本文主要介紹了二手房交易過程中需要防范的問題，因這些問題往往一起二手房交易糾紛，導(dǎo)致購房者的利益受到損害，那么掌握必要的二手房交易法律常識是必要。本文主要針對二手房買賣過程中應(yīng)當(dāng)注意的一些法律問題進(jìn)行分析并提出防范的措施，希望對各位朋友有所幫助。
一、謹(jǐn)慎選擇房產(chǎn)中介，防止掉入陷阱
在二手房買賣過程中，很多購房者都是通過房產(chǎn)中介來操作。由于國內(nèi)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)魚龍混雜，有的房產(chǎn)中介不具備代理資格、有的中介超越代理權(quán)限，有的中介虛假承諾，從而侵害購房者的合法權(quán)益。因此，購房者一定要選好合法的中介機(jī)構(gòu)，驗證中介機(jī)構(gòu)的合法代理身份。一個合法的中介需要齊備“兩證”，即營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，從業(yè)人員也須具備經(jīng)紀(jì)資格證書。
同時，在與房產(chǎn)中介打交道的過程中，還要注意防止掉入陷阱：一是防止業(yè)主與中介串通，騙取購房者傭金或者定金后，編造種種理由致使交易不成;二是防止定金欺詐，要在中介合同(承諾書)中明確定金條款。比較常見的情形是，有的房產(chǎn)中介明知道房屋權(quán)屬不清或者房屋質(zhì)量有問題，仍然向購房者介紹，最后導(dǎo)致房屋買賣無法交易，然后就以購房者“單方違反合同(承諾書)”為由拒不退還定金;三是要防止中介吃差價，中介以低于與購房人談妥的購買房屋，從中收取房屋買賣雙方不知曉的差價，損害買賣雙方的利益。
因此購房者在簽訂合同、交納傭金或定金之前要仔細(xì)閱讀中介合同，注意其中的模糊用語，合同中要對房屋的明確情況，中介不成、退還收費和押金等進(jìn)行詳細(xì)約定，并妥善保存相應(yīng)的憑據(jù)。
二、查清房屋真實情況，把握買賣合同條款
1、注意房產(chǎn)權(quán)屬是否真實完整。要查驗房產(chǎn)證的正本，注意注意賣房人是否與房產(chǎn)證上的權(quán)屬人為同一個人，最好到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性;
2、查看房屋是否為共有財產(chǎn)。如果房屋是共有財產(chǎn)，在未經(jīng)其他共有人允許的情況下而由一方單獨出賣，這樣的購房合同是可撤銷的合同。在實際中最常見的情況就是房屋為夫妻共同財產(chǎn)，夫妻一方在另一方不知情的情況下賣掉房屋，另一方主張因不知情而申請撤銷合同，這對買房者來說是很大的損失。
3、確認(rèn)出賣房屋是否存在銀行貸款，以及是否已經(jīng)付清銀行貸款。如果尚未付清銀行貸款，銀行對該房屋享有抵押權(quán)，通常房地產(chǎn)開發(fā)商也銀貸款承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)我國法律規(guī)定，處分該抵押房屋應(yīng)該征得銀行的同意，否則該房屋買賣行為是無效的，銀行可以追究購房人以及開發(fā)商的責(zé)任。通常的處理方法是賣房人先將銀行貸款還清，將設(shè)在房屋上的抵押權(quán)解除，同時解除與開發(fā)商的擔(dān)保合同關(guān)系，然后買房人再向銀行貸款支付剩余房款，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
4、查看房屋買賣是否存在優(yōu)先購買權(quán)的情況。我國合同法規(guī)定，房屋承租人對出租房屋具有優(yōu)先購買權(quán)。如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要買房者提供該房屋的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。而且，因房屋承租人承租在先，雖然房主已經(jīng)發(fā)生變更，但承租人有權(quán)繼續(xù)租賃該出賣房屋，這對為了自己居住而買房的購房者來說會造成較大影響。
5、要查看房屋是否存在抵押的情形。前述提及到，抵押人在處分抵押物時須征得抵押權(quán)人同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。因此應(yīng)該查清楚該房屋是否還處在銀行以外的其他抵押人。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。
在簽訂購房合同時，應(yīng)當(dāng)把以上所述需查清的房屋的真實情況在購房合同中明確說明，確保房屋能干凈、順利的交到購房者手中。
同時，購房合同除了對房屋的面積、質(zhì)量、權(quán)利保證、房屋價款、交房以及違約責(zé)任等重要條款作出明確的約定之外，還要注意以下細(xì)節(jié)方面的約定，避免日后起糾紛：一是確保合同寫明的賣方情況應(yīng)與房產(chǎn)證上的權(quán)屬人情況一致;二是對結(jié)構(gòu)、戶型和物業(yè)管理，公共配套等問題進(jìn)行詳細(xì)約定，三是要對房屋的物業(yè)管理費以及水、電、煤氣等費用是否已經(jīng)交清作出明確說明;四是對房屋是否包裝修，裝修的程度如何作出約定;五是應(yīng)把例如空調(diào)、電視、熱水器等附送設(shè)備的處置明確的寫進(jìn)合同。
