預(yù)計(jì)：房價(jià)仍有可能出現(xiàn)小幅下跌，但受房貸利率大幅度下調(diào)的影響，購房成本的下跌幅度更大，關(guān)注房價(jià)走勢不如關(guān)注利率走勢。 調(diào)整期捕捉購房時(shí)機(jī) 對于即將到來的2009年，房地產(chǎn)市場無疑是許多投資者最為關(guān)注的一個(gè)領(lǐng)域。 近一段時(shí)期以來，由美國次貸危機(jī)所引發(fā)的金融風(fēng)
預(yù)計(jì)：房價(jià)仍有可能出現(xiàn)小幅下跌，但受房貸利率大幅度下調(diào)的影響，購房成本的下跌幅度更大，關(guān)注房價(jià)走勢不如關(guān)注利率走勢。
調(diào)整期捕捉購房時(shí)機(jī)
對于即將到來的2009年，房地產(chǎn)市場無疑是許多投資者最為關(guān)注的一個(gè)領(lǐng)域。
近一段時(shí)期以來，由美國次貸危機(jī)所引發(fā)的金融風(fēng)暴愈演愈烈，各個(gè)投資市場也是一片蕭條，房地產(chǎn)市場自然也未能幸免，許多投資者都感到有種寒風(fēng)瑟瑟的感覺。不過張文在明年卻有購房的打算，他的觀點(diǎn)與別人頗為不同，他說：“我覺得明年市場雖然可能繼續(xù)調(diào)整，但這個(gè)階段卻是捕捉購房機(jī)會的好時(shí)機(jī)。”
對于2009年房地產(chǎn)市場的走勢，市場似乎已經(jīng)達(dá)成了共識。中國社會科學(xué)院日前在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中指出，2009年在國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時(shí)間的調(diào)整期。藍(lán)皮書指出，2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，短期內(nèi)房價(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場，留存在市場中真正的住房需求者將會對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高的要求，未來市場競爭會更加激烈。而中國人民大學(xué)“中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測課題組”也在近日發(fā)布報(bào)告稱，中國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整將在2009年全面爆發(fā)。
但與此年同時(shí)，在確保經(jīng)濟(jì)增長的大前提下，房地產(chǎn)拉動內(nèi)需的作用同樣在近期卻被受到了空前的重視。上海某房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)市場屬于利好，雖然短期而言對明年樓市的影響較小，市場下行趨勢不容樂觀，但從中長期來看，將促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。對此宏源證券[14.98 0.07%]分析認(rèn)為，此次救市政策力度空前，推斷政策可能在2009年二季度開始刺激需求增長，與此同時(shí)雖然房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整格局將會繼續(xù)，但積極因素正在逐漸增多，政策面和市場自身基本面將推動行業(yè)在2009年見底。
所以明年房價(jià)雖然會繼續(xù)調(diào)整，但絕不會大跌，反而可能會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。在這種情況下，我們可以得出這樣一個(gè)觀點(diǎn)，就像張文說得那樣，2009年的樓市對于購房者來說是介入的好時(shí)機(jī)，大家可以多做功課，時(shí)刻捕捉市場調(diào)整期的購房機(jī)會。
之所以得出這樣的結(jié)論，其中的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是2009年購房面臨一個(gè)極低的利率成本。根據(jù)央行的有關(guān)政策，現(xiàn)在首次購買普通自住房，貸款利率可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍，在央行11月27日再次降息后，目前5年以上房貸利率水平為6.12%，7折則為4.28%，這在商業(yè)貸款利率的變動歷史上無疑處在一個(gè)最低的水平，對購房者來說甚至可以用“歷史機(jī)遇”來形容。而且目前有種種跡象表明，利率未來還有進(jìn)一步下調(diào)的可能。
舉個(gè)簡單的例子，如果在2008年初購房，當(dāng)時(shí)執(zhí)行的5年以上房貸利率下限是7.83%的0.85倍，為6.65%。假使購買一套100萬元的房子，首付30%貸款70萬元，20年等額本息還款，月供為5283元，全部應(yīng)歸還本息總額為1268039元；而根據(jù)11月27日降息后的房貸利率下限，月供為4346元，本息總額則為1043004元。兩者之間的差距還是相當(dāng)明顯的，月供減少了18%。換個(gè)角度來看，這相當(dāng)于購房總價(jià)下降了超過22萬元。所以雖然2009年的房價(jià)可能會繼續(xù)調(diào)整，但由于購房者能夠享受到低利率帶來的實(shí)惠，就可以有效地抵充房價(jià)波動帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
其實(shí)，在市場調(diào)整期購房給了購房者較為從容的挑選余地，與此同時(shí)降價(jià)也會帶來更多的實(shí)惠。比如一部分持房者可能會擔(dān)心房價(jià)不穩(wěn)定，前期投資的收益達(dá)到目的而放盤；另外一些開發(fā)商為了加快銷售和資金回籠，也會推出一些促銷讓利的手段。很簡單的道理，在大家都觀望的情況下，擇機(jī)購房就少了很多競爭對手，往往能夠買到適合自己的超值房子。
