如可以出租的部分)讓渡給了物業(yè)管理公司。所以，購(gòu)買(mǎi)商品房的廣大業(yè)主應(yīng)該明白，住宅區(qū)內(nèi)的公建配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)既不屬于發(fā)展商，也不屬于物業(yè)管理公司，更不屬于其他機(jī)關(guān)和個(gè)人，它們只能屬于住宅區(qū)內(nèi)所有業(yè)主自己，并且應(yīng)由業(yè)主管理委員會(huì)代表廣大業(yè)主對(duì)其行使處置權(quán)。
