通過中介公司買房子各項(xiàng)材料齊全賣主家人卻認(rèn)為該行為屬無效律師指出———
讀者咨詢
讀者王先生來信咨詢說，今年1月份，他通過中介公司從張?zhí)m處購買了一處回遷安置房屋，購買時該房屋并沒有辦理下房產(chǎn)證，但是拆遷合同上面的被拆遷人是張?zhí)m。
張?zhí)m同時向王先生交付了其父母、大哥張峰和其本人的一份協(xié)議及公證書復(fù)印件（交給他時上面注明“與原件一致張?zhí)m”）。
該協(xié)議明確約定了被拆遷房屋原為張?zhí)m父母所有，考慮到張?zhí)m對家庭做出的貢獻(xiàn)比較多，父母及大哥張峰都同意回遷房屋歸張?zhí)m所有，張?zhí)m有權(quán)處分。
王先生向張?zhí)m購買房屋后不久，張?zhí)m的父母找到他。
張?zhí)m的父母稱，王先生不應(yīng)該購買這個房子，他們作為該房屋的共有產(chǎn)權(quán)人及房屋拆遷的被安置人口，對回遷房擁有合法的所有權(quán)及居住權(quán)、使用權(quán)，張?zhí)m與王先生的房屋買賣行為違背了他們的真實(shí)意思，也違背了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，是無效的。
王先生請問，他和張?zhí)m的買賣行為真的是無效的么？
律師解答
史光輝律師說，王先生和張?zhí)m之間買賣房屋的行為應(yīng)該是有效的。
判斷王先生和張?zhí)m之間買賣房屋的行為是否有效，首先要考察張?zhí)m對該房屋是否有處分權(quán)。
從本案情況看，被拆遷房屋本為張?zhí)m父母所有，但其父母及其大哥因張?zhí)m對家庭做出貢獻(xiàn)多都同意把回遷安置房屋給張?zhí)m，明確了張?zhí)m對回遷安置房屋有處分權(quán)，四人簽署了書面協(xié)議，并且經(jīng)過了公證。
該協(xié)議為張?zhí)m父母、大哥張峰及張?zhí)m本人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。因此，可以肯定張?zhí)m對該房屋有處分權(quán)。
其次需要考察的一個問題是，張?zhí)m處分該房屋的行為是否違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
本案中所涉及的所謂強(qiáng)制性規(guī)定，一般認(rèn)為是按《城市房地產(chǎn)管理法》中，房地產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓之規(guī)定。
但該規(guī)定旨在規(guī)范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易關(guān)系。
因此，違反該條規(guī)定而進(jìn)行房屋買賣的，并不構(gòu)成房屋買賣合同無效。另外，王先生從張?zhí)m處購買房屋，是王先生與張?zhí)m的真實(shí)意思的表示，王先生通過中介公司購買涉案房屋，是善意的。王先生與張?zhí)m之間買賣房屋的行為并沒有損害國家利益和社會公共利益。
詳細(xì)問題請咨詢房產(chǎn)糾紛律師
