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開(kāi)發(fā)商對(duì)外出售小區(qū)車(chē)庫(kù)合法嗎
不久前，我們小區(qū)的車(chē)庫(kù)被房產(chǎn)公司以每個(gè)6萬(wàn)元至10萬(wàn)元的價(jià)格出售了，購(gòu)買(mǎi)者有的是本小區(qū)的業(yè)主，有的是小區(qū)外的住戶(hù)。那么，房產(chǎn)公司向小區(qū)住戶(hù)以外的人出售車(chē)庫(kù)的做法是否合法?
物權(quán)法第七十四條規(guī)定，建筑物區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。可見(jiàn)，判斷房產(chǎn)公司出售車(chē)庫(kù)的行為是否合法，要區(qū)分兩種情況分別對(duì)待。
一種情況是出售規(guī)劃內(nèi)的車(chē)庫(kù)是否合法的問(wèn)題。房產(chǎn)公司出售的如果屬于建筑物區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)，且在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中雙方明確約定車(chē)庫(kù)可以出售，那么該房產(chǎn)公司出售車(chē)庫(kù)是合法的。如果雙方對(duì)車(chē)庫(kù)的出售沒(méi)有約定或約定不明，則又可分兩種情況處理:一是車(chē)庫(kù)在規(guī)劃中已納入到業(yè)主購(gòu)房的公攤面積中，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)交付了相應(yīng)公攤款項(xiàng)，則該車(chē)庫(kù)應(yīng)作為共有建筑屬于業(yè)主共同所有，房產(chǎn)公司無(wú)權(quán)出售。二是車(chē)庫(kù)在規(guī)劃中沒(méi)有納入到業(yè)主購(gòu)房的公攤面積中，車(chē)庫(kù)的建蓋資金全部由房產(chǎn)公司支付，建成后也沒(méi)有通過(guò)任何形式轉(zhuǎn)由業(yè)主負(fù)擔(dān)，則該車(chē)庫(kù)的所有權(quán)應(yīng)屬房產(chǎn)公司，房產(chǎn)公司當(dāng)然有權(quán)出售。
另一種情況是出售非規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)是否合法的問(wèn)題。該類(lèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)不符合規(guī)劃要求，一般均是擠占了業(yè)主的公共空間建蓋或者是把業(yè)主的公共用房改為車(chē)庫(kù)。根據(jù)物權(quán)法第七十四條第三款“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”之規(guī)定，該類(lèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)屬于業(yè)主共用，房產(chǎn)公司無(wú)權(quán)對(duì)外出售。
關(guān)于購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)的主體資格問(wèn)題。規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，房產(chǎn)公司和業(yè)主可以約定出售、附贈(zèng)或者出租，但無(wú)論以何種方式處分，都應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足本小區(qū)業(yè)主的需要，即本小區(qū)業(yè)主享有優(yōu)先權(quán)。由于住宅小區(qū)的停車(chē)位具有規(guī)劃性和專(zhuān)用性，因此房產(chǎn)公司無(wú)權(quán)因小區(qū)業(yè)主暫無(wú)購(gòu)買(mǎi)力或不需購(gòu)買(mǎi)而擅自將多余車(chē)位對(duì)外出售。房產(chǎn)公司向非業(yè)主出售車(chē)位，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)作出決定，否則行為違法，應(yīng)由房地產(chǎn)主管部門(mén)處以罰款;給業(yè)主造成損失的，還應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
