二手房交易流程中最需要防范的就是中介交易這一環(huán)節(jié)，因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理不規(guī)范，存在各種亂收費(fèi)、陰陽(yáng)合同等現(xiàn)象，所以，滬律網(wǎng)房地產(chǎn)法為您整理二手房中介交易防范七大點(diǎn)，助力二手房交易。
為幫助購(gòu)房者了解二手房交易政策，保障合法權(quán)益，昨日，市國(guó)土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)結(jié)合最近實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，在二手房交易中的七大環(huán)節(jié)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，并就這些風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的規(guī)避辦法。
中介不規(guī)范
不規(guī)范中介通常不具備完善的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、備案證明等相關(guān)手續(xù)，從業(yè)人員素質(zhì)和自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力低，不重視企業(yè)品牌形象，一旦出現(xiàn)交易糾紛，消費(fèi)者權(quán)益難以得到保證。
中介亂收費(fèi)
中介機(jī)構(gòu)通過(guò)混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)方式，在未征得委托人同意的情況下，收取交易傭金以外的其他費(fèi)用。
首先看中介機(jī)構(gòu)是否合法，有無(wú)《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明》;其次是看經(jīng)紀(jì)人員是否具備《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書(shū)》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格證書(shū)》等相關(guān)注冊(cè)信息;第三是看收費(fèi)和服務(wù)是否公示，未公示的項(xiàng)目不得收費(fèi)。
過(guò)戶其他房
中介機(jī)構(gòu)利用一份看房協(xié)議，帶著購(gòu)房者看多套房屋，將不是購(gòu)房人看中的房屋過(guò)戶到購(gòu)房人名下。
交房遇麻煩
交易完成后，因約定不清，相關(guān)水電氣等費(fèi)用未結(jié)清、原房主戶籍未遷出的情況時(shí)有發(fā)生，購(gòu)房人利益受損。
買(mǎi)到瑕疵房
中介機(jī)構(gòu)不提示、不告知待售房屋瑕疵，甚至通過(guò)重新裝飾裝修掩飾其瑕疵，誘導(dǎo)購(gòu)房人在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)帶有瑕疵的房屋。
首先查詢(xún)所購(gòu)房屋權(quán)屬狀態(tài)，通過(guò)向房屋所在地交易登記中心查詢(xún)，確認(rèn)該房屋是否存在抵押、查封等權(quán)利轉(zhuǎn)移受限制的情況;二是查詢(xún)所購(gòu)房屋坐落是否與所看房屋一致，以免買(mǎi)錯(cuò)房;三是查詢(xún)所購(gòu)房屋面積是否與產(chǎn)權(quán)證上的面積一致，以免買(mǎi)到縮水房;四是查詢(xún)市政配套是否齊全，是否按商業(yè)物業(yè)繳納水電氣費(fèi);五是查詢(xún)房屋質(zhì)量是否存在重大瑕疵，如房屋承重結(jié)構(gòu)改動(dòng)、樓板或墻壁滲水、隱蔽管線破損、下水管道銹蝕、戶外電線老化等。
誠(chéng)意金陷阱
中介機(jī)構(gòu)利用誠(chéng)意金隨時(shí)可退的特點(diǎn)，設(shè)置誠(chéng)意金在某一條件下可自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金的條款，誘導(dǎo)購(gòu)房人繳納定金性質(zhì)的誠(chéng)意金。
簽訂任何書(shū)面協(xié)議要經(jīng)中介機(jī)構(gòu)蓋章和經(jīng)紀(jì)人員簽字;簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的，應(yīng)注意關(guān)于誠(chéng)意金在何種約定條件下轉(zhuǎn)為定金的描述;簽訂《居間服務(wù)合同》的，只需支付居間服務(wù)傭金;中介機(jī)構(gòu)提供按揭服務(wù)、權(quán)證代辦服務(wù)等其他服務(wù)的，需經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面同意并另行簽訂書(shū)面服務(wù)合同。
買(mǎi)到差價(jià)房
中介機(jī)構(gòu)通過(guò)業(yè)主委托公證的形式，安排利益相關(guān)人與購(gòu)房人簽訂明顯高于委托價(jià)的房屋，獲取房屋差價(jià);或通過(guò)簽訂包稅協(xié)議，以低報(bào)成交價(jià)方式獲取房屋轉(zhuǎn)移登記稅費(fèi)差價(jià)。
不要輕信口頭承諾，任何重要約定都要簽訂書(shū)面協(xié)議，并經(jīng)中介機(jī)構(gòu)蓋章，持證經(jīng)紀(jì)人員簽字;不要輕信私下服務(wù)，經(jīng)紀(jì)人員流動(dòng)性大，不能單獨(dú)承攬業(yè)務(wù)，難以承擔(dān)交易風(fēng)險(xiǎn);不要輕信委托公證，因?yàn)檗k理委托公證和不讓真正業(yè)主與購(gòu)房人見(jiàn)面，是中介機(jī)構(gòu)制造信息不對(duì)稱(chēng)從而吃差價(jià)的常見(jiàn)手段。(記者 陳富勇)
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