從8月1日起，個(gè)稅新政結(jié)合此前的“全額營(yíng)業(yè)稅5年大限”的執(zhí)行，削弱了市場(chǎng)上以房產(chǎn)做為中短期投資的贏利能力。冷靜下來(lái)的人們更加重視日后如何將升值的房產(chǎn)變現(xiàn)的技巧。 一、當(dāng)前投資房產(chǎn)要算清帳 據(jù)一些房產(chǎn)中介專業(yè)分析人士指出，人們可以從購(gòu)買商品房、出售該房產(chǎn)生
從8月1日起，個(gè)稅新政結(jié)合此前的“全額營(yíng)業(yè)稅5年大限”的執(zhí)行，削弱了市場(chǎng)上以房產(chǎn)做為中短期投資的贏利能力。冷靜下來(lái)的人們更加重視日后如何將升值的房產(chǎn)變現(xiàn)的技巧。
一、當(dāng)前投資房產(chǎn)要算清帳
據(jù)一些房產(chǎn)中介專業(yè)分析人士指出，人們可以從購(gòu)買商品房、出售該房產(chǎn)生的稅費(fèi)比較中了解詳情。購(gòu)買商品房（以單價(jià)5000元為例），主要包括3％契稅、1％公共維修基金、以及約為0.5％的過(guò)戶、辦證、印花稅等相關(guān)支出。相關(guān)費(fèi)用合計(jì)為3％＋1％＋0.5％≈4.5％。而若在五年內(nèi)銷售該房，主要包括5.5％營(yíng)業(yè)稅、一般中介公司平均代理費(fèi)1％、約為0.5％的過(guò)戶、辦證、印花稅等相關(guān)支出。個(gè)稅按“轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用”的20%征收。在憑證不全的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)征收個(gè)稅。新政策對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
此外很多市民買房通過(guò)了銀行，對(duì)于個(gè)人貸款購(gòu)買的首套住房執(zhí)行的是下浮10%后的優(yōu)惠利率，即5.751%。以一筆20萬(wàn)元20年期的貸款為例，每月還款額為1404.28元，共需支付利息137027.49元。一些銀行人士還提醒，貸款利率近年來(lái)已經(jīng)多次上調(diào)，而且我國(guó)大多數(shù)銀行目前執(zhí)行的是浮動(dòng)利率，遇到央行政策調(diào)整，貸款老客戶也會(huì)從每年1月1日起執(zhí)行新的利率，無(wú)形中又增加了人們的利息支出。有專業(yè)機(jī)構(gòu)針對(duì)“2006年個(gè)人房產(chǎn)投資的傾向”進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查顯示：理性投資者將房產(chǎn)投資回報(bào)率定位在5%左右。但是人們?nèi)绻D(zhuǎn)讓“5年大限”之內(nèi)的房產(chǎn)，從成本角度出發(fā)，房?jī)r(jià)至少要增長(zhǎng)20%以上。否則房產(chǎn)只是滿足了人們的居住需求。
二、轉(zhuǎn)按揭將增值房產(chǎn)“淘出錢”
在國(guó)家對(duì)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的大背景下，很多地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的勢(shì)頭已經(jīng)出現(xiàn)疲態(tài)。其實(shí)對(duì)于房產(chǎn)已經(jīng)增值的人們來(lái)說(shuō)，可通過(guò)“同名轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)進(jìn)行融資。據(jù)中信銀行天津分行零售部有關(guān)人士介紹，正處在住房按揭期間的借款人，為了增加（減少）貸款金額或延長(zhǎng)（縮短）貸款年限，通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保等手段把住房按揭從其他銀行轉(zhuǎn)到該銀行。該行的老客戶也可把已經(jīng)辦理貸款房屋進(jìn)行重新評(píng)估，將增值部分獲得更多的貸款。
例如，有的市民三年前買的80萬(wàn)元的住房，貸款40萬(wàn)元，如今市價(jià)已達(dá)到100萬(wàn)元，重新申請(qǐng)的貸款金額有可能達(dá)到70萬(wàn)元，還清原銀行貸款40萬(wàn)元后，還剩余30萬(wàn)元，貸款人可以利用多出的貸款進(jìn)行其他合理的消費(fèi)和投資。銀行規(guī)定：房產(chǎn)建筑面積低于90平方米（含），貸款最高金額為其抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的80%；房產(chǎn)建筑面積高于90平方米，貸款最高金額為其抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的70%。貸款期限、利率、還款方式享受與住房按揭貸款業(yè)務(wù)一樣的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。不過(guò)銀行要求增值部分資金如超過(guò)20萬(wàn)元，貸款人要提供貸款用途證明。同時(shí)嚴(yán)格規(guī)定原按揭貸款房產(chǎn)已經(jīng)辦妥房產(chǎn)證，原按揭貸款當(dāng)前沒(méi)有逾期，且近兩年未出現(xiàn)過(guò)不良還款記錄。
業(yè)內(nèi)人士指出，這種方式滿足借款人充分利用已抵押房產(chǎn)的增值獲取更多的資金，滿足借款人購(gòu)車、購(gòu)房、、出國(guó)留學(xué)及其他個(gè)人綜合消費(fèi)用途或投資需要。特別對(duì)于一些急用錢的人來(lái)說(shuō)不必急于賣房變現(xiàn)，辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)獲取增值現(xiàn)金來(lái)周轉(zhuǎn)。普通住房過(guò)了5年大限后，就合理規(guī)避了部分稅費(fèi)。
