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    第二套購(gòu)房省錢方案全攻略
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:997 ℃

      提要:目前公積金貸款利率為3.78%,相比商業(yè)貸款中的二套房貸利率6.53%(1.1倍基準(zhǔn)利率)仍優(yōu)惠不少。案例關(guān)鍵:夫妻雙方仍有部分公積金貸款額度可用,那么,用足公積金貸款余額進(jìn)行組合貸款將比用純商業(yè)貸款來得更為劃算。

      ,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇  “金九銀十”開局首周]房地產(chǎn)市場(chǎng)再顯轉(zhuǎn)暖跡象。房地產(chǎn)部門公布的數(shù)據(jù)顯示,自8月初市場(chǎng)交易量反彈以來,房地產(chǎn)走勢(shì)逐漸從價(jià)滯量漲演變?yōu)榱績(jī)r(jià)齊升。上海市近期新開樓盤中,除8月初出現(xiàn)過少數(shù)開發(fā)商一次性降價(jià)20%的特殊情況,此后的價(jià)格已隨交易量一同回升。

      然而,隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的深入,各項(xiàng)銀行信貸也隨之收緊。而對(duì)于普通購(gòu)房者來說,無論外部環(huán)境如何,用最低的成本買到想買的房子是根本,而大多數(shù)人也因此徘徊在二套房貸的邊緣。

      如果你正愁對(duì)策,不妨往下看,自有專家給你支招。

      一次性付款PK按揭貸款

      A先生最近想在浦東購(gòu)置一處新房產(chǎn),因?yàn)槠拮討蚜撕⒆樱谑窍M麚Q一處大房,給寶寶一個(gè)更好的環(huán)境。但因?yàn)橘I第一套房時(shí)貸過款,就算把第一套房子賣了做第二套的首付款,購(gòu)房貸款時(shí)也只能算作“二套房”客戶來對(duì)待。A先生在新樓盤售樓處得知,一次性付款能有1%-3%的價(jià)格優(yōu)惠,于是動(dòng)起了“以房養(yǎng)房”的主意。

      如果是采用二套房按揭貸款的方式購(gòu)房,那么A先生需要給出5成首付,銀行給出的貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍;如果采用一次性付款方式,那么購(gòu)房總價(jià)可以便宜3%,而這多出來的5成購(gòu)房款可以用第一套房做抵押貸款獲得,貸款利率同樣是基準(zhǔn)利率的1.1倍。在貸款利率相同的情況下,如果能夠足額支付購(gòu)房款,那么在購(gòu)房總價(jià)上就可以降低3%的成本。

      案例關(guān)鍵:第一套房做抵押貸款最高只能貸到房產(chǎn)價(jià)值的7成,這部分資金必須要足以支付第二套房剩余的5成款項(xiàng),不然就無法獲取3%的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。而銀行一般都由指定第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,是否“足額”具有一定的不確定性。

      公積金貸款PK商業(yè)貸款

      B先生的需求與A先生類似,不同的是B先生的首套房還在還貸中,無法進(jìn)行抵押貸款,自然只能選擇用二套房貸款來完成自己的購(gòu)房計(jì)劃。B先生遇到的情況是,B先生購(gòu)買首套房是在婚前,但根據(jù)目前“以家庭為單位”認(rèn)定購(gòu)房套數(shù)的政策,雖然妻子名下沒有貸款,但也無法以妻子名義購(gòu)買房產(chǎn)享受首套房待遇。

      不過在進(jìn)行二套房貸款時(shí),銀行人士建議B先生仍可用妻子的公積金進(jìn)行貸款。只是申請(qǐng)公積金二套房貸時(shí),可貸數(shù)額將降至總額的50%,即在沒有補(bǔ)充公積金的情況下(按照上海市的規(guī)定),B先生妻子可申請(qǐng)10萬元公積金貸款,如果有補(bǔ)充公積金則為15萬元。

      目前公積金貸款利率為3.78%,相比商業(yè)貸款中的二套房貸利率6.53%(1.1倍基準(zhǔn)利率)仍優(yōu)惠不少。以總額100萬商業(yè)貸款、20年期等本息還款方式來計(jì)算,全部采用商業(yè)貸款總共需支出利息79.36萬元;而以10萬元公積金貸款+90萬元商業(yè)貸款、20年期等本息還款方式來計(jì)算,需要支付的利息總額為75.81萬元。兩相比較,可節(jié)省利息3.55萬元。

      案例關(guān)鍵:夫妻雙方仍有部分公積金貸款額度可用,那么,用足公積金貸款余額進(jìn)行組合貸款將比用純商業(yè)貸款來得更為劃算。

      二次購(gòu)房首選“氣球貸”  C先生最近犯了愁,自從新國(guó)十條發(fā)布以來,商業(yè)銀行對(duì)房貸的要求是越來越高。不只三套房不能貸,連二套房都一律執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率,相比最優(yōu)惠時(shí)的7折優(yōu)惠利率整整高了2.37個(gè)百分點(diǎn)。先前還有聽說二套房能有基準(zhǔn)利率的情況,9月初一打聽銀行已經(jīng)一律無此優(yōu)惠。

      中介公司提醒C先生,雖然二套房貸利率已經(jīng)統(tǒng)一調(diào)高至1.1倍基準(zhǔn)利率,但是少數(shù)銀行的創(chuàng)新房貸理財(cái)產(chǎn)品還是可以降低購(gòu)房者整體利息支出,而其中首選就是深發(fā)展的“氣球貸”。

      “氣球貸”的特點(diǎn)是貸款期限較短,對(duì)應(yīng)的利率支出也較低,能夠節(jié)省利息支出,前期還款壓力較小。如果還款記錄良好,期后可安排再融資。目前深發(fā)展主推的“氣球貸”產(chǎn)品以3年期為主,二套房貸執(zhí)行3年期基準(zhǔn)利率上浮10%,與5年期基準(zhǔn)利率持平。每期還款額度以20年期或30年期計(jì)算(客戶可自行選擇),還款方式可在等額本息或等額本金之中選擇。到3年期滿時(shí),如果沒有不良逾期記錄,客戶可申請(qǐng)?jiān)俅芜M(jìn)行3年期“氣球貸”,以此類推直至期滿。

      案例關(guān)鍵:氣球貸僅有少數(shù)銀行推出,客戶可選銀行不多。還款期內(nèi),客戶必須保持良好的還款記錄,以便在3年期滿后繼續(xù)申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)業(yè)務(wù)。

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