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房產(chǎn)中介：房價(jià)上漲，賣家違約頻頻
　　杭州房價(jià)的不斷上漲擾亂了二手房市場，產(chǎn)生了無序狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)人心態(tài)失衡是目前杭州房產(chǎn)中介公司遇到的最大問題。
　　杭州某房產(chǎn)中介公司的副總經(jīng)理鄭瑛告訴記者，房價(jià)上漲造成房產(chǎn)撤單的頻率非常之高，現(xiàn)象非常之多。在談判當(dāng)中，房子漲價(jià)導(dǎo)致房東違約撤出房源的比例在房產(chǎn)糾紛中大約占50％－60%。市場的無序狀態(tài)主要表現(xiàn)在同一地段的房子掛牌價(jià)參差不齊，從每平方米5000元到8000元不等，即使是同一樓盤，掛牌價(jià)也會(huì)出現(xiàn)離譜的差距。因此一旦有比自己掛牌價(jià)高的相同品質(zhì)的房子出現(xiàn)，或者房價(jià)在短期內(nèi)一旦上漲，賣方的心態(tài)就會(huì)失去平衡，他就會(huì)抬高價(jià)格或者要求終止協(xié)議賠償違約金。
　　在杭州房地產(chǎn)市場處于絕對的賣方市場下，求大于供的現(xiàn)狀使得賣方在出售房子的過程中有著絕對的話語權(quán)，20%的個(gè)人所得稅的開征就是一個(gè)很好的例子，賣方把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到買方身上，加重了購房者的負(fù)擔(dān)，特別在2004年元旦過后，很多二手房的出讓價(jià)格都注明是“凈價(jià)”，這意味著普通購房者除承擔(dān)契稅、印花稅、過戶費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)外，還要承擔(dān)20%的所得稅。二手房價(jià)格繼續(xù)上漲，一季度漲幅達(dá)到13.5％。
　　房源緊缺的現(xiàn)象導(dǎo)致很多買房者無房子可買，從而產(chǎn)生了這樣一個(gè)現(xiàn)象：一套房子有很多買家競爭追捧，最后以高價(jià)落單。
　　飽受了股市大跌之苦之后，投資者將目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)。相對來講，房地產(chǎn)是長線投資，比較穩(wěn)，而炒股只能作為生活的一部分，并且一旦收益得不到保證，將存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。相反，最近幾年房價(jià)的大幅上升也給了投資人信心，“年輕時(shí)人供樓，年老時(shí)樓供人”，這種觀念正越來越被人們認(rèn)同。但是2004年，信貸縮緊，融資成本增加，融資難度增大，貸款風(fēng)險(xiǎn)變高這是不可否認(rèn)的事實(shí)，所以，樓市趨向復(fù)雜，只有聽從市場這根指揮棒，才能因勢利導(dǎo)，健康發(fā)展。
　　作為一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，鄭瑛對買房人提出了一些建議和忠告。她認(rèn)為，持有一個(gè)良好心態(tài)是買房人最需要具備的，很多人都等著房價(jià)下降以后再買房，結(jié)果一等成了千古恨，房價(jià)不降反而漲，其實(shí)對于房價(jià)的升降都是市場作用的結(jié)果，任何人都說不清楚，因此只有根據(jù)自己的需求來決定。同時(shí)作為一個(gè)大宗資產(chǎn)，在買房過程中，買家也要小心謹(jǐn)慎，思路清晰，避免上當(dāng)受騙。應(yīng)該選擇有信譽(yù)的可靠的房產(chǎn)公司和房產(chǎn)中介，只有這樣才能買得開心，買得放心。
　　法院：購房合同一定要規(guī)范
　　杭州市上城區(qū)人民法院房產(chǎn)廳的黃小勤在接受記者采訪時(shí)說：“在房屋買賣合同方面，凡是雙方主體明確，并且是雙方的真實(shí)意圖表達(dá)的，都是合法的。所以在購買房屋時(shí)，簽訂一個(gè)完備和成熟的合同是最最重要的?！?BR>　　她說，從今年年初開始，法院接到的關(guān)于房屋買賣的案子并不算太多，但也是相當(dāng)?shù)湫偷爻尸F(xiàn)了房屋買賣中各種分歧來源大部分都集中在房價(jià)上漲，賣家臨時(shí)違約之類的事件上。不過很容易理解，賣家在更加豐厚的經(jīng)濟(jì)利益面前，在反悔就能得到10萬元或者更多的情況下，賣家反悔的事情確實(shí)就非常普遍，在一些雖然沒有上述事實(shí)發(fā)生但是已經(jīng)來咨詢過的人中間，賣家想要反悔而又擔(dān)心承擔(dān)一定責(zé)任的事情也很多。黃小勤說：“在判決上，法院一般都傾向于保護(hù)買方的利益，如果買方要求賠償，在不是很離譜的情況下，法院基本上都會(huì)考慮到買方的難處。”
　　她介紹，一般買房子的合同分成兩種，一種是相對比較低級的給了一定定金的購房協(xié)議書，這個(gè)合同只能證明雙方有意向交易，并不能指明雙方一定要交易；而另外的，則是比較完備的格式合同，一般的中介公司都能夠提供。這個(gè)就可以證明雙方以后是要履行合同的，如果一方不履行也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這種合同的意思是房子是“要”賣給買方而買方是一定要買這個(gè)房子的。
　　另外，在這兩種合同之外，那些雙方單獨(dú)簽訂的非格式合同，也是具有法律效應(yīng)的，但是在這樣的合同中往往會(huì)出現(xiàn)一些不應(yīng)該出現(xiàn)的問題，所以買房子最好還是通過中介公司。
　　一旦賣方反悔，買方可以按照合同讓賣方賠償買房損失的雙倍金額。黃小勤還說：“買房子的人在買了房子之后盡快過戶是一個(gè)很好的辦法，一般來講過戶比較早，糾紛產(chǎn)生的時(shí)間就縮短了。但是在現(xiàn)在的情況下，中介公司要去辦三證，總是要等到有了一定的顧客積累成一定的量之后才去辦，同時(shí)在辦證的時(shí)候又要有一段時(shí)間的耽擱，這個(gè)時(shí)候，在房屋買賣中買家的地位就比較可憐了。因?yàn)橘I家對賣家只有支付這個(gè)義務(wù)，同時(shí)也只有這個(gè)制約，賣家完全可以在找到一個(gè)愿意出更多價(jià)錢的人之后毀約，有時(shí)候房價(jià)上漲得如此迅速，甚至那個(gè)愿意出更高價(jià)錢的買者可以替賣家出賠償給前一個(gè)買家的賠償金?！?BR>　　意向書是沒有約束力的，所以她建議買房者通過中介公司找房子和簽訂合同，合同要盡量訂得細(xì)致一些，對權(quán)利和義務(wù)的劃分和規(guī)定也要明確一些。在發(fā)生糾紛時(shí)，比如賣家反悔，法院一般根據(jù)合同約定的條款來進(jìn)行判決。
　　律師：購房時(shí)應(yīng)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)人
　　近年來杭州的房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房價(jià)也不斷上漲，買房者在購房時(shí)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)賣方是否是產(chǎn)權(quán)人，房產(chǎn)是否還有共有人（例如賣方的配偶），出售的房產(chǎn)是否有“三證”，是否有抵押等事項(xiàng)，以免合同無效造成損失。無論是買方還是賣方，都應(yīng)當(dāng)講誠信，房地產(chǎn)市場千變?nèi)f化，有漲也會(huì)有跌，為約束雙方的行為，避免日后出現(xiàn)糾紛難以解決，雙方在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)約定違約責(zé)任，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
　　金某與周某于2000年簽訂了一份《房屋買賣合同》。金某入住后即對房屋進(jìn)行了裝修，計(jì)70000元人民幣。由于法律意識淡薄，雙方一直沒有辦理房屋的過戶手續(xù)。2003年5月，周某一紙?jiān)V狀將金某告上了法庭，訴稱該房屋至今尚未辦理“三證”，不具備轉(zhuǎn)讓的條件，因此主張其與金某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，要求金某返還房產(chǎn)。后法院經(jīng)審理后判決房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，但造成合同無效的主要原因是周某，周某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋因價(jià)格上漲造成的差價(jià)及裝修款的60%，金某承擔(dān)40%。
　　李某與陳某簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》，約定房價(jià)為280000元,李某先支付首期款20000元。待陳某辦出“三證”后，李某付清余款，陳某將房屋過戶給李某。2003年10月，陳某辦出“三證”，但要求房款加價(jià)60000元，遭到李某的拒絕，李某向法院提起訴訟，庭審中，陳某以簽訂房屋時(shí)，該房產(chǎn)尚未取得權(quán)屬證書不能買賣為由進(jìn)行抗辯，主張房屋轉(zhuǎn)讓意向書無效，并同意返還已收取的20000元首付款。法院審理后認(rèn)為李某與陳某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》有效，雖然簽訂時(shí)陳某尚未取得“三證”，但在2003年10月，陳某已辦出該房產(chǎn)的權(quán)屬證書，因此意向書有效。