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小區(qū)車(chē)位歸屬糾紛
小區(qū)車(chē)位歸屬權(quán)問(wèn)題，《物權(quán)法》第 74條的規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”。依此條款，如無(wú)業(yè)主大會(huì)的明確授權(quán)，物業(yè)公司不能再占有、使用或出租業(yè)主共有的車(chē)位。因此，2007年10月1日之后發(fā)生的車(chē)位歸屬糾紛，并不難處理。但目前的難題有兩點(diǎn)，—是《物權(quán)法》能否適用于它實(shí)施之前的車(chē)位糾紛，亦即《物權(quán)法》能否溯及既往;二是在沒(méi)有協(xié)議的情況下，如何來(lái)確定物業(yè)公司因看管車(chē)輛所產(chǎn)生的服務(wù)費(fèi)。
簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，車(chē)位糾紛焦點(diǎn)聚集在兩個(gè)方面，既產(chǎn)權(quán)歸屬和收益分配。其中收益分配成為引發(fā)車(chē)位糾紛的導(dǎo)火索和糾紛爭(zhēng)論的核心。
而產(chǎn)權(quán)歸屬直接決定了車(chē)位收益分配的問(wèn)題，所以，產(chǎn)權(quán)歸屬又成為車(chē)位糾紛案件爭(zhēng)論的“排頭兵”，也是解決車(chē)位糾紛中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。確定了車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬，也就比較容易確定收益分配了。
對(duì)于車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬，《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”
根據(jù)這一規(guī)定，停車(chē)位屬于業(yè)主所有的情況必須滿足車(chē)位占用了業(yè)主“共有的道路、共有的場(chǎng)地”這一條件。
停車(chē)位的兩種類(lèi)型
對(duì)于地上停車(chē)位，在樓盤(pán)建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位(即不是占用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地)，業(yè)主是沒(méi)有所有權(quán)的。主張將建設(shè)規(guī)劃的地上停車(chē)位歸全體業(yè)主的觀點(diǎn)是站不住的，也不會(huì)獲得法律的支持。
既然說(shuō)地上停車(chē)位中規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位不歸全體業(yè)主所有，那是否其所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商呢，答案是否定的。這是因?yàn)闃I(yè)主對(duì)住宅小區(qū)的土地只有使用權(quán)而沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，地上車(chē)位只能做為占地使用。因此，不管對(duì)開(kāi)發(fā)商還是全體業(yè)主都不存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。
地下停車(chē)位存在兩種情況，一種是地下車(chē)庫(kù)，另一種是利用人防設(shè)施建設(shè)的地下車(chē)庫(kù)。
就純粹的地下車(chē)庫(kù)來(lái)說(shuō)，車(chē)庫(kù)的投資主體是開(kāi)發(fā)商，如果車(chē)庫(kù)的建設(shè)成本納入了房屋建筑面積分?jǐn)偅瑒t車(chē)庫(kù)所屬權(quán)歸分?jǐn)偯娣e的全體業(yè)主;如果車(chē)庫(kù)并沒(méi)有納入房屋建筑面積分?jǐn)偅ㄔ燔?chē)庫(kù)的成本沒(méi)有攤?cè)敕績(jī)r(jià)，則按照誰(shuí)投資、誰(shuí)受益的原則，開(kāi)發(fā)商享有收益權(quán)。在樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商將車(chē)庫(kù)有償配售給業(yè)主，車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)也就隨之歸購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)的業(yè)主所有。：
利用人防設(shè)施建設(shè)的停車(chē)庫(kù)只能供平時(shí)利用，原則上不得出售。
根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，凡建設(shè)費(fèi)用列入商品房綜合開(kāi)發(fā)成本，按規(guī)劃統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作為國(guó)家的人防設(shè)備設(shè)施。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得隨便出售，應(yīng)一律由所在區(qū)、縣政府實(shí)行統(tǒng)一管理和開(kāi)發(fā)利用。根據(jù)朝陽(yáng)區(qū)政府的規(guī)定，轄區(qū)內(nèi)公共人防工程一律由區(qū)人防辦公室實(shí)行統(tǒng)一管理和開(kāi)發(fā)。
而《人民防空法》規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)并支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者。《人民防空法》同時(shí)還規(guī)定，城市新建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現(xiàn)行法律中并沒(méi)有明確規(guī)定結(jié)合地面民用建筑修的建筑物地下室所有權(quán)的歸屬。
住宅小區(qū)作為民用建筑，其人防工程是公建配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵循“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則。即人防工程的權(quán)屬屬于投資者所有，所有者可以將人防工程依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。如果開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)，沒(méi)有把人民防空工程的建設(shè)成本計(jì)算入銷(xiāo)售成本，人防工程應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有;如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷(xiāo)售價(jià)格中，應(yīng)當(dāng)在合同中向購(gòu)房人明示，否則可以推定開(kāi)發(fā)商出售商品房時(shí)已將人防工程的建設(shè)費(fèi)用作為商品房?jī)r(jià)格的組成部分，人防工程屬于全體業(yè)主所有。
這樣看來(lái)，對(duì)于利用人防設(shè)施建設(shè)的地下車(chē)庫(kù)的歸屬，目前法規(guī)并沒(méi)有規(guī)定相關(guān)條款。對(duì)于這種情況，我們只能建議國(guó)家人防辦公室適時(shí)組織修改《人民防空法》，通過(guò)立法予以明確。
需要說(shuō)明的是，無(wú)論是地上停車(chē)位還是地下停車(chē)位，如果車(chē)位產(chǎn)權(quán)明確歸開(kāi)發(fā)商所有，首先應(yīng)保證業(yè)主買(mǎi)房時(shí)對(duì)車(chē)庫(kù)的優(yōu)先配售權(quán)，優(yōu)先滿足業(yè)主使用。
停車(chē)位的收益問(wèn)題
雖然停車(chē)位的所有權(quán)和收益權(quán)密不可分，但并不一定意味著收益權(quán)歸所有權(quán)人。在車(chē)位糾紛中有很大一部分是業(yè)主主張車(chē)位收益歸全體業(yè)主所有。通過(guò)前面的分析我們可以知道，業(yè)主主張車(chē)位收益所有權(quán)，必須要滿足相關(guān)要件，即首先是要明確車(chē)位歸屬全體業(yè)主，其次是需要在將物業(yè)收取的停車(chē)費(fèi)扣除經(jīng)營(yíng)相關(guān)成本、管理酬金和稅費(fèi)后還有盈余，而且，主張的權(quán)利需要在《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒發(fā)以后才能獲得相關(guān)法律支持。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。利用共用設(shè)施和共用設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。：
前面我們說(shuō)，地上停車(chē)位中規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位不管對(duì)開(kāi)發(fā)商還是全體業(yè)主都不存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有收益權(quán)。因此，地上停車(chē)位中規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位應(yīng)當(dāng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中明確交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，收益除了經(jīng)營(yíng)相關(guān)成本、管理酬金和稅費(fèi)后如有節(jié)余，可做為專(zhuān)項(xiàng)維修資金的補(bǔ)充。
對(duì)于許多業(yè)主訴求因占用業(yè)主共用道路、共有場(chǎng)地的車(chē)位屬全體業(yè)主共有而主張不交停車(chē)費(fèi)或物業(yè)企業(yè)無(wú)權(quán)收取停車(chē)費(fèi)的觀點(diǎn)是完全錯(cuò)誤的。
首先，物業(yè)企業(yè)收取停車(chē)費(fèi)的依據(jù)主要有兩方面，一是與業(yè)主簽訂的車(chē)輛停放協(xié)議合同，二是物價(jià)部門(mén)制定的停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
其次，《物權(quán)法》第74條第三款中的規(guī)定歸業(yè)主所有，但是這個(gè)共有并不意味著每個(gè)業(yè)主都單獨(dú)所有車(chē)位。因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的道路或其他公用場(chǎng)地，雖然屬于業(yè)主共有，但不是屬于有車(chē)的業(yè)主共有。有車(chē)的業(yè)主或有多輛車(chē)的業(yè)主將車(chē)停放在業(yè)主共有的車(chē)位上，這在事實(shí)上侵犯了無(wú)車(chē)業(yè)主的共有權(quán)。同時(shí)不交停車(chē)費(fèi)也會(huì)使得車(chē)位管理失去了經(jīng)費(fèi)來(lái)源。
綜上所述，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)停車(chē)位管理糾紛中，在目前《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)法規(guī)規(guī)定下，首先明確停車(chē)位的所有權(quán)。而由于法規(guī)不明確、歷史遺留問(wèn)題等許多原因?qū)е略诓糠滞＼?chē)位不能明確所有權(quán)的情況下(如利用人防設(shè)施建設(shè)的地下停車(chē)場(chǎng))產(chǎn)生的收益糾紛，要本著尊重歷史、考慮現(xiàn)實(shí)、減少物業(yè)糾紛的原則，少追究過(guò)去責(zé)任，多溝通、多協(xié)商的辦法來(lái)解決現(xiàn)有問(wèn)題。
