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房屋買賣合同未成立要雙倍返還定金嗎
發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:976 ℃

  案情

  鄧某將自有的一套商品房委托某置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司掛牌銷售。后該置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司與徐某簽訂一份房屋買賣合同,房屋所有人鄧某未到場(chǎng)也不知情。某置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人肖某代合同的甲方即出賣方鄧某在合同上簽名,并代鄧某收取了買房者徐某定金2萬元。合同約定,如甲方鄧某違約,需雙方返還定金給徐某。合同簽訂后,肖某通過微信及電話與鄧某聯(lián)系,協(xié)商買房事宜,雙方最后未能達(dá)成一致意見,鄧某不同意出賣房屋。徐某要求鄧某、某置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司雙倍返還定金4萬元。

  分歧

  關(guān)于鄧某不同意出賣房屋,徐某可否根據(jù)合同的定金條款,主張鄧某、某置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司雙方返還定金,存在兩種不同觀點(diǎn):

  第一種意見認(rèn)為,鄧某、某置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)雙方返還定金。因?yàn)樾炷澈湍持脴I(yè)公司簽訂的房屋買賣合同成立并已生效。合同雖然沒有鄧某的簽名,但是在鄧某授權(quán)和認(rèn)可的情況下簽訂的,且合同簽訂后得到了鄧某的追認(rèn)。

  第二種意見認(rèn)為,合同未成立,某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)返還徐某定金2萬元。因?yàn)楹贤瑳]有出賣方鄧某的簽字,簽訂合同后,鄧某也未作出同意追認(rèn)合同效力的意思表示。

  分析

  筆者同意第二種意見,主要理由如下:

  第一,關(guān)于合同的效力問題。合同的訂立是當(dāng)事人意思表示一致的行為,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在公平、自愿的基礎(chǔ)上訂立合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定,行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同,未經(jīng)被代理人追認(rèn),對(duì)被代理人不發(fā)生效力,由行為人承擔(dān)責(zé)任。本案中,某置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司作為中介方,在未得到房屋所有人鄧某明確授權(quán)委托的情況下,與購房者徐某立房屋買賣合同,是為無權(quán)代理行為。某置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人肖某在合同上代鄧某簽名,與徐某簽訂房屋買賣合同,且未得到鄧某的追認(rèn),故該合同對(duì)鄧某不發(fā)生法律效力。筆者不同意第一種意見,認(rèn)為簽訂合同后肖某通過微信及電話與鄧某聯(lián)系,鄧某追認(rèn)了合同的效力,只是因?yàn)槌鲑u車庫及房屋過戶問題才反悔的。筆者認(rèn)為,催告合同相對(duì)方對(duì)房屋買賣合同效力的追認(rèn),應(yīng)當(dāng)是在合理的期限對(duì)方內(nèi)作出明確的真實(shí)意思表示,不能僅以某個(gè)時(shí)間點(diǎn)上某個(gè)并不明確的意思表示為依據(jù)認(rèn)定對(duì)方追認(rèn)了合同的效力。而本案中,肖某與鄧某的微信及電話聯(lián)系中,鄧某反復(fù)表示再考慮考慮,最后并未作出同意追認(rèn)合同效力的意思表示。因此,涉案房屋買賣合同未得到出賣方鄧某的追認(rèn),合同未成立。

  第二,關(guān)于是否應(yīng)當(dāng)雙方返還定金。合同無效或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力,定金條款屬于合同的一部分,也沒有法律約束力。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定,合同無效或者撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中,因涉案房屋買賣合同不成立,合同的定金條款也不發(fā)生法律效力,某置業(yè)經(jīng)紀(jì)公司代為收取保管的定金20000元應(yīng)當(dāng)予以返還給買受方徐某。

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