二手房交易流程之證件審查
一、商品房應當具備的證件。
商品房應該具備的手續概括起來大概就是“五證”，分別是：
1、國有土地使用證：這是經土地使用者申請，由城市各級人民政府辦法的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和“四至”范圍;
2、建設用地規劃許可證：建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證;
3、建設工程規劃許可證：是有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證;
4、建設工程開工證：建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建筑屬于違章建筑是不受法律保護的;
5、商品房預售許可證：是房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。
二、期房和現房對證件的要求。
期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房成為期房。此時消費者購買期房應該審查上述的“五證“，這里最重要的是國有土地使用權和商品房預售許可證，兩者表明所購房屋屬于合法交易范疇。
現房是指開發商已經辦妥房地產權證大產證的商品房，一般購買后立即可以辦理入住手續。需要注意的是，現房和期房是法律上的概念，如果房屋沒有蓋好當然不是現房，但是即使房屋已經蓋好也不一定是現房。區分現房和期房最大的標準就在于開發商是否已經辦妥房屋產權大產證。
現房銷售，開發商不用辦理商品房預售許可證，購房者只需要審查國有土地使用證和房屋所有權證就可以了。根據北京市國土資源和房屋管理局的規定：“商品房現房未取得國有土地使用證和房屋所有權證的，不得上市銷售;房地產交易部門也不得辦理商品房過戶手續。“
三、如何核實證件的真實性。
現實中要求開發商出示“五證“的原件可能性幾乎不大，如果能去的復印件也可以，或者摘抄一些內容即可。然后可以利用網絡查詢相關信息的真偽或者去房地產管理部門核實真偽。
小結：購買房屋時上述證件是必須要審查的，沒有這些證件的保障，購房者付款后恐怕會發現讓你頭疼的問題，要不購買的房子屬于違章建筑，權利根本沒有保障;要不就是禁止對社會公開發售的集體土地上的房屋，無法取得產權證;要不就是開發商的經濟狀況不佳，無法支付土地出讓金等費用或無力支付建房資金導致不能辦理相應證件，需要向社會上的購房者套用現金，繼續開發或者進行其他投資。購買這樣的房子，雖然最后可能補齊相應的手續，但也有不少由于開發商經營不利，成了“爛尾樓“的，風險太大。
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