近些年我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，與其相對應的房價也是一路飛漲。雖然部分城市的房價已出現(xiàn)所謂的“拐點”，但整體房屋價格還是居高不下。據(jù)筆者觀察，城市的中產(chǎn)階級在談及買房這一問題時，也普遍表示很難承受目前的房屋價格。而作為二手房自然就以其價格優(yōu)勢取得一定的市場地位，受到部分房屋買售者的青睞。然而在二手房的買賣過程當中所出現(xiàn)的一系列法律問題又不得不引起人們的重視。本文主要針對時下二手房買賣過程中應當注意的一些法律問題及可以通過合理注意排除的法律風險做一分析，希望對各位朋友有所幫助。
一、選好中介公司，簽好中介合同
在大城市中很多人不知道誰要賣房子，同樣也有很多人不知道誰要買房子。因此很大一部分買房人是通過中介公司購買的。中介公司在房屋買賣過程中扮演著中間人的角色。其收集賣房者的信息，并通過向買房人提供其整合的房源信息、幫助簽訂房屋買賣合同賺取中介費用。在與中介公司的交往過程中往往要與其簽訂一份合同，也就是我們平常所說的“居間合同”或“委托合同”，對中介公司以及房屋買售人的權(quán)利、義務做出約定。一般中介公司往往會要求買方人先預交一部分買方訂金如三萬、兩萬才能讓其看房，中介公司也絕不會讓買方與賣方直接接觸并達成協(xié)議，即避免雙方脫離其進行交易而得不到中介費用。
在這個過程中，買房人主要應當注意的問題是預交訂金的問題。買房人應當避免先交訂金以避免不必要的損失。具體可通過以下幾個途徑來解決：
第一，力爭不交訂金，約定中介費用。通過這樣一種形式簽定居間合同，使中介人有既得利益又避免買房人不必要的損失。
第二，提存房款，各位朋友在買房過程中可以與中介人商定把房屋總價款提存于第三方，待房屋成交后再把全不價款提出，這樣做的一個好處是可以避免提前交款的風險。有很多“一房二賣”、“合同欺詐”就是在提前交款后發(fā)生的。
風險最大的是把房款完全交給中介公司，而中介公司一旦不把房款叫給賣房人則買房人必然遭到巨大的損失。對于出賣人則要在收到全部房款時才可以把產(chǎn)權(quán)過戶給買房人。
二、簽好房屋買賣合同前注意的幾點問題
買方在買房過程中主要應當注意以下幾個方面：
第一，要產(chǎn)看房屋所有權(quán)是否完整，現(xiàn)在有不少出賣的房屋產(chǎn)權(quán)并不完整。要看產(chǎn)權(quán)是否完整、可靠。要確認產(chǎn)權(quán)的完整性，看有沒有抵押、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人；一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性；要確認原單位是否允許轉(zhuǎn)賣，因為大部分公房進行房改時原單位都保留有優(yōu)先回購權(quán)，故一定要確認原單位是否同意出讓；對標準價購買的公房，確認是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位協(xié)商按比例分成。一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓有一些公房，公房一般是要先買給單位的。
第二，要查看出賣人是否已經(jīng)結(jié)婚，根據(jù)我國法律規(guī)定：婚后購買的房屋為夫妻共同財產(chǎn)。而如果一方未經(jīng)房屋共有權(quán)人的允許單獨處分房產(chǎn)，這樣的合同是可以撤消的。有類似的案例，即夫妻處于分居狀態(tài)，男方私自處分房產(chǎn)。過后房屋漲價又讓其妻子以不知其處分房產(chǎn)為由主張撤消買賣合同。一旦房屋買賣合同被撤消，將給買房人帶來很大的經(jīng)濟損失。不但失去了已經(jīng)到手的房屋，也錯過了購房的時機。
第三，要查看待出賣的房屋是否為經(jīng)濟適用房，因為絕大多數(shù)城市都是有規(guī)定的，即經(jīng)濟適用房是幾年內(nèi)不能買賣的，對其轉(zhuǎn)讓幾個也是有約定的。而根據(jù)我國法律相關(guān)規(guī)定：一旦房屋買賣合同違法法律規(guī)定將被認定為無效合同。無效合同對于付款方損失最大。
