關(guān)于房屋質(zhì)量糾紛
律師：
甲于2001年9月和乙房地產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)房屋一套，并按時(shí)支付了全部房款。同年12月份接到乙方通知辦理了入住手續(xù)，并收到乙方的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、住宅使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保修書(shū)。裝修后不久，即2002年9月房屋衛(wèi)生間、廚房開(kāi)始出現(xiàn)瓷磚裂紋、空鼓等問(wèn)題，甲方并未在意。2003年6月，甲方所在單元樓房地下管道跑水，在開(kāi)發(fā)商維修過(guò)程中他們發(fā)現(xiàn)樓下出現(xiàn)空洞、裂縫等問(wèn)題，這才意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，此時(shí)該單元各家均不同程度的出現(xiàn)瓷磚裂縫、空鼓、脫落以及漏水等問(wèn)題，他們認(rèn)為這和地基有關(guān)。于是他們聯(lián)合起來(lái)，要求開(kāi)發(fā)商賠償，并采取了一系列打標(biāo)語(yǔ)、新聞曝光等手段。開(kāi)發(fā)商一方面委托相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，一方面拖延時(shí)間，承諾協(xié)商解決。2003年11月，他們?nèi)〉脵z測(cè)報(bào)告，該報(bào)告證實(shí)，房屋主體結(jié)構(gòu)沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，樓下確實(shí)存在回填土不實(shí)等問(wèn)題，但不影響主體結(jié)構(gòu)。開(kāi)發(fā)商隨后對(duì)樓下進(jìn)行了維修，并和房屋建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位以及某檢測(cè)單位共同出具了一份核查報(bào)告，在并未實(shí)際檢測(cè)的情況下，指明各家所出現(xiàn)的問(wèn)題是裝修造成的。繼而，開(kāi)發(fā)商一方面采取強(qiáng)硬態(tài)度，拒不維修及賠償，另一方面采取懷柔手段，對(duì)該單元兩戶居民單獨(dú)進(jìn)行賠償。通過(guò)這種手段，開(kāi)發(fā)商瓦解了各家之間的聯(lián)盟。之后，該單元各家停止了相關(guān)行為，一是風(fēng)平浪靜。
相比而言，甲的房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題最重，同時(shí)她又是相關(guān)斗爭(zhēng)活動(dòng)的組織者，覺(jué)得不能就此罷休，必須要爭(zhēng)一口氣。2006年11月，她就相關(guān)問(wèn)題向我咨詢。了解相關(guān)情況后，我列明了以下觀點(diǎn)。
1、房屋質(zhì)量問(wèn)題的原因
甲認(rèn)為樓下地基回填土不實(shí)以及跑水造成整個(gè)單元各家均有裂縫，這也是當(dāng)初他們要求開(kāi)發(fā)商賠償?shù)闹饕颉５牵朔N說(shuō)法很難成立，首先，如果是該原因造成的，那么房屋主體結(jié)構(gòu)就有問(wèn)題，因?yàn)樵摲N裂縫自下而上是貫通的。此種情形要求退房并賠償損失完全有法律依據(jù)，只要取得相關(guān)檢測(cè)證明即可;其次，03年11月的檢測(cè)報(bào)告是北京市有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)所出具，具有獨(dú)立第三方地位，并且和開(kāi)發(fā)商沒(méi)有關(guān)聯(lián)，該報(bào)告明確指出，主體結(jié)構(gòu)沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，樓道內(nèi)裂縫屬于自然裂縫。此種情形下，推翻此報(bào)告基本不可能;第三，該報(bào)告并未就各家屋內(nèi)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行檢測(cè)，為我們下一步操作留下了余地。
所以，我建議甲方對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題形成原因進(jìn)行鑒定，之后，甲方委托北京市某房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了檢測(cè)，得出結(jié)論如下：衛(wèi)生間、廚房所出現(xiàn)問(wèn)題，主要原因是在建造過(guò)程中墻壁表面沒(méi)有進(jìn)行砂漿處理，次要原因是裝修的問(wèn)題。有了該鑒定報(bào)告，我心里就有底了。
2、保修期內(nèi)證據(jù)的收集
按照建筑法及建設(shè)部的規(guī)章，保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，由開(kāi)發(fā)商無(wú)償維修。所以必須找到保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的證據(jù)。甲在和乙交涉過(guò)程中，一直在強(qiáng)調(diào)地基問(wèn)題，很少涉及屋內(nèi)質(zhì)量問(wèn)題，并且最早的書(shū)面證據(jù)還是2003年7月份以后的。此種情形下，我建議她去找乙方的客服部，因?yàn)榧m紛的2年多甲方一直和該部門(mén)打交道，他們對(duì)房屋問(wèn)題也最清楚。果然，在甲方努力下，客服部出具了一份說(shuō)明，指明甲方房屋自2002年9月份開(kāi)始出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。有了該證據(jù)，不僅解決質(zhì)量問(wèn)題是發(fā)生在保修期內(nèi)，同時(shí)也解決了訴訟時(shí)效問(wèn)題。因?yàn)樽?004年4月份后，雙方再無(wú)書(shū)面往來(lái)的證據(jù)。
3、輔助證據(jù)的收集
在雙方的交涉過(guò)程中，留下了多份書(shū)面材料。這些材料更好地說(shuō)明了乙方在質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)后采取拖延的手段不承擔(dān)維修責(zé)任，依據(jù)法律的規(guī)定，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修費(fèi)用及賠償損失。
做好上述準(zhǔn)備工作后，2007年1月，將乙方訴至法院，審理過(guò)程中，我出具了大量證據(jù)，乙方承認(rèn)他們承擔(dān)維修責(zé)任并賠償損失，一次性支付6000元，由甲方自行維修，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我們的期望，所以，我向法院申請(qǐng)房屋損失鑒定。2007年7月，法院依據(jù)房屋損失鑒定報(bào)告和房屋質(zhì)量形成原因鑒定報(bào)告做出判決，由乙方一次性賠償甲方24000多元，由甲方自行維修。判決下達(dá)后，乙方未上訴，甲方順利的從法院拿回執(zhí)行款。
實(shí)踐中，房屋出現(xiàn)問(wèn)題后，很多人不通過(guò)法律手段，而是通過(guò)不交物業(yè)費(fèi)，和開(kāi)發(fā)商糾纏等手段，這些手段不僅不能保障自己權(quán)益，反而會(huì)使我們失去取得證據(jù)的好時(shí)機(jī)，使我們?cè)斐筛蟮膿p失。
