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    警惕!非理性上漲中的購房陷阱
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:941 ℃

    房產(chǎn)中介:房價(jià)上漲,賣家違約頻頻
      杭州房價(jià)的不斷上漲擾亂了二手房市場,產(chǎn)生了無序狀態(tài),產(chǎn)權(quán)人心態(tài)失衡是目前杭州房產(chǎn)中介公司遇到的最大問題。
      杭州某房產(chǎn)中介公司的副總經(jīng)理鄭瑛告訴記者,房價(jià)上漲造成房產(chǎn)撤單的頻率非常之高,現(xiàn)象非常之多。在談判當(dāng)中,房子漲價(jià)導(dǎo)致房東違約撤出房源的比例在房產(chǎn)糾紛中大約占50%-60%。市場的無序狀態(tài)主要表現(xiàn)在同一地段的房子掛牌價(jià)參差不齊,從每平方米5000元到8000元不等,即使是同一樓盤,掛牌價(jià)也會(huì)出現(xiàn)離譜的差距。因此一旦有比自己掛牌價(jià)高的相同品質(zhì)的房子出現(xiàn),或者房價(jià)在短期內(nèi)一旦上漲,賣方的心態(tài)就會(huì)失去平衡,他就會(huì)抬高價(jià)格或者要求終止協(xié)議賠償違約金。
      在杭州房地產(chǎn)市場處于絕對的賣方市場下,求大于供的現(xiàn)狀使得賣方在出售房子的過程中有著絕對的話語權(quán),20%的個(gè)人所得稅的開征就是一個(gè)很好的例子,賣方把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到買方身上,加重了購房者的負(fù)擔(dān),特別在2004年元旦過后,很多二手房的出讓價(jià)格都注明是“凈價(jià)”,這意味著普通購房者除承擔(dān)契稅、印花稅、過戶費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)外,還要承擔(dān)20%的所得稅。二手房價(jià)格繼續(xù)上漲,一季度漲幅達(dá)到13.5%。
      房源緊缺的現(xiàn)象導(dǎo)致很多買房者無房子可買,從而產(chǎn)生了這樣一個(gè)現(xiàn)象:一套房子有很多買家競爭追捧,最后以高價(jià)落單。
      飽受了股市大跌之苦之后,投資者將目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)。相對來講,房地產(chǎn)是長線投資,比較穩(wěn),而炒股只能作為生活的一部分,并且一旦收益得不到保證,將存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。相反,最近幾年房價(jià)的大幅上升也給了投資人信心,“年輕時(shí)人供樓,年老時(shí)樓供人”,這種觀念正越來越被人們認(rèn)同。但是2004年,信貸縮緊,融資成本增加,融資難度增大,貸款風(fēng)險(xiǎn)變高這是不可否認(rèn)的事實(shí),所以,樓市趨向復(fù)雜,只有聽從市場這根指揮棒,才能因勢利導(dǎo),健康發(fā)展。
      作為一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,鄭瑛對買房人提出了一些建議和忠告。她認(rèn)為,持有一個(gè)良好心態(tài)是買房人最需要具備的,很多人都等著房價(jià)下降以后再買房,結(jié)果一等成了千古恨,房價(jià)不降反而漲,其實(shí)對于房價(jià)的升降都是市場作用的結(jié)果,任何人都說不清楚,因此只有根據(jù)自己的需求來決定。同時(shí)作為一個(gè)大宗資產(chǎn),在買房過程中,買家也要小心謹(jǐn)慎,思路清晰,避免上當(dāng)受騙。應(yīng)該選擇有信譽(yù)的可靠的房產(chǎn)公司和房產(chǎn)中介,只有這樣才能買得開心,買得放心。
      法院:購房合同一定要規(guī)范
      杭州市上城區(qū)人民法院房產(chǎn)廳的黃小勤在接受記者采訪時(shí)說:“在房屋買賣合同方面,凡是雙方主體明確,并且是雙方的真實(shí)意圖表達(dá)的,都是合法的。所以在購買房屋時(shí),簽訂一個(gè)完備和成熟的合同是最最重要的?!?BR>  她說,從今年年初開始,法院接到的關(guān)于房屋買賣的案子并不算太多,但也是相當(dāng)?shù)湫偷爻尸F(xiàn)了房屋買賣中各種分歧來源大部分都集中在房價(jià)上漲,賣家臨時(shí)違約之類的事件上。不過很容易理解,賣家在更加豐厚的經(jīng)濟(jì)利益面前,在反悔就能得到10萬元或者更多的情況下,賣家反悔的事情確實(shí)就非常普遍,在一些雖然沒有上述事實(shí)發(fā)生但是已經(jīng)來咨詢過的人中間,賣家想要反悔而又擔(dān)心承擔(dān)一定責(zé)任的事情也很多。黃小勤說:“在判決上,法院一般都傾向于保護(hù)買方的利益,如果買方要求賠償,在不是很離譜的情況下,法院基本上都會(huì)考慮到買方的難處。”
      她介紹,一般買房子的合同分成兩種,一種是相對比較低級的給了一定定金的購房協(xié)議書,這個(gè)合同只能證明雙方有意向交易,并不能指明雙方一定要交易;而另外的,則是比較完備的格式合同,一般的中介公司都能夠提供。這個(gè)就可以證明雙方以后是要履行合同的,如果一方不履行也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,這種合同的意思是房子是“要”賣給買方而買方是一定要買這個(gè)房子的。
      另外,在這兩種合同之外,那些雙方單獨(dú)簽訂的非格式合同,也是具有法律效應(yīng)的,但是在這樣的合同中往往會(huì)出現(xiàn)一些不應(yīng)該出現(xiàn)的問題,所以買房子最好還是通過中介公司。
      一旦賣方反悔,買方可以按照合同讓賣方賠償買房損失的雙倍金額。黃小勤還說:“買房子的人在買了房子之后盡快過戶是一個(gè)很好的辦法,一般來講過戶比較早,糾紛產(chǎn)生的時(shí)間就縮短了。但是在現(xiàn)在的情況下,中介公司要去辦三證,總是要等到有了一定的顧客積累成一定的量之后才去辦,同時(shí)在辦證的時(shí)候又要有一段時(shí)間的耽擱,這個(gè)時(shí)候,在房屋買賣中買家的地位就比較可憐了。因?yàn)橘I家對賣家只有支付這個(gè)義務(wù),同時(shí)也只有這個(gè)制約,賣家完全可以在找到一個(gè)愿意出更多價(jià)錢的人之后毀約,有時(shí)候房價(jià)上漲得如此迅速,甚至那個(gè)愿意出更高價(jià)錢的買者可以替賣家出賠償給前一個(gè)買家的賠償金?!?BR>  意向書是沒有約束力的,所以她建議買房者通過中介公司找房子和簽訂合同,合同要盡量訂得細(xì)致一些,對權(quán)利和義務(wù)的劃分和規(guī)定也要明確一些。在發(fā)生糾紛時(shí),比如賣家反悔,法院一般根據(jù)合同約定的條款來進(jìn)行判決。
      律師:購房時(shí)應(yīng)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)人
      近年來杭州的房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展,房價(jià)也不斷上漲,買房者在購房時(shí)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)賣方是否是產(chǎn)權(quán)人,房產(chǎn)是否還有共有人(例如賣方的配偶),出售的房產(chǎn)是否有“三證”,是否有抵押等事項(xiàng),以免合同無效造成損失。無論是買方還是賣方,都應(yīng)當(dāng)講誠信,房地產(chǎn)市場千變?nèi)f化,有漲也會(huì)有跌,為約束雙方的行為,避免日后出現(xiàn)糾紛難以解決,雙方在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)約定違約責(zé)任,維護(hù)自己的合法權(quán)益。
      金某與周某于2000年簽訂了一份《房屋買賣合同》。金某入住后即對房屋進(jìn)行了裝修,計(jì)70000元人民幣。由于法律意識淡薄,雙方一直沒有辦理房屋的過戶手續(xù)。2003年5月,周某一紙?jiān)V狀將金某告上了法庭,訴稱該房屋至今尚未辦理“三證”,不具備轉(zhuǎn)讓的條件,因此主張其與金某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效,要求金某返還房產(chǎn)。后法院經(jīng)審理后判決房屋轉(zhuǎn)讓合同無效,但造成合同無效的主要原因是周某,周某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋因價(jià)格上漲造成的差價(jià)及裝修款的60%,金某承擔(dān)40%。
      李某與陳某簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》,約定房價(jià)為280000元,李某先支付首期款20000元。待陳某辦出“三證”后,李某付清余款,陳某將房屋過戶給李某。2003年10月,陳某辦出“三證”,但要求房款加價(jià)60000元,遭到李某的拒絕,李某向法院提起訴訟,庭審中,陳某以簽訂房屋時(shí),該房產(chǎn)尚未取得權(quán)屬證書不能買賣為由進(jìn)行抗辯,主張房屋轉(zhuǎn)讓意向書無效,并同意返還已收取的20000元首付款。法院審理后認(rèn)為李某與陳某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓意向書》有效,雖然簽訂時(shí)陳某尚未取得“三證”,但在2003年10月,陳某已辦出該房產(chǎn)的權(quán)屬證書,因此意向書有效。

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