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二手房糾紛逐個“擊破”交易過程多留心眼
文章來源：東方網更新時間：2009-3-7
美聯物業法務部法務主任王凱表示，近期上海市高級人民法院歸納的二手房買賣糾紛十大癥結中，比較常見的為“對房屋產權審查不詳細”、“錯誤選擇中介公司”、“對特別事項不作約定或約定不明”等。此外，因為房款資金而造成的糾紛也不在少數。因此，消費者在進行二手房交易時，在上述幾個步驟中要多留幾個心眼。
拒絕霸王條款
關鍵詞：意向金
購買二手房過程中，購房人經常會碰到這樣的事情：由購房人支付一定意向金供中介方與出售方談判，而在所簽訂的意向金協議或者其他類似協議里，沒有對一些可能影響買賣的情況如維修基金、戶口、房屋交付等作出約定，但是卻約定了購買意向得到出售方確認之后，意向金即轉為定金或者其他違約責任。出售方確認買賣意向之后，雙方在具體洽談過程中一旦因原先沒有涉及到的問題產生了分歧，最終導致買賣無法進行，出售方就因此主張定金罰則。而且不少中介方在相關的協議中還加入了使自己單純獲利的條款，利用買賣雙方當事人的違約來牟取利益，其利益甚至可能遠遠超過履行中介義務應該獲得的利益，從而也催生了一部分中介公司故意造成一方違約的結果。
[案例]
王先生委托某房產中介公司購買房屋，經中介公司推薦看中了李女士的房屋，便與中介公司就該房屋買賣簽訂了意向金協議。該格式合同約定：“購買意向得到出售方簽字確認之日，意向金全部轉為定金……如果買賣雙方房地產買賣合同無法簽訂的，違約方或合意解除方應向中介公司支付服務費1萬元。”
當出售方李女士確認了該意向金協議后，王先生在中介公司的安排下與李女士就該房屋買賣進行洽談，結果得知該房屋內現有戶口是無法遷出的。王先生因此不愿購買該房屋。但當他向中介公司提出退還定金時，遭到拒絕。
中介認為，根據意向金協議所約定的相關內容，定金1萬元已作為王先生支付給中介的服務費，不予以返還，而且該意向金協議中并未對影響買賣的情況的戶口遷移問題作出約定，戶口問題不能成為王先生不支付中介服務費的免責事由。
[律師分析]
申房律師事務所主任律師孫洪林認為，在本案中，意向金協議約定的內容明顯加重了買賣雙方的責任，從而使中介公司居于無論居間是否成功均可取得相應的報酬的有利地位。這一約定明顯與法律規定相悖，這一條款應屬無效，對中介公司主張王先生支付服務費的請求法律是不予支持的。
[購房者應對]
通過居間方式進行房屋買賣，已成為目前房屋交易的重要途徑。作為委托人，應該提高自我保護意識，細讀條文，慎重簽約，避免落入合同陷阱。