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    買賣回遷房要注意什么問題?
    發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,307 ℃

      1、未取得房產(chǎn)證的回遷房能進行買賣嗎?

      《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:……(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的……”。該條真實的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓,而在于方便行政管理,不屬于合同效力取締性規(guī)范。只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》,即取得對房屋的準(zhǔn)所有權(quán),有權(quán)對其所安置的房屋進行處分。因此,只要雙方意思表示真實,不損害國家、集體或第三人利益,在取得《房地產(chǎn)證》之前,可以轉(zhuǎn)讓房屋,買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。所以在滿足相應(yīng)條件下回遷房可以買賣。

      2、回遷房買賣稅費是怎樣的?

      回遷房還需要交納成交價格3%的土地出讓金,交納該土地出讓金后,其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變?yōu)樯唐贩俊H缓蟀瓷唐贩康亩愘M進行繳納。

      二手商品房買賣所涉及的稅費主要有:

      (1)營業(yè)稅(賣方):財政部、國稅總局2008年12月30日聯(lián)合下發(fā)通知,二手房營業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)從2009年1月1日至12月31日。新政對此前購房需滿5年免征營業(yè)稅的政策放松:個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人購買超過兩年(含兩年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

      (2)個人所得稅:所購房屋不滿五年上市交易時收取,有兩種方式,

      ①稅率20%,按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價格-房屋原價-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費用)計征。

      ②未能提供原購房發(fā)票的按已成交價格的1%征收。賣方承擔(dān)。

      (3)契稅:由于您的房屋面積超過90平米,不能夠享受國家契稅優(yōu)惠政策,只能按照目前普通住宅1.5%,非普通住宅按買價征收3%由買方承擔(dān)。

      (4)印花稅:稅率1‰,按正常交易成交價格計征,交易雙方各承擔(dān)一半。

      (5)交易費:6元/平米,雙方各付一半。

      (6)登記費:普通二手房住宅類為80元/套,買方承擔(dān)。

      (7)土地收益金(代收):房改房、經(jīng)濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取,按房屋正常成交價的2%計征。賣方承擔(dān)。

      (8)核檔費:50元/宗。

      3、接手回遷房要注意什么問題?

      (1)注意詳細檢查房屋質(zhì)量,包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象;(特別是陽臺等懸空的地方)。

      由于新房子空關(guān)時間較長,在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾,所以切不可很沖動,用蠻力推拉門窗,一感覺有阻塞感的時候,用掃帚輕掃干凈再仔細檢查。

      (2)注意檢查墻體是否平整、是否滲水、是否有裂縫。

      特別是查看一些墻體是否有水跡,特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方,如有的話,務(wù)必盡快查明原因。

      (3)注意仔細檢查地面有無空殼開裂情況。

      如有空鼓,一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù),否則在裝修中會很容易打穿樓板,妨礙鄰里關(guān)系。

      (4)注意檢查水電煤暢通情況或能否正常使用。

      購房者可以將水龍頭開到最大,查看是否有漏水或者堵塞情況,并且可以查看水壓大小及其排水速度。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。

      (5)檢查房子內(nèi)的各下水口的下水情況。

      驗收下水情況,先用面盆盛水,再向各個下水處灌水,分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等,基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

      做好這些后,確認沒問題,要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口,再加以捆實,而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。

      (6)驗收地面下水情況。

      在廁衛(wèi)放水,淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。

      在全部用完水后,應(yīng)再打開水表,看清楚水表數(shù)字,記錄下來,同時要記錄電表數(shù)字。

      (7)核對房屋買賣合同的相關(guān)設(shè)施約定。

      核對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符。

      通常在這方面,應(yīng)該沒什么大問題,但是確實要仔細核實。

      (8)核對房屋的樓高等各尺寸。

      測量一下樓宇的層高,用5米卷尺即可,采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù),最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度并做好記錄。

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