針對(duì)這種情況，銀行在對(duì)二手房貸款進(jìn)行調(diào)查時(shí)，應(yīng)仔細(xì)審核二手房交易各環(huán)節(jié)，這樣才能從根本上杜絕此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。
〖案情介紹〗
原告：李某
被告：A銀行
2006年3月，賣(mài)方李某與買(mǎi)方劉某簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。同年4月，買(mǎi)方劉某與A銀行簽訂《個(gè)人住房抵押借款合同》，約定A銀行向其發(fā)放貸款人民幣50萬(wàn)元，用于購(gòu)買(mǎi)上述房產(chǎn)，并以所購(gòu)房屋作抵押擔(dān)保。
2008年6月，因劉某未按約還款，A銀行提起訴訟并勝訴，后因無(wú)可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，法院裁定本次執(zhí)行程序終結(jié)。
2012年3月，李某以其為限制行為能力人并受劉某欺騙為由，將劉某訴至法院，法院判定李某與劉某簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，判定劉某滌除抵押權(quán)后將房屋權(quán)利過(guò)戶(hù)返還給李某，但劉某無(wú)力滌除。
此后，李某又以《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效為由，認(rèn)為A銀行在辦理抵押貸款過(guò)程中并非善意取得，要求確認(rèn)劉某與A銀行之間的抵押合同無(wú)效并要求該行注銷(xiāo)抵押登記，以獲得該抵押房產(chǎn)權(quán)利。
法院審理及判決
根據(jù)已生效的民事判決，無(wú)證據(jù)證明A銀行和劉某簽訂的《個(gè)人住房抵押借款合同》違反相關(guān)法規(guī)，故對(duì)原告訴請(qǐng)抵押合同無(wú)效不予支持。基于該抵押合同有效，A銀行已向借款人發(fā)放貸款并進(jìn)行了抵押登記，而原告主張A銀行取得抵押權(quán)非善意取得缺乏事實(shí)依據(jù)，故對(duì)原告訴訟請(qǐng)求不予支持。
〖案例評(píng)析〗
本案《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》是李某與劉某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為的證明，而《個(gè)人住房抵押借款合同》則表示A銀行與劉某之間的借款行為和房屋抵押行為，這兩個(gè)是獨(dú)立的法律關(guān)系，抵押合同從屬于借款合同而非買(mǎi)賣(mài)合同，因此《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》被判無(wú)效，并不等于抵押合同無(wú)效。因此，該《個(gè)人住房抵押借款合同》有效毋庸置疑。
那么，A銀行在取得本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)抵押權(quán)是否屬于“善意取得”呢?
根據(jù)善意取得成立的要件來(lái)分析，本案中因《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，說(shuō)明劉某實(shí)際上對(duì)本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)無(wú)權(quán)處分。在辦理抵押登記時(shí)，劉某未向A銀行透露李某為限制行為能力人，且相關(guān)規(guī)定并未要求抵押登記時(shí)需有賣(mài)方參與，因此就導(dǎo)致A銀行對(duì)原告李某情況不知情。同時(shí)，該訴爭(zhēng)房產(chǎn)經(jīng)由房產(chǎn)交易中心審核通過(guò)，并進(jìn)行了權(quán)屬過(guò)戶(hù)和抵押權(quán)登記，這就使A銀行無(wú)理由懷疑本案《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》存在瑕疵，再者本案訴爭(zhēng)房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)格是符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格的，抵押權(quán)的設(shè)定和發(fā)放貸款也符合規(guī)定。因此銀行抵押權(quán)為善意取得成立。
根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》中對(duì)善意取得的財(cái)產(chǎn)處置規(guī)定可知，對(duì)于A銀行善意取得行為，將受到法院的保護(hù)。
