二手房以其價格低、風險小、即買即住等優(yōu)點在房產(chǎn)市場占據(jù)了相當?shù)牡匚弧５牵捎诙址渴袌龉芾磉€不成形，法律規(guī)范滯后，在實務中，二手房交易過程中出現(xiàn)的問題實際比商品房買賣還多。下面就二手房交易從購買方的角度按照交易流程，分析實務中因該注意的問題，愿能給二手房消費者們以法律指導和幫助。
流程一：房源搜索
房源搜索是購買二手房的第一步。這一步主要是通過朋友介紹、媒體廣告資源和經(jīng)紀公司或中介機構三大途徑完成的。
要注意的問題：
1、朋友介紹房源的，很容易孳生依賴和過份信任，以致于易于在整個交易過程中放松警惕，甚至無書面協(xié)議或現(xiàn)金收條等證據(jù)留下，留下的只有麻煩。
2、通過報紙、網(wǎng)絡媒體等廣告資源、更多的是網(wǎng)絡自發(fā)信息尋找房源的，由于廣告內容非常混雜，務必認真識別相關信息的真實性，可以先查清信息來源的個人身份或中介資質，謹防受騙。
3、委托經(jīng)紀公司或中介機構代理購買的確省時、省力、安全，能在較短的時間內尋找到合適的房源。但您必須提前對經(jīng)紀公司的資信情況進行審查，并簽訂好能控制代理機構的委托合同，對代理費用要約定清楚，特別要注意定金的約定，因為有很多購房人反映，房沒買成，定金卻難以收回，還有很多代理公司在約定費用之外隨意亂收費，購房人苦不堪言。
流程二：實地看房
選擇好目標房源后，需要親自到現(xiàn)場對房子的戶型、結構、面積、大概位置、小區(qū)環(huán)境等結合承受能力作實地考察，并且一定要與產(chǎn)權所有人親自面談，初步了解房屋的產(chǎn)權性質，對已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設施是否能夠正常使用，房屋有無明顯質量問題等。中介機構一般在合同簽訂前是不讓雙方直接接觸的，更要謹防中介欺詐。
流程三：背景調查
這一步至關重要，但在網(wǎng)上流行的二手房交易流程中卻沒有這一步，這是在決定購買還是不買的重要依據(jù)，是合同簽訂前的必備程序，如果自己無法完成，可以聘請律師輔助您作背景調查。背景調查的內容為：
1、在房管行政部門調查相關房屋的產(chǎn)權，查明該房屋產(chǎn)權是否有瑕疵，兩證是否齊全，有無抵押等情況。如果有抵押，可能該房屋會因償債而被強制執(zhí)行，您購買的房屋可能被轉移給第三人。謹防假證和房產(chǎn)材料。
2、落實好房屋的產(chǎn)權性質，是否已具備上市交易條件。由于各類房屋因性質不同，交易的條件也會各不一樣。有的單位福利分房，原合同規(guī)定不得對外轉讓，或者補齊單位差價款后方能轉讓;有的是相應行政法規(guī)直接規(guī)定交易條件，所以，還要咨詢專業(yè)人員或律師，弄清楚您所欲購買的房屋的交易法律限制，和辦理過戶可能繳納的各種稅費。
3、落實好房屋共有情況，以及出賣人的權限，有無其它共有人書面售房同意書或授權委托書，不然，待您房款交出去以后，其他共有人請求法院確認買賣合同無效，那就風險太大了。
4、房屋土地使用權證確定的土地使用年限也是要注意查看的內容，不然您以同樣的價格購買少于別人所購買房屋土地使用權20年的房屋，您瞧多虧呀。
流程四：談判簽約
背景調查清楚以后，決定購買的房屋時，重要的事情就是簽訂合同了。而合同簽訂的過程是一個雙方協(xié)商的過程。合同要盡可能詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式、辦理產(chǎn)權過戶的時間、過戶稅費分擔情況、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款，合同中還應明確規(guī)定對于違約行為所應承擔的責任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。合同草擬好后，一定要請律師審查一下，作適當?shù)男薷暮蠓娇珊炞殖闪ⅰ?/p>
由經(jīng)紀公司代理買賣的，買賣雙方還應與經(jīng)紀公司簽定居間擔保合同，并明確經(jīng)紀方應承擔的居間擔保責任以及經(jīng)紀方在交易過程中應提供的服務內容。
流程五：產(chǎn)權過戶
簽訂了買賣合同，交易雙方即可攜帶相關手續(xù)到房屋所屬區(qū)、縣房地產(chǎn)交易部門辦理產(chǎn)權交易手續(xù);交易部門經(jīng)過相應的審查程序，確定房屋產(chǎn)權是否具備轉讓條件;按照合同規(guī)定的付款方式付清購房款，房地產(chǎn)交易部門正式受理轉讓申請;買賣雙方應繳納相關稅費，并向買方核發(fā)房屋所有權證。具有土地使用權證的還要到土地管理部門辦理土地使用權變更手續(xù)。
