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    小區(qū)車(chē)位歸屬糾紛
    發(fā)布時(shí)間:2017-09-18 12:18:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,345 ℃

      小區(qū)車(chē)位歸屬糾紛

      小區(qū)車(chē)位歸屬權(quán)問(wèn)題,《物權(quán)法》第 74條的規(guī)定,“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有”。依此條款,如無(wú)業(yè)主大會(huì)的明確授權(quán),物業(yè)公司不能再占有、使用或出租業(yè)主共有的車(chē)位。因此,2007年10月1日之后發(fā)生的車(chē)位歸屬糾紛,并不難處理。但目前的難題有兩點(diǎn),—是《物權(quán)法》能否適用于它實(shí)施之前的車(chē)位糾紛,亦即《物權(quán)法》能否溯及既往;二是在沒(méi)有協(xié)議的情況下,如何來(lái)確定物業(yè)公司因看管車(chē)輛所產(chǎn)生的服務(wù)費(fèi)。

      簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái),車(chē)位糾紛焦點(diǎn)聚集在兩個(gè)方面,既產(chǎn)權(quán)歸屬和收益分配。其中收益分配成為引發(fā)車(chē)位糾紛的導(dǎo)火索和糾紛爭(zhēng)論的核心。

      而產(chǎn)權(quán)歸屬直接決定了車(chē)位收益分配的問(wèn)題,所以,產(chǎn)權(quán)歸屬又成為車(chē)位糾紛案件爭(zhēng)論的“排頭兵”,也是解決車(chē)位糾紛中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。確定了車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬,也就比較容易確定收益分配了。

      對(duì)于車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬,《物權(quán)法》第74條規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有。”

      根據(jù)這一規(guī)定,停車(chē)位屬于業(yè)主所有的情況必須滿足車(chē)位占用了業(yè)主“共有的道路、共有的場(chǎng)地”這一條件。

      停車(chē)位的兩種類(lèi)型

      對(duì)于地上停車(chē)位,在樓盤(pán)建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位(即不是占用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地),業(yè)主是沒(méi)有所有權(quán)的。主張將建設(shè)規(guī)劃的地上停車(chē)位歸全體業(yè)主的觀點(diǎn)是站不住的,也不會(huì)獲得法律的支持。

      既然說(shuō)地上停車(chē)位中規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位不歸全體業(yè)主所有,那是否其所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商呢,答案是否定的。這是因?yàn)闃I(yè)主對(duì)住宅小區(qū)的土地只有使用權(quán)而沒(méi)有產(chǎn)權(quán),地上車(chē)位只能做為占地使用。因此,不管對(duì)開(kāi)發(fā)商還是全體業(yè)主都不存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

      地下停車(chē)位存在兩種情況,一種是地下車(chē)庫(kù),另一種是利用人防設(shè)施建設(shè)的地下車(chē)庫(kù)。

      就純粹的地下車(chē)庫(kù)來(lái)說(shuō),車(chē)庫(kù)的投資主體是開(kāi)發(fā)商,如果車(chē)庫(kù)的建設(shè)成本納入了房屋建筑面積分?jǐn)偅瑒t車(chē)庫(kù)所屬權(quán)歸分?jǐn)偯娣e的全體業(yè)主;如果車(chē)庫(kù)并沒(méi)有納入房屋建筑面積分?jǐn)偅ㄔ燔?chē)庫(kù)的成本沒(méi)有攤?cè)敕績(jī)r(jià),則按照誰(shuí)投資、誰(shuí)受益的原則,開(kāi)發(fā)商享有收益權(quán)。在樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí),開(kāi)發(fā)商將車(chē)庫(kù)有償配售給業(yè)主,車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)也就隨之歸購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)的業(yè)主所有。:

      利用人防設(shè)施建設(shè)的停車(chē)庫(kù)只能供平時(shí)利用,原則上不得出售。

      根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定,凡建設(shè)費(fèi)用列入商品房綜合開(kāi)發(fā)成本,按規(guī)劃統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)的防空地下室,均列入北京市公共人防工程,作為國(guó)家的人防設(shè)備設(shè)施。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得隨便出售,應(yīng)一律由所在區(qū)、縣政府實(shí)行統(tǒng)一管理和開(kāi)發(fā)利用。根據(jù)朝陽(yáng)區(qū)政府的規(guī)定,轄區(qū)內(nèi)公共人防工程一律由區(qū)人防辦公室實(shí)行統(tǒng)一管理和開(kāi)發(fā)。

      而《人民防空法》規(guī)定,國(guó)家鼓勵(lì)并支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人,通過(guò)多種途徑,投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理,收益歸投資者。《人民防空法》同時(shí)還規(guī)定,城市新建民用建筑,必須修建建筑物地下室。但是,現(xiàn)行法律中并沒(méi)有明確規(guī)定結(jié)合地面民用建筑修的建筑物地下室所有權(quán)的歸屬。

      住宅小區(qū)作為民用建筑,其人防工程是公建配套設(shè)施,應(yīng)當(dāng)遵循“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則。即人防工程的權(quán)屬屬于投資者所有,所有者可以將人防工程依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。如果開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí),沒(méi)有把人民防空工程的建設(shè)成本計(jì)算入銷(xiāo)售成本,人防工程應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有;如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷(xiāo)售價(jià)格中,應(yīng)當(dāng)在合同中向購(gòu)房人明示,否則可以推定開(kāi)發(fā)商出售商品房時(shí)已將人防工程的建設(shè)費(fèi)用作為商品房?jī)r(jià)格的組成部分,人防工程屬于全體業(yè)主所有。

      這樣看來(lái),對(duì)于利用人防設(shè)施建設(shè)的地下車(chē)庫(kù)的歸屬,目前法規(guī)并沒(méi)有規(guī)定相關(guān)條款。對(duì)于這種情況,我們只能建議國(guó)家人防辦公室適時(shí)組織修改《人民防空法》,通過(guò)立法予以明確。

      需要說(shuō)明的是,無(wú)論是地上停車(chē)位還是地下停車(chē)位,如果車(chē)位產(chǎn)權(quán)明確歸開(kāi)發(fā)商所有,首先應(yīng)保證業(yè)主買(mǎi)房時(shí)對(duì)車(chē)庫(kù)的優(yōu)先配售權(quán),優(yōu)先滿足業(yè)主使用。

      停車(chē)位的收益問(wèn)題

      雖然停車(chē)位的所有權(quán)和收益權(quán)密不可分,但并不一定意味著收益權(quán)歸所有權(quán)人。在車(chē)位糾紛中有很大一部分是業(yè)主主張車(chē)位收益歸全體業(yè)主所有。通過(guò)前面的分析我們可以知道,業(yè)主主張車(chē)位收益所有權(quán),必須要滿足相關(guān)要件,即首先是要明確車(chē)位歸屬全體業(yè)主,其次是需要在將物業(yè)收取的停車(chē)費(fèi)扣除經(jīng)營(yíng)相關(guān)成本、管理酬金和稅費(fèi)后還有盈余,而且,主張的權(quán)利需要在《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒發(fā)以后才能獲得相關(guān)法律支持。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定:利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。利用共用設(shè)施和共用設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。:

      前面我們說(shuō),地上停車(chē)位中規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位不管對(duì)開(kāi)發(fā)商還是全體業(yè)主都不存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有收益權(quán)。因此,地上停車(chē)位中規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位應(yīng)當(dāng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中明確交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,收益除了經(jīng)營(yíng)相關(guān)成本、管理酬金和稅費(fèi)后如有節(jié)余,可做為專(zhuān)項(xiàng)維修資金的補(bǔ)充。

      對(duì)于許多業(yè)主訴求因占用業(yè)主共用道路、共有場(chǎng)地的車(chē)位屬全體業(yè)主共有而主張不交停車(chē)費(fèi)或物業(yè)企業(yè)無(wú)權(quán)收取停車(chē)費(fèi)的觀點(diǎn)是完全錯(cuò)誤的。

      首先,物業(yè)企業(yè)收取停車(chē)費(fèi)的依據(jù)主要有兩方面,一是與業(yè)主簽訂的車(chē)輛停放協(xié)議合同,二是物價(jià)部門(mén)制定的停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

      其次,《物權(quán)法》第74條第三款中的規(guī)定歸業(yè)主所有,但是這個(gè)共有并不意味著每個(gè)業(yè)主都單獨(dú)所有車(chē)位。因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的道路或其他公用場(chǎng)地,雖然屬于業(yè)主共有,但不是屬于有車(chē)的業(yè)主共有。有車(chē)的業(yè)主或有多輛車(chē)的業(yè)主將車(chē)停放在業(yè)主共有的車(chē)位上,這在事實(shí)上侵犯了無(wú)車(chē)業(yè)主的共有權(quán)。同時(shí)不交停車(chē)費(fèi)也會(huì)使得車(chē)位管理失去了經(jīng)費(fèi)來(lái)源。

      綜上所述,在物業(yè)服務(wù)企業(yè)停車(chē)位管理糾紛中,在目前《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)法規(guī)規(guī)定下,首先明確停車(chē)位的所有權(quán)。而由于法規(guī)不明確、歷史遺留問(wèn)題等許多原因?qū)е略诓糠滞\?chē)位不能明確所有權(quán)的情況下(如利用人防設(shè)施建設(shè)的地下停車(chē)場(chǎng))產(chǎn)生的收益糾紛,要本著尊重歷史、考慮現(xiàn)實(shí)、減少物業(yè)糾紛的原則,少追究過(guò)去責(zé)任,多溝通、多協(xié)商的辦法來(lái)解決現(xiàn)有問(wèn)題。

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