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二手房買賣實用寶典
隨著全國房地產(chǎn)市場的日漸成熟，規(guī)范二手房買賣也越來越規(guī)范。目前，買賣雙方往往會忽視買賣中的一些細(xì)節(jié)問題和“小錢”，如屋內(nèi)附屬設(shè)施的交付，入戶時是否需付手續(xù)費等，二手房買賣實踐中常見的六個實用問題提請大家注意。
一、詳細(xì)約定屋內(nèi)附屬設(shè)施
如今二手房買賣中，不少買賣雙方都會約定總房價款包含房屋內(nèi)部的裝飾裝修、家電家具，或是由賣方折價后賣給買方。由于屋內(nèi)附屬設(shè)施的價值和房價相比相對較低，因此不少買方往往只關(guān)注買賣合同中房屋的價格、能否及時辦理過戶手續(xù)及房屋是否有質(zhì)量問題等，忽略了一些細(xì)節(jié)問題，如裝飾裝修是否需要另外支付錢款，屋內(nèi)的電器家具能否正常使用，承諾贈送的家電是否缺少等。
我國《合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。有些上買方在合同中如此約定：“房屋轉(zhuǎn)讓價格已經(jīng)包含屋內(nèi)所有裝飾、家具等，并隨房屋一并轉(zhuǎn)移交付。”據(jù)此，買方有權(quán)要求賣方把屋內(nèi)所有的裝飾、家具等一并交付。但是，由于這樣的合同條款中對屋內(nèi)附屬設(shè)施的約定過于模糊，對于具體有哪些家具并未一一列明，因此，如果賣方搬走了屋內(nèi)的部分家具或電器，當(dāng)買方要通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)利時會有很大難度。因為我國民事訴訟采用“誰主張，誰舉證”的原則，對于看房時屋內(nèi)究竟有哪些家具，買方很難拿出過硬的書面證據(jù)。
對于買方來說，如何維護(hù)自已的權(quán)益呢？首先，在買賣合同附件二“房屋內(nèi)附屬設(shè)備狀況及室內(nèi)裝飾情況”中，應(yīng)盡可能把隨房屋一同轉(zhuǎn)移的家電、家具的數(shù)量、種類、型號等詳細(xì)列明；其次，如果無法詳細(xì)列明的，則盡量要求買方應(yīng)承諾房屋交付時屋內(nèi)附屬設(shè)施保持原狀，如有損壞、缺失應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房屋轉(zhuǎn)讓價格如果已包含了上述裝飾、物品，則賣方應(yīng)保證能夠正常使用；如果是屬于贈送性質(zhì)的，賣方對于有瑕疵的贈與物不承擔(dān)責(zé)任，但上買方最好約定贈與物能夠正常使用，否則這樣的贈送毫無意義。
二、入戶時注意“兩金兩費”
維修基金：二手房的維修基金是由一手房交易雙方即開發(fā)商和賣方按規(guī)定分別繳納金額的總和。在二手房買賣中，按照目前的有關(guān)規(guī)定，對原由開發(fā)商繳納的維修基金不受房屋產(chǎn)權(quán)變更的影響，買方無需補償給賣方或開發(fā)商；對于賣方繳納的維修基金，上買方有約定的，按約定處理；無約定的，買方只需向賣方繳納該維修基金賬戶內(nèi)原賣方繳納部分的余額，具體數(shù)額可根據(jù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)提供的《商品住宅維修基金結(jié)算交割單》確定。對于已用于住宅共用部位、共用設(shè)施的維修與更新的維修基金，買方無需結(jié)算給賣方。上買方在向維修基金開戶銀行辦理分戶賬更名手續(xù)時，需提供身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主委員會的證明。
裝修押金：買方入戶時無需付裝修押金。
物業(yè)管理費：《關(guān)于本市居住房屋交易期間物業(yè)管理費支付等問題的通知》規(guī)定，非新建商品房即二手房的買受人自該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起支付物業(yè)管理服務(wù)費，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前由房屋出售人支付。雙方另有約定的，從其約定。物業(yè)管理企業(yè)在辦理業(yè)主入住手續(xù)時，可以預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費，但預(yù)收期限不得超過3個月。
入戶手續(xù)費：二手房辦理入戶手續(xù)時無需繳納手續(xù)費。
三、買賣合同勿忘約定戶口遷移條款
四、代理、經(jīng)紀(jì)、置換、收購的區(qū)別
房產(chǎn)中介最為主要的業(yè)務(wù)類型有兩種：一是委托代理。委托人和中介公司簽訂一份委托合同，由中介代為買房、賣房等。中介以委托人的名義進(jìn)行活動，而且要參與合同的洽談、協(xié)商。收費方面，按照政府主管部門的規(guī)定收取傭金，而且不能賺取差價。二是居間介紹。中介公司根據(jù)業(yè)主提供的房源信息促成上買方的買賣。在這種業(yè)務(wù)中，中介公司不參與合同的洽談、協(xié)商。收費方面，中介公司只有在交易成功的情況下才可以向雙方收取費用。