《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》全文
第一章總則
第一條 為加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障房屋和公用配套設(shè)施的正常使用，創(chuàng)造文明、安全、整潔、便利、優(yōu)美的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于福州市市區(qū)具備相應(yīng)生活配套設(shè)施的住宅小區(qū)的物業(yè)管理。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。
第三條 住宅小區(qū)推行專業(yè)經(jīng)營型的物業(yè)管理，實行業(yè)主(住戶)自主管理與專業(yè)有償服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則。
第四條 市房地產(chǎn)管理局是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負責(zé)制定物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，協(xié)調(diào)物業(yè)管理有關(guān)問題，對物業(yè)管理企業(yè)實行行業(yè)管理。
區(qū)房地產(chǎn)管理部門負責(zé)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理，受理有關(guān)物業(yè)管理的投訴。
其他職能部門按照各自職責(zé)對住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五條 住戶享有參與物業(yè)管理和良好層住環(huán)境的權(quán)利;有遵守法律、法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，維護物業(yè)公共利益的義務(wù)。
第六條 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營，其經(jīng)營自主權(quán)，收益權(quán)以及授權(quán)、委托的管理權(quán)等受法律保護。
第二章 物業(yè)管理組織
第七條 新建住宅入住率超過50%時，當(dāng)?shù)亟值擂k事處應(yīng)當(dāng)會同區(qū)房地產(chǎn)管理部門和開發(fā)建設(shè)單位，及時組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責(zé)并報告工作。
業(yè)主大會由住宅小區(qū)的業(yè)主組成，由業(yè)主委員會召集，每年至少召開一次。
業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
(一)選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員;
(二)批準(zhǔn)和修改業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理制度和住戶公約;
(三)決定關(guān)系業(yè)主利益的重大事項;
(四)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(五)審查批準(zhǔn)物業(yè)管理基本金的開支方案;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。
業(yè)主大會產(chǎn)生的文件，應(yīng)報區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案，對每個住戶都具有約束力。
第八條 業(yè)主委員會是代表和維護住宅小區(qū)業(yè)主(住戶)合法權(quán)益的群眾性組織，負責(zé)物業(yè)的自主管理，接受街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主委員會可邀請居民委員會等有關(guān)單位人員參加物業(yè)管理工作。
業(yè)主委員會的職責(zé)：
(一)擬訂業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理制度和住戶公約;
(二)提出物業(yè)管理基本金和其他物業(yè)管理資金的開支方案;
(三)確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，簽訂和解除物業(yè)管理合同;
(四)監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作與服務(wù)收費;
(五)聽取并反映住戶的意見、建議，接受住戶監(jiān)督;
(六)協(xié)調(diào)處理住戶與物業(yè)管理公司的糾紛;
(七)業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理制度、住戶公約賦予的其他職責(zé)。
第九條 物業(yè)管理公司必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件，持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》，方可從事物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
第十條 物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)與業(yè)主委員會簽訂書面合同。
物業(yè)管理合同應(yīng)載明物業(yè)管理的項目、內(nèi)容、費用、合同期限、雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，以及違約責(zé)任等內(nèi)容。
第十一條 物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)范圍內(nèi)，可進行下列物業(yè)管理：
(一)房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護;
(二)環(huán)境衛(wèi)生保潔、花木綠地管護以及噪聲管理;
(三)供電、通訊、燃氣、給排水、化糞池、消防和治安防范等設(shè)施的維修、管護;
(四)道路維護，車輛停放秩序管理;
(五)安全保衛(wèi)和公共生活秩序管理;
(六)專項及特約服務(wù);
(七)其他物業(yè)管理事項。
第十二條 物業(yè)管理公司的基本權(quán)利：
(一)按照合同約定提供物業(yè)管理，按規(guī)定收取費用;
(二)勸阻違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定、制度、住戶公約的行為;
(三)委托專營公司承擔(dān)專項物業(yè)管理業(yè)務(wù);
(四)要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與住戶的糾紛。
物業(yè)管理公司的基本義務(wù)：
(一)依法經(jīng)營，為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù);
(二)執(zhí)行物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，履行物業(yè)管理合同，接受業(yè)主委員會監(jiān)督;
(三)每半年公布一次涉及住戶的物業(yè)管理代收代支費用情況。
第十三條 物業(yè)管理公司應(yīng)按照物價部門核定的項目、標(biāo)準(zhǔn)和要求收取物業(yè)管理服務(wù)費。
住戶應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費。物業(yè)管理公司可以要求業(yè)主委員會督促住戶按時繳納。
未售(租)出的空置房由開發(fā)建設(shè)單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費。
第十四條 原有住宅小區(qū)的物業(yè)管理，經(jīng)多數(shù)住戶同意，可以由街道辦事處組織當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會管理，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)單位維修、管護物業(yè)，所需費用由住戶按規(guī)定承擔(dān)。
單位自管住宅小區(qū)的物業(yè)管理，可以由產(chǎn)權(quán)單位自主管理，也可以委托物業(yè)管理公司管理。
上列住宅小區(qū)可以由所在地街道辦事處幫助成立業(yè)主委員會，并逐步向?qū)I(yè)經(jīng)營型物業(yè)管理過渡。
第三章 物業(yè)管理移交
第十五條新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照審批的規(guī)劃設(shè)計方案和建筑施工規(guī)范，實施綜合開發(fā)，配套建設(shè)。經(jīng)竣工綜合驗收合格后，方可交付使用。但竣工驗收不視為物業(yè)管理移交。
第十六條開發(fā)建設(shè)單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理前，應(yīng)向區(qū)房地產(chǎn)管理部門提交物業(yè)管理實施方案，并負責(zé)住宅小區(qū)的物業(yè)管理;售(租)房時應(yīng)當(dāng)與購房人或承租人書面約定雙方物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。
第十七條新建住宅小區(qū)應(yīng)建立物業(yè)管理基本金制度。基本金由開發(fā)建設(shè)單位在移交物業(yè)管理前，按其建設(shè)總投資額2%撥付的資金和依法取得的其他資金組成。
物業(yè)管理基本金屬全體業(yè)主共同共有，由業(yè)主委員會設(shè)立專戶儲存;未設(shè)立業(yè)主委員會的，由區(qū)房地產(chǎn)管理局設(shè)立專戶代管。
基本金的使用受市房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督，專項用于該住宅小區(qū)公用設(shè)施的維修更新，不得挪作他用。
第十八條新建住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)留有物業(yè)管理用房，在移交物業(yè)時，一并移交給業(yè)主委員會;開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主委員會不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或改作他用。
未留有物業(yè)管理用房或者物業(yè)管理用房已經(jīng)改作他用的，應(yīng)當(dāng)騰讓出物業(yè)管理用房。
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